Comment calculer la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier ?

La valeur locative cadastrale est un critère de base pour calculer le niveau d'imposition des impôts locaux (taxe foncière et taxe d'habitation). Elle correspond au montant des loyers annuels que pourrait produire le logement, s'il était en location. Ce barème est essentiel pour la détermination des taxes locales.

Elle concerne les biens immobiliers bâtis (logements d'habitation vides ou meublés, individuels ou collectifs, vacants ou occupés) et les biens non bâtis (terrains, bateaux amarrés et aménagés). En revanche, les locaux commerciaux, professionnels ou industriels ne sont pas concernés : ils ont un mode de calcul spécifique.

La surface pondérée

La surface pondérée est le premier critère pris en compte. Elle comprend deux éléments : la surface au sol et les coefficients de pondération, qui lui sont appliqués.

La surface au sol

Contrairement à la surface habitable, qui ne prend en compte que les parties habitées du bien, et à la surface loi Carrez, qui ne comptabilise que la surface habitable dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, la surface au sol comprend la superficie totale des parties habitables, ainsi que celle de toutes les annexes et dépendances de la propriété : placards encastrés, antichambre, cellier, grenier, cave, garage, terrasses, balcons, vérandas…

Les coefficients de pondération

Toutes les pièces et tous les équipements ont également une importance dans le calcul de la valeur locative. Ils ne sont pas comptabilisés de la même manière : on leur applique en effet des correctifs ou des coefficients, en fonction de différents facteurs, que l’on appelle des « coefficients de pondération ».

• Le coefficient de nature s’applique en fonction de la destination d’une pièce. Il peut varier de 0,2 à 0,6.
• Le coefficient d’importance prend en compte l’importance de l’usage d’une pièce. Par exemple, une cuisine ou une chambre ont un coefficient plus élevé qu’une buanderie ou un grenier. Il varie de 0,75 à 3,00.
• Le coefficient de situation correspond à l’emplacement géographique du bien. Il varie de –0,10 à +0,10.
• Le coefficient d’entretien dépend de l’état de construction du bien. Il peut varier de 0,80 à 1,20. Ce coefficient d'entretien est crucial pour évaluer l'état général du bien immobilier.
• Le coefficient pour la présence ou l’absence d’un ascenseur se situe entre +0,05 et – 0,15.

Les éléments de confort sont convertis en m² :

• +5 m² : baignoire…
• +4 m² : eau courante, douche…
• +3 m² : lavabo, WC, installation sanitaire…
• +2 m² : gaz, électricité, chauffage par pièce…

Le loyer de référence

L’administration distingue 8 catégories de biens d’habitation et les classe, selon leur nature et leur état : les biens de catégorie 8 correspondent aux logements les plus délabrés et ceux de catégorie 1 sont les plus luxueux et confortables.

En fonction des loyers pratiqués pour des biens similaires et de la catégorie du logement, la mairie fixe un loyer au m², que l’on appelle « le loyer de référence au m² ». Ce tarif est déterminé par un barème spécifique à chaque commune.

La formule de calcul

La formule pour calculer la valeur locative cadastrale est simple. Il suffit d'effectuer l’opération suivante : la surface pondérée × le loyer de référence au m².

La valeur cadastrale est ensuite ajustée chaque année par l’application de coefficients forfaitaires de revalorisation et d’actualisation. Ces ajustements peuvent être influencés par des révisions décidées par le gouvernement dans le cadre de réformes fiscales.

Les changements qui peuvent la faire évoluer

La valeur locative d’un bien n’est pas figée dans le temps. Hormis les ajustements annuels, certains changements liés au logement peuvent la faire évoluer, à la hausse ou à la baisse, de manière conséquente.

Il peut s’agir de :

• Constructions nouvelles ou de reconstructions.
• Changements d’affectation, lors d’un changement d’usage du bien. Exemple : un bâtiment rural transformé en habitation.
• Changements de consistance, lorsqu’il y a un agrandissement ou une démolition d’une partie du bâti.
• Changements d’environnement, lorsque des améliorations (création d’un parc, installation d’équipements collectifs…) ou des dépréciations (construction provoquant des nuisances sonores ou visuelles…) sont réalisées à proximité du bien.
• Changements de caractéristiques physiques, impliquant d’importants travaux d’amélioration sur le bien, sans qu’il y ait d’incidence sur la superficie ou le volume.

Le mode de calcul est très complexe, car il résulte de certains facteurs qui dépendent de chaque commune. Dans les DOM, par exemple, des spécificités locales peuvent impacter la valeur locative cadastrale.

Il est quasiment impossible de faire le calcul soi-même. Toutefois, vous pouvez demander à l’administration fiscale le montant précis de la valeur locative de votre bien.

Dans un premier temps, vous pouvez l’obtenir, en consultant l’avis d’imposition relatif à votre taxe foncière ou taxe d’habitation. La valeur locative se trouve dans la rubrique « Base ».

Vous avez également la possibilité de demander une fiche d’évaluation de la valeur locative cadastrale de votre bien. Cette fiche permet de prendre connaissance de tous les détails quant au calcul de la valeur locative du logement.

Il vous est possible de l’obtenir, en en faisant la demande auprès de votre centre des impôts, auprès de l’ADIL (Agence départementale d’information pour le logement) ou encore auprès de l’Observatoire CLAMEUR.

Enfin, il est important de noter que certaines exonérations peuvent s'appliquer en fonction des aménagements réalisés ou une réforme en cours. Le gouvernement peut décider de révisions qui auront un impact significatif sur la valeur locative cadastrale et, par conséquent, sur le montant des impôts locaux.