Acheter à deux : quelles différences si l’on est marié, pacsé ou en concubinage ?

Acheter un logement, pour un couple marié

Acheter un bien immobilier seul ou à plusieurs est relativement simple. Mais pour un couple, les implications d'une telle démarche varient selon votre statut matrimonial. Pour les couples mariés, tout dépend du régime que vous avez choisi : communauté de biens réduite aux acquêts, communauté universelle ou séparation de biens.

Le régime de la communauté réduite aux acquêts

Pour les couples mariés sans contrat, c'est ce régime qui s’applique par défaut. La communauté de biens réduite aux acquêts concerne une très large majorité de mariages : environ 4 couples mariés sur 5. Sous ce régime, le bien appartient à parts égales aux deux acheteurs, même si son financement n’a pas été apporté à 50 % par les deux acquéreurs. Un bien financé à 90 % par un seul membre du couple n’appartient ainsi qu’à 50 % à ce dernier. En revanche, les biens acquis avant le mariage restent la propriété unique de l’acquéreur initial. Ainsi, si vous avez un patrimoine (immobilier ou autre) issu d'un héritage ou d'une épargne par exemple, et antérieur à votre mariage, il restera votre propriété unique. Vous en êtes donc le seul bénéficiaire, vous en avez possession et la responsabilité totale, y compris en cas de séparation. Attention, cela vaut aussi pour les charges et les dettes...

Le régime de la communauté universelle

Sous le régime de la communauté universelle, tous les biens acquis par le couple, y compris avant le mariage, deviennent une propriété conjointe à 50 %. Ainsi, chacun est propriétaire des biens à 50 % et la gestion du patrimoine familial requiert donc l'accord des deux époux. En revanche, l'article 1405 du Code civil stipule que « restent propres les biens dont les époux avaient la propriété ou la possession au jour de la célébration du mariage, ou qu'ils acquièrent, pendant le mariage, par succession, donation ou legs. » Les biens acquis de cette manière ne sont donc pas mis en commun, tout comme « les créances et pensions incessibles ». 

En cas de divorce, tous les biens communs du couple sont répartis entre les époux à 50/50, même si ils n'ont pas apporté la moitié du financement chacun. Cela peut donc léser la partie qui a le plus financé la partie immobilière du ou des biens communs du couple. Toutefois, ce régime est particulièrement avantageux grâce à la « clause d’attribution intégrale » qui, en cas de décès, permet au conjoint survivant de conserver la moitié des biens qui auraient dû revenir aux descendants, et cela sans payer de frais de succession. L'intégralité des biens reviendra ensuite aux héritiers au décès du deuxième conjoint. 

Le régime de la séparation de biens

Enfin, si le mariage s’est conclu sous le régime de la séparation de biens, rien n'est mis en commun. Ainsi, chaque époux reste intégralement propriétaire des biens qu'il possédait avant le mariage, quel que soit la manière dont ils ont été acquis. De plus, les biens achetés à deux après le mariage sont propriété des deux époux, au prorata du financement qu'ils ont apporté. Ainsi, si l'un des époux a financé (via son épargne comme via l'emprunt) 60 % du montant de l'achat immobilier, il sera propriétaire de 60 % des parts du bien, et l'autre conjoint en sera propriétaire à 40 %. En cas de séparation, chacun récupérera donc le montant qu'il a financé lors de la vente du bien. Et si un des ex-époux souhaite garder le bien, il devra racheter les parts détenues par son ex-conjoint afin d'en être pleinement propriétaire.

Acheter un bien immobilier, pour un couple pacsé

Pour les Pacs avant 2007

Si vous avez signé votre Pacs avant 2007, c'est le régime de l'indivision qui s'applique. C'était en effet le régime en vigueur au moment de l'introduction du Pacs dans la loi. Au sein d'un couple, le régime de l'indivision signifie que le bien acheté appartient par défaut aux deux conjoints de manière égalitaire, à 50/50, sans tenir compte de la contribution apportée par les deux parties. Ainsi, même si l'un des deux conjoints a apporté 90 % du financement pour l'achat du bien immobilier du couple, en cas de séparation, chacun ex-conjoint recevra la moitié du prix du bien lors de la vente. L'impossibilité de choisir un autre régime a vite posé problème, cela a donc été réformé en 2007.

Pour les Pacs après 2007

Depuis 2007, le régime qui s’applique par défaut en cas de Pacs est celui de la séparation de biens. Comme pour les couples mariés, aucun bien acquis avant ou après le Pacs n'est mis en commun. Il reste donc possible d’acheter à deux, mais chacun des acheteurs est alors propriétaire du logement à hauteur du financement apporté ce que soit par des liquidités (épargne, vente d'actions etc.) ou par l'emprunt. Là encore, en cas de séparation, chaque ex-conjoint recevra sa part, en cas de vente, au prorata de ce qu'il a financé lors de l'achat. Mais si l'un des conjoint souhaite garder le bien, il devra racheter les parts de son ex-conjoint pour en être l'unique propriétaire. À noter que si vous souhaitez être pacsé sous un autre régime que la séparation de biens, cela est tout à fait possible. Il suffit d'en faire la demande avant votre Pacs.

En cas de décès d'un des conjoints pacsés, c'est en revanche toujours le régime de l'indivision qui s'applique par défaut, au profit des héritiers. Pour y remédier, il faudra donc que les conjoints rédigent des testaments réciproques afin que le conjoint survivant reçoive les droits sur le bien en héritage, sans avoir à régler de droits de succession. Mais cela ne s'applique que si les héritiers ne sont pas lésés par cette succession. En effet, en droit français, il est impossible de déshériter ses héritiers. Vous pouvez en revanche modifier les parts qui leur reviennent initialement afin de favoriser votre conjoint.

Acheter à deux pour un couple en concubinage

Pour les personnes qui ne sont ni mariées ni pacsées, deux solutions sont envisageables en cas d’achat immobilier commun : l'achat en indivision ou l'achat via une SCI.

L'achat en indivision

Attention, le fait d'acheter à deux en indivision et le régime de l'indivision n'ont rien à voir ! Ils sont même totalement inverses. En effet, là où le régime de l'indivision réparti égalitairement l'achat immobilier entre les deux conjoints, quel que soit leur contribution respective, l’achat en indivision rend au contraire chaque conjoint propriétaire du bien selon sa contribution à l'achat. Lorsqu'aucun lien légal n'unit les concubins, c'est a priori la solution la plus simple : chacun est propriétaire à hauteur de la quote-part indiquée dans la convention d’indivision, comme sous le régime de la séparation de biens.

Acheter en société civile immobilière (SCI)

Autre solution pour les concubins : acheter via une SCI. Les démarches administratives sont plus complexes au départ et la création d'une SCI est coûteuse. Toutefois, bien que plus formelle, ce type d'achat à deux est plus pérenne et organisée que l'indivision. En effet, cela permet de gérer plus facilement certaines questions liées au retrait ou au décès de l’un des deux acquéreurs, en permettant notamment au second acquéreur de rester plus facilement propriétaire de l’ensemble du bien. Ainsi, en cas de séparation, la valeur du bien est divisée en parts sociales au prorata de l'investissement respectif des concubins au départ, ce qui en facilite le partage. En revanche, en cas de décès, les parts du conjoint décédé reviennent à ses héritiers, qui peuvent contester la présence du conjoint survivant dans le bien. Pour se protéger, les concubins ont deux solutions :

• La clause d'agrément permet aux associés (les concubins) de refuser l'entrée de nouveaux associés (les héritiers) dans la SCI et ainsi racheter leurs parts s'ils en ont les moyens.
• Le démembrement croisé de propriété permet, aux héritiers de ne conserver que la nue-propriété des parts du conjoint défunt, ce qui permettra au concubin survivant de continuer à vivre dans le logement.

Autre avantage de la SCI pour les concubins : faire rentrer leur(s) enfant(s) en tant qu'associés au sein de la société et ainsi d'en optimiser la succession.