Même si l'investissement dans le neuf est régulièrement mis en avant, notamment pour des raisons fiscales ou de performance énergétique, dans certains cas, il reste tout de même préférable d'opter pour l'immobilier ancien.
1. L’immobilier ancien, notamment en centre-ville, est une valeur sûre
En matière d’investissement immobilier, le choix de l’emplacement est primordial car celui-ci a un impact immédiat sur la facilité de mise en location mais également sur la future plus-value en cas de revente. Les centres-villes et les vieux quartiers sont toujours très recherchés et il s’agit là d’une tendance durable. Certes, des immeubles neufs apparaissent parfois dans ces zones où la demande locative est la plus forte mais il s’agit de biens rares et coûteux. Quant aux autres programmes neufs, plus excentrés, il est plus difficile de prévoir ce que deviendront les quartiers où ils se situent. Le risque est donc plus important. Tout centre-ville possède des avantages indéniables tels que la proximité des services et commerces ou le réseau dense de transports en commun. Enfin, dans l’hypothèse d’une contraction – même passagère – du marché immobilier, les secteurs les plus recherchés résistent toujours mieux, d’où l’intérêt d’investir dans l’ancien au sein de ces quartiers.
2. Une fiscalité avantageuse grâce au déficit foncier
Le neuf n’est pas le seul à disposer d’avantages fiscaux. Avec le déficit foncier, l’immobilier ancien n'est pas en reste. Les prix dans l'ancien ne correspondent pas uniquement à la valeur du neuf à laquelle serait soustraite le coût des travaux de rénovation, mais à l’offre et à la demande. Or, certains investisseurs ne se focalisent que sur le neuf, laissant ainsi à la possibilité à d’autres de négocier les prix du parc ancien de manière à obtenir une décote supérieure au montant des travaux nécessaires. Par ailleurs, lesdits travaux peuvent être déductibles des éventuels revenus fonciers générés, soit par le bien immobilier lui-même, soit pas les autres biens détenus par l’investisseur.
Bon à savoir
Le déficit foncier est imputable dans la limite de 10 700 € par an et reportable sur dix années.
3. La décote à l'achat peut améliorer le rendement de l'opération...
En fonction des travaux – de rafraîchissement ou de rénovation – que peuvent nécessiter les logements anciens, leur décote par rapport à un bien équivalent dans la même zone se situe généralement entre 7 et 15 %. Cela s'explique par la nécessité, dans l'ancien, de faire des dépenses de mise aux normes. Toute l’habileté de l’investisseur doit donc consister à transformer cette décote en gain au niveau du rendement locatif.
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Exemple : un T2 neuf VS un T3 ancien en centre-ville de Roanne
Acquis à la même date, le T2 coûtait 170 000 €, contre 110 000 € pour le T3, mais avec 45 000 € supplémentaires nécessaires pour le rénover. Après 15 ans, à la fin de l’échéance d'un prêt à 2,66 %, pour le T2 neuf, les recettes sont de 108 000 € pour les loyers (600 €/mois) et de 22 500 € de remise fiscale (loi Pinel), soit 130 500 € au total. Côté dépenses : prix de l'appartement, charges et assurance (17 250 €) et coût du crédit (29 650 €) donnent un total de 216 900 €. La rentabilité annualisée hors impôt avoisine alors 4 %. Pour le T3 ancien en revanche, les recettes atteignent 128 000 €, tandis que les dépenses s'élèvent à 200 300 €, soit un rendement de plus de 4,25 %.
Bon à savoir
Dans cet exemple, nous estimons que les frais de notaire apparaissent dans le prix d’achat, que l’apport personnel est identique dans deux cas, de même que les taxes foncières. En revanche, les loyers, les charges courantes et l’assurance varient en fonction de la surface.
4. ... et favoriser une plus-value en cas de revente
Le marché de l'immobilier est cyclique et, outre l'emplacement, la seconde clé d'un investissement réussi reste d'acheter puis, éventuellement, de vendre au bon moment. Là aussi, la décote à l'achat dans l'immobilier ancien devient un avantage. En effet, que celle-ci permette une rénovation ou l'achat d'un bien plus grand, elle signifie également de meilleures chances de revente avec plus-value, a fortiori si le bien se situe dans une zone où la demande locative est tendue.
Les points clés à retenir
L’ancien est souvent la meilleure solution pour investir dans l'immobilier, en particulier dans les quartiers prisés. La tranche d’imposition de l’investisseur est aussi à prendre en compte, car elle peut l’orienter plutôt vers le neuf (la loi Pinel) ou vers l’ancien (déficit foncier). Ces formes d’investissement sont complémentaires et permettent à chacun de choisir la solution la plus adaptée à sa situation.
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