À mi-chemin entre la location et l’accession définitive à la propriété, le bail réel immobilier (et le droit de propriété temporaire dont il est assorti) a plus d’un atout dans sa manche. Éléments d’explication.
C’est quoi, un bail réel immobilier ?
S’appuyant sur une ordonnance du 20 février 2014 et son décret d'application du 27 juin 2016, le contrat de bail réel immobilier vise à pallier la carence en logements intermédiaires qui frappe les zones tendues où la demande locative excède largement l’offre. Destiné aux ménages disposant de revenus trop élevés pour prétendre au logement social mais trop bas pour accéder aux logements privés, le bail réel leur propose une alternative hybride (mais crédible !) à la location et au droit de propriété traditionnels : la propriété temporaire.
Concrètement, comment ça marche ?
Revenons sur le casting de ce bail d’un nouveau genre. Passé entre un propriétaire-bailleur qui loue un terrain à bâtir ou un logement à réhabiliter et un preneur à bail qui s’engage à faire réaliser des travaux de construction ou de réhabilitation, le contrat de bail réel permet à un occupant de devenir locataire voire d’accéder – provisoirement – à la propriété. Car à la fin de ce bail dont la durée varie entre 18 et 99 ans, la propriété du logement faussera compagnie à l’occupant pour réintégrer le giron du bailleur.
Bon à savoir
- Le recours au bail réel devrait faire baisser de 30 % le coût des logements intermédiaires.
- Moins rentable à court terme qu’un investissement locatif, le bail réel permet de transmettre un patrimoine à ses descendants en profitant de droits de mutation réduits.
Quels avantages ce montage offre-t-il au propriétaire ?
Fiscalement, conclure un contrat de bail réel permet à un propriétaire de s’exonérer de toute fiscalité (ISF, impôt foncier, etc.) pendant la durée du bail, lequel, rappelons-le, peut frôler le siècle… Quant aux charges locatives, c’est sur le preneur à bail ou sur l'occupant – propriétaires à titre temporaire mais propriétaires tout de même – qu’elles pèseront. Il est aussi à noter que le bail réel peut se révéler un outil très efficace si l’on désire transmettre un patrimoine à ses descendants (enfants, petits-enfants). Et pour cause, qui dit bail réel dit aussi droits de mutation réduits. En clair, opter pour le bail réel immobilier a moins pour objectif de rentabiliser un bien (à court voire à moyen terme) que de se constituer une réserve patrimoniale pour l’avenir.
Les points clés à retenir
- Le bail réel s’adresse aux ménages disposant de revenus intermédiaires.
- Les logements qui en font l'objet doivent être situés en zone tendue.
- La propriété du logement (construit ou réhabilité) est temporairement transmise au preneur ou à l'occupant.
- À l’expiration du bail (de 18 à 99 ans après sa conclusion), la propriété revient au bailleur.
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