« Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires », précise l’article 815-9 du Code civil. En théorie, tous les indivisaires ont donc la possibilité d’occuper une maison en indivision. En pratique, cela n’est pourtant pas toujours aussi simple. Explications.
Qu’est-ce qu’une maison en indivision ?
On parle d'indivision quand plusieurs personnes détiennent des parts (égales ou non) d’une maison. Celle-ci peut avoir été reçue en héritage, mais il peut aussi s’agir de concubins ou d’amis qui ont décidé d’acheter un bien immobilier en indivision pour mutualiser les frais d’achat et d’entretien.
Occuper une maison en indivision : de quelles façons ?
Si tous les indivisaires considèrent la maison en indivision comme leur résidence secondaire, ils ont la possibilité d'y séjourner à tour de rôle ou de s'y réunir pour les vacances.
Il peut arriver que l'un des indivisaires demande à ses cohéritiers, ses amis, voire son ex (selon la situation) de s'installer dans cette maison. Dans ce cas, il leur verse une indemnité, à moins qu’ils aient prévu un autre accord. C’est ce qu’explique l’article 815-9 du Code civil : « Le coïndivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire ».
Pour calculer ce dédommagement, il faut s’appuyer sur la valeur locative du bien, appliquer un abattement de 20 %, puis tenir compte du nombre de parts qui revient à chacun. Par exemple, un frère et une sœur héritent à parts égales (50/50) d’une maison familiale d’une valeur locative mensuelle de 1 200 €. Le frère désire y habiter, il devra payer à sa sœur : 1 200 - 20 % = 960 x 50 % = 480 €.
Il est également possible que plusieurs indivisaires veuillent l’occuper. Si la surface du bien et la qualité de leurs relations le permettent, il n’existe aucune contre-indication à cet arrangement.
Si personne ne souhaite y vivre, la maison peut être mise en location. Cela permet que la demeure soit entretenue et cela évite aux indivisaires de payer la taxe sur les logements vacants. Cependant, ils peuvent aussi choisir de la mettre en vente.
À noter :
Si tous les héritiers ne sont pas d’accord sur le montant de l’indemnité à verser, il faut alors s’en référer au juge. Si l’occupant refuse de mettre la main à la poche, rappelez-lui ses obligations légales dans un courrier recommandé. Enfin, n'hésitez pas à faire appel à un médiateur, s’il fait la sourde oreille. En dernier recours, sollicitez le tribunal.
Les devoirs de l’indivisaire occupant
Celui qui occupe le bien a le devoir de l’entretenir et d’assumer les charges liées à son occupation. Cela passe, par exemple, par le paiement de l’assurance habitation et des factures d’électricité, et par la prise en charge des petites réparations nécessaires, tout comme le ferait le locataire de n’importe quel bien immobilier.
En revanche, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non-occupant et les gros travaux (toiture, façade, structure) restent à la charge de l’indivision.
À noter :
L’article 815-13 du Code civil précise que, lorsqu’un indivisaire réalise des travaux – avec l’accord des autres indivisaires – pour améliorer le bien à ses frais, il peut obtenir une indemnité ou une somme d’argent « bonus » lors du partage pour les dépenses engagées.
La mise en location d'une maison en indivision
La mise en location d’un bien indivis est possible, si la majorité des indivisaires est d'accord (article 815-3 du Code civil). S’ils ne sont que deux et qu'ils sont en désaccord, celui qui souhaite louer le bien doit disposer d’au moins 2/3 des droits pour y parvenir. Dans le cas contraire, il doit renoncer à son projet.
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