Indivision : qui paie les travaux et frais d’entretien dans une maison de famille ?

L’indivision est une situation juridique qui se produit de plein droit et dans laquelle les indivisaires sont tous propriétaires d’un même bien de manière indéterminée. Pour préserver l’état du logement et sa valeur, il faut l’entretenir et parfois entreprendre des travaux.

En principe, les frais d’entretien et les travaux d’une maison en indivision sont payés par tous les indivisaires, au prorata de leurs droits dans l’indivision. Autrement dit, si vous détenez 1/3 des droits, vous supportez 1/3 des charges liées au bien. Cependant, il existe des exceptions. 

Les indivisaires possèdent un droit d’usage sur le bien (article 815-9 du Code civil). L’un d’eux peut donc décider d’occuper le logement, si les autres ne s’y opposent pas.

Dans ce cas, l’indivisaire occupant doit supporter les charges courantes relatives au bien, comme les dépenses d’énergie et d’eau. En revanche, la taxe foncière continue d’être partagée entre tous les indivisaires.

En parallèle, l’indivisaire occupant doit également verser une indemnité de jouissance privative, fixée à partir de la valeur locative du bien, sauf si les autres indivisaires sont d’accord pour la supprimer.

Les travaux de conservation sont ceux qui permettent de maintenir le bien indivis en bon état, même s’ils ne sont pas urgents. Entrent par exemple dans cette catégorie la réparation d’une toiture endommagée, le nettoyage régulier des gouttières ou encore la réfection du système de chauffage.

Les dépenses de travaux doivent alors être supportées de manière équitable par tous les indivisaires. Celui qui en avance le montant a droit à une créance sur l’indivision, qui doit le rembourser.

Les travaux d’amélioration se distinguent des travaux de conservation en ce qu’ils apportent une plus-value ou modernisent le logement. Il peut s’agir, par exemple, de l’aménagement de combles ou d’une surélévation.

Un indivisaire ne peut pas imposer ce type de travaux et cette dépense aux autres. En revanche, s’il a payé les travaux de sa poche, il a droit à une indemnité, calculée sur le montant de la plus-value générée par les travaux. Elle sera payée au moment de la revente du logement ou du rachat par l’un des indivisaires.

Pour mieux gérer l’indivision et éviter les potentiels conflits, il est possible de rédiger une convention d’indivision. Elle peut être conclue à durée indéterminée ou pour une durée maximum de 5 ans.

La convention peut notamment prévoir :

• la répartition des charges et frais et travaux d’entretien,
• l’occupation privative du logement – gratuite ou payante – par l’un des indivisaires.

Si l’un des indivisaires prend la fonction de gérant, il a droit à une rémunération versée par les autres. Son montant est fixé par accord amiable ou par décision de justice.