Vous consultez votre compte bancaire chaque jour et elle n’arrive pas… Votre bailleur retient votre caution. Avant d’engager toute démarche, demandez-vous si cette retenue est justifiée. Si ce n’est pas le cas, passez à la vitesse supérieure, avec une relance et une mise en demeure. Décidément, rien n’y fait ? Vous devrez alors saisir un conciliateur, puis la justice. Voici le détail de toutes les démarches à effectuer pas à pas.
Au préalable : vérifiez si la retenue est ou non justifiée
D’un montant maximum d’un mois de loyer en location nue, de deux en location meublée, la caution – aussi appelée « dépôt de garantie » – a une fonction bien précise. Le bailleur ne peut la retenir, en tout ou en partie, que s’il fait face à des impayés de loyers ou de charges, ou à des dégradations.
Toutefois, il ne peut pas faire comme il l’entend avec les sommes versées. La retenue doit être justifiée, pièces à l’appui (devis, factures, constats de commissaire de justice), et correspondre à un montant réel. La facturation au forfait est interdite.
Les états des lieux d’entrée et de sortie sont similaires ? Le bailleur ne vous fournit pas de justificatifs ? Les dégradations sont liées à la vétusté ? Votre propriétaire n’est pas dans les clous. On passe donc au plan d’action pour récupérer votre caution !
Étape 1 : déterminez si le bailleur est hors délai pour restituer la caution
La loi encadre le délai dans lequel votre caution doit vous être restituée. Le bailleur dispose ainsi d’un délai de :
- un mois, si les états des lieux d’entrée et de sortie ne signalent rien de particulier,
- deux mois, dans le cas contraire.
Pour les justificatifs, la règle est différente : la jurisprudence considère qu’ils doivent vous être adressés dans un délai raisonnable, sans le définir plus précisément.
30 ou 60 jours se sont écoulés, et votre caution ne vous a toujours pas été rendue ? Il est temps de vous rappeler au bon souvenir de votre propriétaire.
Date de départ du délai de restitution
Le délai de restitution de la caution court à compter de la remise des clés.
Étape 2 : adressez une relance écrite au bailleur
Commencez par une relance écrite courtoise avant une mise en demeure en bonne et due forme. L’important est de conserver la relation la plus cordiale possible avec votre propriétaire pour éviter des blocages futurs.
La lettre doit contenir les informations suivantes :
- la date de fin du bail,
- la date de remise des clés,
- le montant du dépôt de garantie,
- le délai légal applicable : un ou deux mois.
Même si cela semble un peu plus « coercitif », préférez envoyer la relance par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous disposerez ainsi d’une preuve solide pour la suite.
Étape 3 : envoyez une mise en demeure
Sans nouvelles de votre bailleur, vous pouvez passer à une mise en demeure. Elle reprend les mêmes informations que la relance écrite, à la différence que vous pouvez augmenter le montant de la caution d’une pénalité.
La pénalité est fixée à 10 % du loyer mensuel par mois de retard. Par exemple, si votre loyer est de 800 euros et que le bailleur aurait dû vous restituer votre caution il y a 3 mois, vous pouvez lui demander 240 euros de pénalités (10 % x 800 = 80 x 3).
Étape 4 : faites appel à un conciliateur
Si le montant de la caution et des pénalités est supérieur à 5 000 euros, passez directement à l’étape 5.
Avant de pouvoir aller en justice, vous devez impérativement entreprendre une démarche amiable.
Vous avez le choix entre différents interlocuteurs pour faire entendre raison à votre propriétaire : un conciliateur, la commission départementale de conciliation (gratuit) ou un médiateur civil (payant).
Ce n’est que si cette procédure amiable échoue également que vous pouvez saisir le juge.
Étape 5 : saisissez le juge
Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection dans le ressort duquel se situe le logement loué. Vous disposez d’un délai de 3 ans pour entreprendre cette démarche.
Outre la restitution de la caution et des pénalités, le juge pourra prononcer le versement de dommages et intérêts.
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