Une SCI peut-elle bénéficier d’une condition suspensive d’obtention de prêt ?

09 avr 2022
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Lorsqu’une SCI achète un bien immobilier, elle peut, sous certaines conditions, bénéficier, dans le compromis de vente, d’une condition suspensive d’obtention de prêt immobilier, qu’elle soit familiale ou non.

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Un homme qui regarde les documents d'une SCI
Dans divers arrêts de la Cour de Cassation, une SCI, dont l’objet social n’a pas de lien avec l’acquisition elle-même, serait considérée comme un acquéreur non professionnel. © dusanpetkovic

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Qu’est ce qu’une condition suspensive ?

Une condition suspensive dans un compromis de vente permet de conditionner la réalisation de la vente à la survenance d’un événement incertain au moment de la signature de la promesse. Elle porte classiquement sur l’obtention d’une autorisation d’urbanisme (comme un permis de construire) ou encore un prêt immobilier en vue de financer tout ou partie de l’acquisition. 

La vente ne sera considérée comme réalisée qu’une fois l'événement survenu dans le délai contractuellement prévu.

Pour être juridiquement valable, une condition suspensive ne doit pas être potestative. C’est à dire que la réalisation de l’événement invoqué ne doit pas dépendre de la volonté du vendeur ou de l’acquéreur, mais d’un tiers à l’opération (comme par exemple la banque, ou la mairie).

Une SCI peut bénéficier d'une condition suspensive mais...

Rappelons la réglementation du code de la consommation concernant la protection de l’emprunteur dans le cadre d’un achat immobilier : lorsqu’un acquéreur non professionnel conclut un compromis de vente pour l’acquisition d’un bien immobilier, la condition suspensive d’obtention de prêt ne peut lui être refusée. Il en bénéficie de plein droit. 

Une société civile immobilière (SCI) semble donc, de par son statut juridique, être exclue de cette protection. La Cour de cassation n’est cependant pas aussi catégorique. En effet, il est rappelé, dans divers arrêts de la Cour, qu’une SCI dont l’objet social n’a pas de lien avec l’acquisition elle-même, serait considérée comme un acquéreur non professionnel et pourrait alors bénéficier de cette condition suspensive d’obtention de prêt.

Si une SCI, qui peut juridiquement bénéficier d’une condition suspensive d’obtention de prêt, souhaite y renoncer, son représentant doit apposer une mention manuscrite dans le compromis précisant cette renonciation, selon les formes imposées par la loi.

  • Articles L311-1 et suivants du code de la consommation
  • Civ 1, 10 fév. 1993, n°91-12.382
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