Le marché locatif français est un univers complexe. Que vous soyez propriétaire bailleur ou futur locataire d'un logement, vous avez certainement entendu parler du phénomène de zone tendue. Il s’agit d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, ce qui peut entraîner des difficultés d’accès au logement dans certaines agglomérations. On vous explique.
Définition et caractéristiques des zones tendues
Dans le marché immobilier français, une zone tendue se définit comme un espace délimité, où il est difficile de trouver un logement. Cette situation s’explique généralement par une demande supérieure à l’offre, que ce soit en location ou en achat.
D’autres critères matérialisent une zone tendue (à Grenoble et Montpellier par exemple), comme l’évolution de la démographie, le prix d’achat de l’immobilier, le prix des loyers ou encore les volumes de logements libres.
Le problème des logements vacants
La proportion toujours plus importante de logements vacants (notamment à Nice) constitue également une autre explication à ce phénomène. Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 (revue par un arrêté du 5 juillet 2024) instaure à ce titre une majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Ce décret présente une liste de communes françaises autorisées à majorer la part de taxe d’habitation qu’elles perçoivent sur certains logements meublés, mais non affectés à l’habitation principale. Parmi ces derniers figurent les maisons secondaires mais aussi les appartements en bord de mer ou à la montagne.
Les critères de classification d’une zone tendue
Il est extrêmement important de connaître le principe des zones tendues, surtout si vous souhaitez réaliser un investissement locatif ! En effet, la réglementation applicable dans certaines communes, dont Saint-Denis notamment, vous permet de mieux appréhender la fixation des loyers.
Pour savoir si votre logement à Sète se situe dans une zone tendue, vous devez vous référer au critère de classification ABC mis en place en 2003 dans le cadre du dispositif d’investissement locatif du « Robien ». Ce système de zonage est défini dans l'article D304-1 du Code de la construction et de l'habitation, et propose une liste de villes classées en zone tendue par ordre décroissant de tension (Abis, A, B1, B2 et C).
Le détail du zonage ABC et la liste des villes en zone tendue 2024
Les zones Abis, A et B1 regroupent l’agglomération parisienne, ainsi que toutes les grandes agglomérations où les prix de l’immobilier sont élevés (comme le bassin genevois et la Côte d’Azur). Il y a, par exemple, La Rochelle, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier, Nice, Paris (zone très tendue par excellence) ou encore Strasbourg.
La zone B2 présente un « déséquilibre moins important » que les zones Abis, A et B1. Elle comprend toutes les communes qui ont entre 50 000 et 250 000 habitants, comme la commune de Meaux.
Enfin, la zone C est réputée « non tendue » et représente le reste du territoire.
Quelles sont les conséquences des zones de tension du marché locatif ?
Le zonage ABC pour les candidats à la location
Si vous souhaitez, par exemple, louer votre logement à Saint-Nazaire située en zone tendue, vous devez savoir que le zonage a un impact sur votre secteur et vous concerne directement, notamment en termes d’encadrement des loyers et de plafonnement des ressources.
L'encadrement des loyers en zone tendue est un dispositif qui empêche le propriétaire d’un bien d’augmenter le loyer entre deux locataires. L’indice d’indexation sert ici de référence au propriétaire, pour savoir s’il peut fixer librement le prix du loyer ou non selon la situation géographique du logement.
La taxe sur les logements vacants
Il existe actuellement deux taxes distinctes concernant les biens vacants :
- la taxe sur les logements vacants ou TLV, qui concerne exclusivement les communes de plus de 50 000 habitants (liste fixée par décret) ;
- la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), qui concerne « les propriétaires des communes concernées qui possèdent un logement vacant à usage d’habitation depuis plus de deux ans consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition ».
Les zones tendues ont également un impact sur le délai de préavis et autres formalités de congés. La résiliation du bail en zone tendue dépend essentiellement du caractère meublé ou non du logement. En cas de logement vide, la procédure visant à réduire le délai de préavis est facilitée. Un justificatif zone tendue, associé à une lettre de congé, permet de bénéficier d'un préavis réduit.
L’intérêt d’utiliser un simulateur
Vous aimeriez savoir si votre logement à Ajaccio ou à Nantes se trouve en zone tendue ? Vous souhaiteriez bénéficier d’un maximum de paramètres afin de déterminer votre situation au plus près ? Dans ce cas, vous aurez besoin des services d’un simulateur ou d’une structure immobilière professionnelle.
Le simulateur du service public vous permet de déterminer si la commune du logement est située en zone tendue, et si oui laquelle. En fonction du résultat, et pour un logement loué avec un bail d’habitation, le simulateur détermine l’encadrement des loyers et les droits du locataire concernant le bail et le préavis.
Une agence immobilière professionnelle pourra, par exemple, vous aider à trouver un logement en location à Saint-Jean-de-Moirans, au cœur des zones tendues recensées. Des frais sont à prévoir (visite du logement, constitution d’un dossier), mais ceux-ci sont plafonnés et réglementés, comme le prévoit la loi Alur du 2 mars 2014.
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