Conjoint non marié : comment transmettre l'usufruit de la maison à son partenaire ?

En France, les concubins en union libre sont considérés comme des tiers sur le plan successoral. Contrairement au mariage, où le conjoint survivant bénéficie de droits automatiques, le concubin en union libre survivant n’a aucun titre légal sur la résidence principale, si celle-ci appartenait au défunt ou si elle est détenue en indivision. Au décès, les héritiers réservataires (enfants ou parents), qui obtiennent la part du défunt, peuvent décider de vendre le logement lors du partage, contraignant ainsi le conjoint survivant à quitter les lieux.

En revanche, si les conjoints sont pacsés – bien que les différences de droits au logement entre pacs et mariage soient abyssales –, cette union civile est plus protectrice qu’une simple union libre. En effet, en cas de décès, le conjoint pacsé survivant a la possibilité d'habiter dans le logement pendant un an. Il peut également bénéficier de l'attribution préférentielle du logement, si le défunt l'avait prévu dans un testament, ou s’il le demande au notaire au moment du partage des biens, en versant une soulte.

Pour pallier cette absence de droit automatique et obtenir l’usufruit de la maison, en cas de décès, il est possible de prendre des dispositions spécifiques. Le testament peut prévoir le démembrement de propriété pour un couple non marié afin de protéger le conjoint survivant, ou encore organiser la transmission de la part du défunt. La part qu’il est possible de transmettre au concubin dépend des héritiers réservataires. Le respect de la réserve héréditaire est obligatoire. Le concubin peut donc se voir attribuer uniquement la quotité disponible.

Réserver l’usufruit pour son partenaire non marié dans le testament permet toutefois d'organiser une transmission sereine. En effet, les héritiers savent qu'ils récupéreront la pleine propriété au décès de l'usufruitier, sans frais supplémentaires. Il faut toutefois rester vigilant sur l'aspect fiscal… Comme les droits de succession pour les concubins non mariés sont de 60 %, la valeur de l'usufruit transmis sera taxée à ce taux. Il est donc essentiel de consulter le barème fiscal de l’usufruit en fonction de l’âge (article 669 du CGI) pour évaluer la base taxable, qui diminue à mesure que l'usufruitier vieillit.

Si le testament, par lequel on réalise un legs spécifique, est la méthode la plus courante pour laisser l’usufruit au partenaire non marié, une autre option est la donation d’usufruit de son vivant, bien que celle-ci soit immédiatement taxée.

Pour ceux qui achètent ensemble, l'insertion d'une clause de tontine dans l'acte d'achat peut être une alternative, même si elle se révèle moins flexible que l'usufruit. Elle permet au concubin survivant de reprendre les parts d’indivision de son compagnon disparu. Il est aussi envisageable de structurer le patrimoine, via une société civile immobilière (SCI), dont les statuts peuvent prévoir le maintien dans le logement du survivant. Ce maintien dans les lieux est parfois prévu par le biais d’une clause de rachat dans une convention d'indivision. Cette clause précise que, en cas de décès d'un concubin, l'autre pourra acquérir sa part en priorité.

Donation avec réversibilité d’usufruit, testament… quelle que soit la solution choisie pour protéger le conjoint non marié, le recours à un notaire est recommandé pour s’assurer de la conformité de l’acte. Concernant la transmission de l’usufruit, il faudra notamment clarifier la répartition de l'entretien et des charges entre l'usufruitier (charges courantes) et les nus-propriétaires (gros travaux) pour éviter les conflits familiaux.

Un concubin non marié peut-il rester dans la maison au décès ?

En l'absence de lien matrimonial, la loi ne vous accorde aucun droit successoral automatique au décès de votre partenaire. Pour vous transmettre des droits, votre concubin doit impérativement manifester sa volonté, à travers un testament. Sur le plan fiscal, vous serez taxé à hauteur de 60 % sur la valeur des biens reçus, après application d'un abattement forfaitaire de 1 594 €.

Donation d’usufruit ou droit d’usage et d’habitation : que choisir pour un partenaire non marié ?

Pour protéger un partenaire non marié (pacs ou concubinage), le choix dépend de vos priorités. L’usufruit est la protection maximale : le survivant peut habiter le logement ou le louer pour percevoir des revenus. De son côté, le droit d’usage et d’habitation (DUH) permet au survivant de vivre dans le bien, mais il ne peut pas le louer.

Quelles options rapides pour protéger le logement, en cas de décès : donation, testament, SCI-tontine ?

Le testament permet de léguer l’usufruit ou le droit d’habitation au survivant. Son coût est minime et il est modifiable à tout moment. En revanche, il ne protège pas contre la réserve héréditaire des enfants. La donation entre vifs permet de transmettre la propriété immédiatement. Très sécurisée, elle est en revanche irréversible. Enfin, la SCI avec tontine permet au survivant d’être considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire au décès du conjoint. Le bien n'entre donc pas dans la succession, mais le montage est plus complexe.