Pourquoi payer plus d'impôts que nécessaire ? Avant de déclarer vos revenus fonciers, un calcul rapide vous permettra de savoir si le régime réel est plus avantageux que le micro-foncier. On part pour un exemple comparatif !
Le régime micro-foncier : le plus simple, mais pas forcément le plus avantageux
Beaucoup de bailleurs font le choix de la simplicité, avec le régime micro-foncier. Ils n’ont en effet pas de comptabilité à tenir et la déclaration des loyers s’effectue en quelques minutes.
Pourtant, un problème se pose avec ce régime : le fisc applique seulement un abattement forfaitaire de 30 % au titre des charges. 70 % des loyers sont donc taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Prenons un exemple. Pierre loue un logement et perçoit 12 000 euros de loyers. Il est dans la TMI de 30 %. Après l’abattement de 30 %, il paie 2 520 euros d’IR et 1 444 euros de prélèvements sociaux. Total : 3 965 euros, une addition salée !
Le régime réel, l’arme pour réduire la facture fiscale
Au régime réel, Pierre peut déduire certaines charges, comme les intérêts d’emprunt, les dépenses de travaux et les primes d’assurance.
Reprenons notre exemple. Entre la taxe foncière, les travaux qu’il a réalisés et les honoraires du gestionnaire locatif, les dépenses déductibles de Pierre s’élèvent à 8 000 euros par an.
Son IR passe alors à 1 050 euros et ses prélèvements sociaux à 602 euros. Sa facture fiscale n'est plus que de 1 652 euros.
Et si les charges dépassent les loyers ?
Si Pierre a des charges supérieures à ses loyers, il génère un déficit foncier.
Bonne nouvelle : ce déficit foncier vient s’imputer sur son revenu global pour diminuer, voire supprimer son imposition – à l’exception des intérêts, qui se déduisent uniquement des revenus fonciers. Ils réduisent tout de même la base taxable !
Comment choisir le bon régime dans ma situation ?
Bilan pour Pierre : une économie d’impôt de 2 313 euros, en optant pour le régime réel.
Le bon réflexe pour choisir entre ces deux régimes fiscaux, c’est donc de calculer le montant des charges. Si elles excèdent l’abattement de 30 %, il faut préférer le régime réel pour créer un déficit foncier.
En outre, tenez compte de là où vous en êtes dans le remboursement de votre prêt immobilier. Si vous venez de le souscrire, le régime réel est souvent plus avantageux. Avec un crédit amortissable, la masse d’intérêts déductibles est plus élevée en début de remboursement, et va ensuite en s’amenuisant.
Concrètement, ça m’engage à quoi, le régime réel ?
Pour commencer, ce choix vous oblige à tenir à jour un livre de recettes et de dépenses pour justifier les charges déductibles, si vous êtes contrôlé par le fisc.
Ensuite, vous êtes tenu de remplir une déclaration fiscale complémentaire à votre déclaration générale de revenus, la 2044.
Enfin, vous devrez suivre le report du déficit. Celui-ci se déduit de votre imposition à hauteur de 10 700 euros par an. Le reste est reporté soit sur le revenu global, soit sur les revenus fonciers.
Vous vous engagez pour 3 ans minimum
Le choix du régime réel est irrévocable pendant trois ans. À l'issue de cette période, il est reconduit d'année en année, tant que vous continuez à déposer une déclaration n° 2044.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)