Vous avez fait des travaux sur un bien indivis, quels sont vos droits ?

Selon l'article 815-13 du Code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, cela doit être pris en compte de manière équitable lors du partage ou de la vente, en considérant la valeur ajoutée apportée au bien à ce moment-là. De même, les dépenses essentielles engagées par l'indivisaire avec ses propres fonds pour la préservation du bien doivent être prises en considération, même si elles n'ont pas conduit à une amélioration visible.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, il n'est pas nécessaire de faire de distinction, pour les dépenses d'amélioration, selon qu'elles aient été réalisées dans l'intérêt de tous les coindivisaires ou d'un seul d'entre eux. Il a également été retenu que le fait que le bien indivis soit attribué à l'indivisaire ayant effectué lesdites dépenses ne revêt aucune importance.

En plus des dépenses d'amélioration (réparation de la toiture, remplacement de la chaudière, réfection de la façade), les dépenses liées à la conservation de l'immeuble donnent lieu au versement d'une indemnité à l'indivisaire qui les a entreprises, même sans amélioration proprement dite.

L'ajout d'une précision de taille est ici nécessaire pour éviter tout désaccord entre indivisaires : l'indemnité prévue par l'article 815-13 n'est pas automatiquement égale à la somme dépensée. Elle est fixée à la plus faible des deux valeurs suivantes : la dépense réellement engagée par l'indivisaire, ou le profit subsistant au jour du partage, c'est-à-dire la revalorisation de la valeur du bien indivis apportée par ces travaux.

En pratique, si vous avez dépensé 20 000 € pour rénover la toiture d'un bien indivis, mais que cette rénovation n'a revalorisé le bien qu’à hauteur  de 15 000 € au moment du partage, vous ne percevrez qu'une indemnité de 15 000 €. Inversement, si la revalorisation est supérieure à votre dépense, l'indemnité sera plafonnée à votre dépense réelle. Cette évaluation est effectuée par un expert immobilier en cas de litige.

La preuve des dépenses est une étape indispensable pour obtenir l'indemnisation à laquelle vous avez droit. En pratique, conservez impérativement :

• Les factures détaillées de tous les travaux réalisés, avec le coût de chaque prestation.
• Les devis et les attestations de paiement.
• Des photos avant et après les travaux pour documenter la situation initiale et l'amélioration apportée.
• Tout échange écrit (courrier, mail) avec les autres indivisaires au sujet des décisions prises concernant la gestion du bien et les travaux engagés.

En cas de litige sur le montant de l'indemnité, un expert immobilier sera souvent désigné par le juge pour évaluer la revalorisation du bien. La convention d'indivision, si elle existe, peut également prévoir une procédure spécifique pour le calcul et la résolution de ce type de désaccord entre coindivisaires.

La jurisprudence est fluctuante sur le sujet et les juges ont tranché. Ne permettent pas à l'indivisaire qui les engage seul de percevoir une indemnité, les dépenses :

• Relatives à des travaux de réparation et d'entretien courant (travaux de peinture, pose d'un parquet pour raisons esthétiques, remplacement d'un robinet non urgent), portant sur un bien indivis, excepté le cas où ces travaux sont indispensables à la conservation du bien. La distinction pratique est donc entre l'entretien de confort et la conservation structurelle du bien.
• D'acquisition : si un époux, marié sous le régime de la séparation des biens, a permis par ses fonds personnels de financer l'acquisition de la quote-part de l'autre époux dans un immeuble indivis, il ne peut se voir verser une indemnité au sens de l'article 815-13 du Code civil.

Par principe, l'indemnité est versée à l'indivisaire qui a réalisé les dépenses d'amélioration au moment du partage, c'est-à-dire de la liquidation de l'indivision. Il en est cependant autrement pour les dépenses de conservation de l'immeuble (dépenses nécessaires ne pouvant pas être reportées). L'indemnité lui est due immédiatement dans cette hypothèse. Son exigibilité se prescrit par 5 ans.

Cette règle a pour première conséquence pratique que si vous décidez de faire des travaux d'amélioration seul et sans l'accord des autres indivisaires, vous ne serez remboursé qu'au moment où l'indivision prendra fin, soit à la vente, soit au partage. Dans cette situation, la solution la plus sage reste d'obtenir au préalable l'accord des autres coindivisaires, idéalement par écrit, pour éviter tout litige ultérieur sur la décision d'engager les travaux.

En cas de désaccords persistants sur la nécessité des travaux, leur coût ou le montant de l'indemnité, plusieurs hypothèses de recours existent. La première étape est toujours la conciliation amiable, éventuellement avec l'aide d'un médiateur. Si aucun accord n’est trouvé, un juge peut être saisi.

Pour les actes d'administration courants (travaux d'entretien, gestion ordinaire), la loi permet à une majorité des deux tiers des droits indivis de prendre des décisions sans l'accord de tous. Pour les actes de disposition (vente, travaux importants), l'unanimité reste la règle, sauf exceptions prévues par le tribunal. En cas d'arrêt total de la gestion du bien, un juge peut désigner un administrateur judiciaire.

Anticiper ces situations en rédigeant une convention d'indivision est une solution recommandée par les notaires et avocats spécialisés en droit immobilier. Ce document peut prévoir les modalités d'accord pour les travaux, la répartition des coûts et le calcul des indemnités, évitant ainsi les litiges les plus courants.