Vous avez fait des travaux sur un bien indivis, quels sont vos droits ?

Morgane Jacquet
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Vous êtes propriétaire d’un bien en indivision et vous avez réalisé, seul, des travaux d’amélioration sur ce bien. Sachez que le ou les autres indivisaires vous doivent une indemnité, vos travaux ayant augmenté la valeur du bien.

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Travaux bien indivis
Quels travaux sur un bien indivis peuvent vous être indemnisés par les autres indivisaires ? ©Getty
Sommaire

Les dépenses ouvrant droit à indemnité

Selon l’article 815-13 du code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, cela doit être pris en compte de manière équitable lors du partage ou de la vente, en considérant la valeur ajoutée apportée au bien à ce moment-là. De même, les dépenses essentielles engagées par l'indivisaire avec ses propres fonds pour la préservation des biens doivent être prises en considération, même si elles n'ont pas conduit à leur amélioration.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, il n'est pas nécessaire de faire de distinction, concernant les dépenses visant à améliorer le bien, selon qu'elles aient été réalisées dans l'intérêt de tous les copropriétaires ou seulement de l'un d'entre eux.

Il a également été retenu que le fait que le bien indivis soit attribué à l’indivisaire ayant effectué lesdites dépenses ne revêt aucune importance. 

On note également qu’en plus des dépenses d’amélioration (comme par exemple la réparation de la toiture ou de la chaudière), les dépenses liées à la conservation de l’immeuble, même sans amélioration, donnent lieu au versement d’une indemnité à l’indivisaire qui les a entrepris.

Point très spécifique dégagé par la Cour de cassation, un remboursement de crédit relais sur le bien indivis a été jugé comme une dépense de conservation et ouvre droit pour celui qui rembourse ce crédit à une indemnité de la part des autres indivisaires.

Les dépenses qui n’ouvrent pas droit à indemnisation

La jurisprudence est fluctuante sur le sujet et les juges ont tranché. Ne permettent pas à l’indivisaire qui les engage seul de percevoir une indemnité, les dépenses : 

  • Relatives à des travaux de réparation et d’entretien (comme les travaux de peinture ou la pose d'un parquet par exemple) portant sur un bien indivis, excepté le cas où ces travaux sont indispensables à la conservation du bien indivis, 
  • D’acquisition : par exemple, si un époux, marié sous le régime de la séparation des biens, a permis par ses fonds personnels de financer l’acquisition de la part de l’autre époux dans un immeuble indivis, il ne peut en aucun cas se voir verser une indemnité au sens de l’article 815-13 du code civil.

A quel moment est due cette indemnité ?

Par principe, l’indemnité est versée à l’indivisaire qui a réalisé les dépenses d’amélioration au moment du partage, c'est-à-dire de la liquidation de l’indivision

Il en est cependant autrement pour les dépenses de conservation de l’immeuble (les dépenses nécessaires, qui ne pouvaient pas être reportées). L’indemnité prévue à l’article 815-13 du code civil lui est due immédiatement. Son exigibilité se prescrit par 5 ans.

N'oublions pas, qu’inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

Références juridiques

  • Article 815-13 du code civil
  • Cass. 1e civ., 28 mars 2006, n°04-10.596
  • Cass. 1e civ., 1e févr. 2017, n°16-12.626
  • Cass. 1e civ., 26 mai 2021, n°19-21.302
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