Il n'y a pas qu'une seule façon d'accéder à la propriété dans l'immobilier neuf et l'achat sur plan, ou VEFA, est sans doute la formule la plus sécurisante pour acquérir un logement parfaitement adapté à ses besoins, avant même le début des travaux. Démarches, paiement, garanties... On vous explique tout !
C’est quoi, l’achat sur plan dans le neuf ?
Également appelée vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), ce mode d’acquisition dans le neuf est strictement encadré par la loi à chaque étape clé du parcours, avec un contrat, un calendrier de paiement, des garanties ou encore des obligations qui incombent au promoteur, afin de protéger les acquéreurs et de sécuriser l’opération.
Concrètement, l'acquéreur signe un contrat avec un promoteur immobilier et devient propriétaire de son futur logement au fur et à mesure de l'avancement des travaux. La propriété est transférée par étapes du promoteur à l’acquéreur, jusqu'à l’achèvement de la construction et la livraison du bien « clé en main ».
En ce sens, l’achat en VEFA repose sur une forme de « contrat de confiance » entre les deux parties, chacune étant tenue par des engagements clairement définis.
Les étapes clés de l'achat sur plan
Contrairement à un achat dans l'ancien, l'acquéreur ne peut ni voir ni visiter son futur logement (à l’exception d'un bien « témoin ») avant de s'engager. C'est pourquoi ce mode d'acquisition obéit à un processus bien précis. Une fois le bien choisi – qu'il s'agisse d'une maison avec terrain ou d'un appartement dans un immeuble collectif – et le financement sécurisé, cinq grandes étapes se succèdent jusqu'à la livraison du bien et à la remise des clés.
- La signature du contrat de réservation. Première étape de la VEFA, il permet de réserver le logement et de formaliser l’engagement auprès du promoteur. Ce document précise notamment la description du bien, son prix prévisionnel, son délai de livraison, les conditions de la vente ainsi que le montant du dépôt de garantie (environ à 5 % du prix total).
- L’obtention du financement. L'acquéreur finalise son plan de financement et sollicite, si nécessaire, un crédit immobilier. À noter qu’une clause suspensive protège l’acheteur en cas de refus de prêt.
- La signature de l'acte authentique chez le notaire, qui permet d’officialiser la vente. C’est à partir de cette date que l'acquéreur devient progressivement propriétaire du logement au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
- Les appels de fonds. Le paiement s'effectue par échéances successives, selon un calendrier strictement réglementé en fonction des phases clés du chantier : achèvement des fondations, mise hors d'eau, fin des travaux...
- La livraison du logement. Dernière étape du projet, la réception du bien permet de vérifier sa conformité par rapport au contrat, mais aussi de signaler d'éventuelles réserves avant la remise des clés et de prendre possession des lieux.
Pourquoi acheter sur plan ? Les principaux avantages
En complément des nombreux avantages liés à un achat dans l'immobilier neuf – dernières normes environnementales et énergétiques en vigueur, confort thermique et acoustique, frais de notaire réduits… –, l'achat sur plan présente plusieurs atouts.
À commencer par la possibilité de personnaliser entièrement son futur logement, tant au niveau des plans que du choix des matériaux, des équipements et des finitions, certains promoteurs proposant même d’intégrer du mobilier sur mesure ou d'autres options d'aménagement.
À cela s'ajoutent un logement conçu selon les dernières normes énergétiques, gage de consommations mieux maîtrisées, ainsi que, selon les profils, des aides publiques à l'accession et divers avantages fiscaux.
Enfin, les garanties spécifiques à la VEFA offrent un niveau de protection particulièrement élevé tout au long du projet et après la livraison.
Contraintes et points à vérifier avant de se lancer
- Des délais de livraison parfois allongés.
- De légères modifications techniques en cours de chantier.
- Des plans et une notice descriptive à scruter à la loupe.
- Un quartier qui peut encore être en cours d'aménagement.
Des garanties protectrices pour l'acheteur
De fait, l'achat sur plan s'accompagne de nombreuses garanties spécifiques destinées à sécuriser l’acheteur tout au long de son projet.
La garantie financière d'achèvement assure que le logement sera terminé, même en cas de défaillance du promoteur. La garantie de parfait achèvement couvre, pendant un an après la réception des travaux, les désordres signalés par l’acquéreur (vices apparents, malfaçons…). Quant à la garantie décennale, elle protège contre les dommages les plus graves pouvant compromettre la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination pendant dix ans.
À ces dispositifs s'ajoute l'assurance dommages-ouvrage, qui prend le relais de la garantie de parfait achèvement pendant neuf ans pour accélérer la prise en charge des réparations relevant de la garantie décennale, sans attendre qu'un tribunal se prononce sur les responsabilités.
Comment réussir un sans-faute lors d'un achat sur plan ?
Si les garanties propres à la VEFA offrent un haut niveau de protection aux acquéreurs, un achat sur plan requiert néanmoins une bonne dose d'anticipation pour mettre toutes les chances de son côté et réussir son achat sur plan.
Avant de signer, il convient ainsi de se renseigner sur le promoteur et sa solidité financière, de lire attentivement le contrat de réservation, les plans et la notice descriptive afin de s'assurer que les prestations correspondent bien à ses attentes.
Enfin, lorsque cela est possible, les visites de chantier permettent de suivre l'avancement des travaux et d'anticiper d'éventuelles réserves avant la livraison.
Adapté aux différents profils, l’achat sur plan séduit autant les primo-accédants, les investisseurs, les familles en quête d'un logement personnalisable que les seniors privilégiant confort et accessibilité.
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