Le dépôt de garantie, dans le cadre d'une location, est une somme d’argent que le locataire doit verser à son bailleur lors de la signature du bail, et qui lui est restituée lorsqu’il quitte les lieux. Est-il obligatoire ? Quel est son montant ? Que couvre-t-il ? SeLoger vous répond.
Comment fonctionne le dépôt de garantie en location ?
Définition
Bien que le versement d’un dépôt de garantie ne soit pas obligatoire dans le cadre d’une location, la majorité des bailleurs l’imposent aux locataires pour louer un logement.
Concrètement, il s’agit d’une somme d’argent qu’un locataire doit verser au bailleur, au moment de la signature du bail. Le propriétaire doit encaisser le dépôt et le conserver pendant toute la durée du contrat. Il doit ensuite le restituer – intégralement ou partiellement – au locataire, lorsqu’il quitte le logement.
Le dépôt de garantie constitue une sécurité locative pour le bailleur, en le protégeant contre certains manquements du locataire. Il peut couvrir des dégradations du logement causées par le locataire ainsi que des impayés de loyers. Si, au départ du locataire, le logement nécessite des réparations qui sont à sa charge ou s’il n’est pas à jour de ses paiements de loyers, le bailleur peut en effet déduire les sommes dues.
À noter : le dépôt de garantie est souvent confondu avec la caution. En réalité, une caution désigne une personne qui se porte garant solidaire du paiement des loyers du locataire, si ce dernier rencontre des difficultés à les honorer.
Le montant
Le montant du dépôt de garantie est plafonné par la législation en vigueur (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il dépend du type de location. Pour une location vide, il ne doit pas dépasser l’équivalent d’un mois de loyer, hors charges. En revanche, pour une location meublée, le montant maximum ne doit pas excéder deux mois de loyer, hors charges.
Le propriétaire ne peut en aucun cas demander un réajustement de la somme versée, s’il augmente le loyer, que ce soit en cours de bail ou lors d’un renouvellement de bail.
Quand et comment le dépôt de garantie doit-il être versé ?
Bien qu’aucune loi ne précise les modalités de versement, il est d’usage qu’il soit remis après l’état des lieux d’entrée, lors de la signature du contrat de location. Il peut être réglé par différents moyens de paiement, à condition que le propriétaire donne son accord : chèque, espèces, virement bancaire…
Il faut également savoir que le locataire peut faire une demande d’aide auprès de certains organismes pour s’en acquitter. Il peut s’agir du Loca-Pass ou du FSL (Fonds de solidarité logement).
Si le locataire ne règle pas le dépôt de garantie, comme convenu dans le bail, le propriétaire peut demander la résiliation du bail, par voie judiciaire.
Quelles sont les modalités de restitution d’un dépôt de garantie ?
Le délai de remboursement
Les délais de restitution sont réglementés et dépendent de l’état du logement au départ du locataire. Pour cela, le bailleur doit comparer les états des lieux d’entrée et de sortie du logement. Si, lors de l’état des lieux de sortie, le logement présente une vétusté normale, le propriétaire dispose d’un mois maximum pour restituer l’intégralité du dépôt.
En revanche, si le logement a subi des dégâts causés par un manque d’entretien du locataire ou si celui-ci n’est pas à jour de ses loyers, le bailleur doit rendre le dépôt dans un délai de deux mois, en déduisant les sommes dues.
Ces délais prennent effet à partir de la date où le locataire rend les clés à son propriétaire. Le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse ou ses coordonnées bancaires au propriétaire afin que ce dernier puisse lui faire parvenir le remboursement.
À noter : en cas de retard de remboursement, des intérêts de retard sont dus au locataire. Chaque mois de retard commencé entraîne une majoration de 10 % du loyer hors charges.
Les sommes imputables
Si le propriétaire doit procéder à une retenue sur le dépôt de garantie, il doit impérativement apporter les justificatifs pour chaque somme qu’il défalque : devis, factures, constat fait par un commissaire de justice, courrier de relance des loyers impayés…
Les dégradations
C’est en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie que le bailleur peut constater les éventuelles dégradations qui incombent au locataire (trous dans les murs, sols abîmés, interrupteurs non fonctionnels…).
Toutefois, si l’état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé, c’est au propriétaire de prouver que ce sont des réparations locatives qui restent à la charge du locataire.
Les impayés de loyer
Si le locataire n’est pas à jour de ses loyers et de ses charges, le bailleur peut retenir le montant dû. Si le dépôt ne suffit pas à couvrir la dette, il devra procéder à une procédure de mise en demeure. Il peut aussi faire appel au garant solidaire du locataire.
Les charges de copropriété
Si le logement fait partie d’une copropriété et que le bailleur ne dispose pas de tous les éléments comptables pour procéder à une régularisation annuelle des charges, il peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à la prochaine assemblée générale qui traitera de l’arrêté des comptes annuels. Il dispose ensuite d’un délai d’un mois après l’assemblée générale pour procéder à la régularisation définitive des charges.
Que faire, en cas de litige ?
Lorsque le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais impartis, le locataire doit, dans un premier temps, lui adresser une mise en demeure de restitution par lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d’absence de réponse du propriétaire, le locataire peut faire appel à un conciliateur de justice ou à la Commission départementale de conciliation (CDC).
Si le propriétaire refuse toujours de procéder au remboursement, le locataire peut saisir le juge de proximité.
Source :
Service Public .fr, Dépôt de garantie d'un bail d'habitation
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