Achat immobilier à deux : quelles règles selon votre situation ?

Dans la majorité des cas, un achat immobilier à deux se fait sous le régime de l’indivision. Concrètement, chacun devient propriétaire d’une partie du bien proportionnelle à sa contribution financière. 

• Exemple : un couple achète un appartement à 300 000 €. L’un apporte 180 000 € et l’autre 120 000 € ; les parts doivent être mentionnées dans l’acte d’achat (60 % et 40 %).  
• Si rien n’est précisé, la loi considère que chacun possède 50 % du bien, peu importe l’apport réel.

La première étape consiste donc à vérifier combien chacun peut investir. Pour cela, vous pouvez par exemple réaliser une simulation en ligne avec le prêt immobilier du Crédit Agricole, un outil pratique pour estimer vos capacités d’emprunt et anticiper la répartition des parts dans l’indivision.

Pour plus de sécurité, il est recommandé d’établir une convention d’indivision. Ce document encadre la gestion du bien (travaux, charges, vente, etc.) et précise les droits de chacun.

Le mariage reste le statut qui offre la plus grande protection aux conjoints. Mais les règles diffèrent selon le régime matrimonial choisi.

• Communauté réduite aux acquêts (par défaut) : le bien acheté pendant le mariage appartient à parts égales aux deux époux, même si l’un finance davantage.  
• Séparation de biens (sur contrat) : chacun est propriétaire en fonction de son apport, comme en indivision.  

En cas de divorce, le partage s’effectue selon le régime choisi. En cas de décès, le conjoint survivant bénéficie de protections fortes : droit au logement, usufruit, héritage (même sans testament).

Le PACS (pacte civil de solidarité) est une solution intermédiaire entre le mariage et le concubinage. Depuis 2007, le régime par défaut est la séparation de biens.

• Cela signifie que chacun reste propriétaire des biens qu’il a financés.  
• Si le couple souhaite acheter ensemble, il doit opter pour l’indivision et préciser la répartition dans l’acte d’achat.  

Protections à prévoir

• Testament : indispensable, car le partenaire pacsé n’est pas héritier automatique.  
• Assurance décès croisée : permet au partenaire survivant de rembourser le prêt ou de conserver le bien.  
• Droit au logement : le partenaire survivant bénéficie d’un droit temporaire d’un an dans le logement en cas de décès.  

Exemple : un couple pacsé achète un bien à 250 000 €. Sans précision, la loi considère que chacun en détient 50 %, même si l’un a financé 80 %. Pour éviter ce déséquilibre, il faut indiquer les quotes-parts dans l’acte notarié.

Le concubinage (union libre) est le statut le plus fragile juridiquement. En l’absence de cadre légal, les concubins ne bénéficient d’aucune protection automatique.

• Indivision obligatoire : il faut indiquer la part de chacun dans l’acte d’achat.  
• En cas de décès : le concubin survivant n’hérite de rien, sauf si un testament est rédigé.  
• En cas de séparation : chacun récupère uniquement sa part.  

Solutions de protection

• Testament : permet de transmettre tout ou partie du bien au concubin survivant (mais attention aux droits de succession élevés entre non-parents).  
• SCI (Société Civile Immobilière) : permet d’organiser la détention commune, d’attribuer des parts sociales et de simplifier la transmission.  
• Assurance décès croisée : garantit le remboursement du prêt en cas de décès d’un des partenaires.

Quelle que soit votre situation, il existe des outils pour sécuriser un achat à deux :

• Convention d’indivision : clarifie la gestion et la répartition du bien.  
• Testament : indispensable pour pacsés et concubins.  
• SCI : solution souple pour organiser la propriété.  
• Assurance décès croisée : garantit que le survivant puisse conserver le logement.  

Un rendez-vous avec un notaire avant la signature du compromis est fortement conseillé pour anticiper tous les cas de figure.

Tableau comparatif : mariés, pacsés ou concubins

Acheter un bien immobilier à deux ne se résume pas à trouver le logement idéal et signer un prêt. Selon que vous soyez mariés, pacsés ou en concubinage, les règles varient et peuvent avoir de lourdes conséquences en cas de séparation ou de décès.

Pour éviter tout litige, il est essentiel de prévoir en amont la répartition des parts et de mettre en place les bons outils juridiques et financiers. Un notaire pourra vous accompagner dans ce choix et sécuriser votre projet.

Et pour préparer votre financement, simulez vos capacités d’emprunt avec le Prêt immobilier du Crédit Agricole.