La réhabilitation d’un bien immobilier sous-entend des réalités différentes selon que les travaux de rénovation soient très importants ou plus légers. Un véritable enjeu pour les acheteurs qui doivent trancher entre opportunité sur le prix d’achat (rénovation lourde) et confort immédiat (rénovation légère)…
Rénovation lourde ou légère : quelles différences ?
Importance des travaux, formalités administratives, budget, temporalité : on n’aborde pas une rénovation lourde de la même façon qu’une rénovation légère.
Le décret n°2023-1208 du 18 décembre 2023 donne une définition des travaux dans le cadre d’une rénovation lourde : « Ceux qui ont pour objet ou qui rendent nécessaire le renforcement ou le remplacement d'éléments structuraux concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment. » Autrement dit, la rénovation lourde est le plus souvent une modification de la structure du bâti ou la transformation complète des pièces du logement, en faisant tomber des murs, par exemple. Le remplacement des systèmes de chauffage, de plomberie ou d’électricité entre généralement dans la catégorie « rénovation lourde ».
Un autre indicateur permet de catégoriser une rénovation. L’ANIL (agence nationale pour l'information sur le logement) considère que la rénovation peut être qualifiée de lourde, dès lors que les travaux nécessaires excèdent 25 % de la valeur du bien immobilier.
Exemples de rénovations lourdes :
- modification de murs porteurs, création d’ouvertures, redistribution des pièces,
- isolation thermique,
- changement du système de chauffage,
- changement de destination : transformation d’une grange en maison à étage, par exemple.
De l’autre côté, la rénovation légère sous-entend des travaux simples visant à l’amélioration ou à l’embellissement du logement, sans intervention importante sur la structure du bâtiment notamment. Du point de vue de la rénovation thermique, la rénovation légère ne concerne qu’un poste spécifique du logement, voire deux, en vue d’améliorer les performances énergétiques de l’habitation.
Exemples de rénovations légères :
- changements des revêtements au sol ou muraux,
- ravalement d’une salle de bain,
- changement des fenêtres, etc.
Le saviez-vous ?
Certaines rénovations peuvent entraîner la nécessité d’une déclaration préalable, ou même d’un permis de construire, dès lors que les travaux engagés modifient la structure du bâtiment ou encore la destination du bâti (transformation d’un bureau en habitation par exemple). La souscription à une assurance dommages-ouvrage peut être nécessaire, dans certains cas.
Le budget : une différence de taille
Le coût réel d’une rénovation peut peser lourd sur les finances. Plus la rénovation est complexe, plus son coût est élevé et plus elle peut réserver de surprises au niveau du budget.
En revanche, le coût d’une rénovation légère est plus facilement maîtrisable. De plus, en étant un peu bricoleur, il est possible d’effectuer soi-même certains travaux (peinture, pose de parquet, etc.).
La Fédération française du bâtiment (FFB) estime que le coût moyen d’une rénovation légère est compris entre 200 € et 600 € du m², en 2023. Pour une rénovation lourde, il faut compter entre 1 200 € et 2 500 € du m², parfois plus !
Le saviez-vous ?
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Les rénovations légères sont plus fréquentes
Une étude du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), datant de 2022, a indiqué que 68 % des chantiers en copropriété relevaient de la rénovation légère. Toutefois, ils ne représentent que 30 % des montants mobilisés. Ce qui confirme le poids des montants investis pour les rénovations lourdes.
Il semblerait que les mentalités des acheteurs aient quelque peu changé. Si, auparavant, la rénovation lourde faisait moins peur, aujourd’hui, les acheteurs savent qu’un projet de rénovation complexe mobilise énormément de temps, de l’énergie et beaucoup d’huile de coude.
Dès lors, la rénovation légère se révèle un compromis rassurant, avec un logement prêt à l’emploi, tout en laissant une belle marge de personnalisation.
Sur le marché, les biens nécessitant seulement un rafraîchissement se vendent généralement plus vite, car ils attirent une clientèle plus large. Ils sont aussi plus faciles à financer, car les banques préfèrent des projets simples, avec un risque limité.
La rénovation lourde attire un public spécifique
En dépit des avantages de la rénovation légère, les projets de rénovation complexe attirent toujours certains profils d’acheteurs. Les acquéreurs chevronnés et les investisseurs peuvent y voir une opportunité financière, car les biens à rénover bénéficient souvent d’une décote à l’achat.
D’ailleurs, l’acquisition de passoires thermiques dans le but de les rénover peut se révéler rentable et permet de réaliser une plus-value intéressante lors de la revente. Toutefois, ce type de projet doit être bien ficelé, car il n’est pas sans contraintes (travaux lourds et longs, banques frileuses, etc.).
D’autre part, pour bénéficier du meilleur de certaines aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro), le parcours rénovation d’ampleur est parfois largement encouragé. Il faut alors réaliser 2 postes de rénovation au minimum (isolation de la toiture, isolation des combles, changement d’un système de chauffage, etc.), pour faire deux sauts de classes au DPE. Certains acheteurs sont alors tentés de se lancer le défi de la rénovation lourde.
À retenir
Dans le contexte actuel, marqué par la hausse des taux, l’incertitude économique et les exigences énergétiques, les acheteurs veulent limiter les risques. Ils privilégient les logements qui demandent peu de travaux, ou uniquement des rénovations légères qu’ils peuvent réaliser progressivement. La rénovation lourde conserve toutefois un intérêt stratégique pour les certains profils aguerris ou lorsque l’opportunité semble très alléchante.
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