La carte de France des zones tendues évolue, quel impact pour les communes surclassées ?

Quand il est question d’accès aux aides publiques au logement, d’avantages fiscaux pour l'investissement locatif ou encore de stimuler l’offre dans le neuf, la mention de zonage ABC est régulièrement citée. Elle fait référence aux tensions sur le marché des différentes communes de France et à leurs conséquences sur l'immobilier local.

Instauré par le ministère du Logement en 2003, ce dispositif découpe ainsi le territoire en 5 zones : A bis, A, B1, B2 ou C. Les classes A bis, A et B1 indiquent notamment des secteurs marqués par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande ainsi que (bien souvent) des prix élevés tant à l’achat qu’à la location. C'est le cas, par exemple, pour Paris, Lyon et autres agglomérations de l’Hexagone.

En contrepoint, les classes B2 et C regroupent, elles, les communes et territoires « non tendus », dont le marché local fait preuve de plus d’équilibre ou d’une offre supérieure aux besoins des clients.

Au-delà de la cartographie et du découpage administratif, le zonage ABC joue un rôle central dans la régulation du marché immobilier et des évolutions des politiques du logement. Il permet d’adapter les subventions publiques et les incitations fiscales au plus près des réalités locales.

Plus concrètement, ce classement permet d’ajuster les critères d’éligibilité aux aides d’État, ainsi que les barèmes applicables (plafonds de loyer et/ou de ressources) en fonction des dynamiques territoriales. L'objectif : dynamiser l’offre et favoriser l’accès au logement, tant à l’achat qu’à la location.

Plusieurs fois remanié, le zonage ABC a ainsi fait l’objet d’une nouvelle mise à jour via l’arrêté du 5 septembre 2025. Cette révision comprend notamment le reclassement de quelque 468 communes, qui voient leur statut changer, entre opportunités nouvelles pour les unes et perte d’accès à certains dispositifs d’aides pour d’autres.

Au global, toutefois, une grande majorité de ces communes a pu profiter d’un « surclassement » en évoluant vers les zones « tendues » A bis, A ou B1. À l’inverse, une petite vingtaine ont fait l’objet d’un déclassement dans une zone de tension inférieure, parfois à leur propre demande.

Pour les communes concernées par le reclassement en zone tendue, cette révision signe une avancée majeure, tant en termes de développement et de diversification de l’offre de logements, que d’accès aux aides publiques.

Parmi les bénéfices concrets pour les territoires concernés :

• pour les investisseurs : attractivité renforcée du locatif grâce à l’accès à des dispositifs fiscaux réglementaires dans l’ancien à rénover ou dans le neuf (Denormandie, Loc’Avantages, LMNP, TVA réduite à 10 % pour les logements locatifs intermédiaires ou LLI...) ;
• pour les primo-accédants : éligibilité au Prêt à taux zéro (PTZ) ;
• pour les locataires : régulation des prix à la location via la (potentielle) mise en place d’un plafonnement ou de l’encadrement des loyers ;
• pour les promoteurs : dynamisation de la construction de logements neufs grâce à une plus forte attractivité résidentielle des communes reclassées ;
• pour les propriétaires : revalorisation de leur bien sur le marché. 

Parmi les novices des classes A bis et A (soit les zones les plus tendues où l’offre peine à satisfaire les besoins en logement), plusieurs communes des Alpes ont effectué leur « remontada ».

Sans surprise, à l’approche des Jeux olympiques d’hiver 2030, les stations et autres localités touristiques réputées — La Clusaz, Megève, Les Houches, Courchevel, Val-d'Isère, Tignes ou La Plagne Tarentaise — s’imposent parmi les nouvelles « chasses gardées » des opportunités offertes par le zonage 2025. Un classement qui vient renforcer leur dynamisme territorial et leur fort potentiel de développement.

Le littoral atlantique n’est pas en reste. La plupart des localités de l'Île de Ré (17) – Ars-en-Ré, Les Portes-en-Ré, Sainte-Marie-de-Ré, Le Bois-Plage-en-Ré, La Couarde-sur-Mer, La Flotte, Loix, Rivedoux-Plage... — passent de la classe B1 à A. Tout comme, un peu plus au sud, côté bassin d’Arcachon, la commune du Teich (33).