Acheter un bien immobilier est un projet de vie important. Avant de le concrétiser, faites le point sur votre budget et vos possibilités financières. Par la suite, il vous faudra trouver le logement et le lieu le plus adapté à vos besoins. N’hésitez-pas à prendre conseil auprès de professionnels.
Définir son budget : une priorité
Tout d’abord, il vous faut faire le point sur vos capacités financières en vous posant quelques questions : Quels sont vos revenus nets mensuels ? Possédez-vous un apport grâce à votre épargne ou d’une participation aux bénéfices de votre entreprise ? Mais il vous faudra également avoir une idée précise de vos charges fixes (autres crédits en cours, éventuelles pensions alimentaires etc.).
En effet, c'est à partir de ces deux éléments que vous pourrez définir votre capacité d’emprunt. Pour ce faire, il faut déduire de vos revenus nets mensuels vos charges afin de définir votre reste à vivre. C’est sur cette base que vous pourrez alors calculer ce qu’un établissement bancaire peut vous prêter, soit au maximum 35 % de votre reste à vivre mensuel selon les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Ce rapport entre charges et revenus nets s'appelle le taux d’effort.
N’hésitez-pas à vous rendre sur un simulateur en ligne, comme e-immobilier, afin de calculer plus facilement votre capacité d’emprunt sur différentes durées de prêts, et ainsi optimiser votre capacité d’achat gratuitement et sans engagement.
Attention : ne prenez pas en compte uniquement le prix de vente du bien. N’oubliez-pas d’y ajouter les frais de notaire, les coûts des assurances de prêt qui doivent rentrer dans votre budget. Pensez aussi à la taxe foncière et prévoyez une marge de sécurité pour d'éventuels travaux (ravalement de façade, rénovation de toiture etc.).
Si vous avez déjà un prêt en cours, pensez à regrouper tous les crédits consommation que vous remboursez pour n’en faire qu’un et ne plus avoir qu’une seule mensualité de remboursement sur une durée plus longue. Le regroupement de crédit permet de pouvoir alléger ses mensualités.
Bien cerner ses besoins
Avant de choisir un bien, il faut d’abord en choisir l’emplacement, dans lequel vous êtes immédiatement en capacité de vous projeter. Réputation du quartier, proximité des transports en commun, commerces et écoles aux alentours si vous avez des enfants… Autant de critères prioritaires qui peuvent vous guider dans le choix d’un bien. Choisir un bon environnement sera aussi un atout pour le futur : votre bien prendra de la valeur et sera plus facile à revendre.
Si votre priorité vous incite à chercher dans un quartier animé, attention à bien vérifier l’isolation phonique du bien pour réduire les nuisances sonores : rues ou routes trop fréquentées, lignes de chemins de fer à proximité immédiate peuvent alors devenir très incommodantes. Veillez aussi à ce que votre bien ne se situe pas au-dessous d’un couloir aérien. Stades, usines ou écoles peuvent également être des sources de bruits.
L’exposition du logement est un autre paramètre important à prendre en compte. Un bien exposé plein Nord, en plus d’être sombre, sera difficile à chauffer. À l’Est, vous n’aurez le soleil que le matin. Les biens avec lumière traversante sont les plus appréciés pour leur belle luminosité. Notez que plus un bien est en étage élevé, plus sa luminosité sera importante.
Être réactif sans se précipiter
Dans un marché tendu, on a tendance à se positionner sur le premier bien venu ! Si vous trouvez un appartement ou une maison à votre goût, il faut bien sûr être réactif mais la précipitation peut conduire à des erreurs de jugement.
Sans parler de malfaçons, certains problèmes, non visibles à la première visite, peuvent vous sauter aux yeux lors d’une contre-visite ou après mûre réflexion : mauvaise orientation, absence de clarté, volumes mal adaptés… Visitez le bien à différents moments de la journée et faites-vous accompagner d’un proche ou de quelqu’un de confiance qui pourra vous donner son avis. Testez aussi l'isolation phonique du bien avec les parties communes et, si vous le pouvez, les voisins immédiats.
Multipliez les visites pour faire des comparaisons. C’est au fil de ces visites que vous finirez par vous poser les bonnes questions. Par exemple, si vous cherchez une maison, vérifiez l’état de la toiture car sa réfection est très coûteuse. L’installation électrique ou la plomberie doivent aussi être étudiées sous toutes les coutures. Si ces points laissent à désirer, cela peut engendrer un supplément de budget travaux ou un axe pour négocier le prix.
Le vendeur doit vous fournir les diagnostics techniques obligatoires réalisés par ses soins afin que vous puissiez vérifier que tout est aux normes et demander à procéder à une mise aux normes avant la vente si nécessaire.
Négocier son prêt et demander les aides
Grâce à ces différentes étapes, votre projet d’achat a maintenant mûri… Il est donc temps de demander un crédit immobilier ! Pour bien comparer les taux, les conditions et les propositions les plus avantageuses, faites des simulations en ligne. Ces outils répondent à toutes les questions que vous vous posez et vous permettent de connaître les montants de vos mensualités et le coût total de votre projet selon différents critères (taux, apport, durée du prêt etc.). Quelques conseils :
- Pour séduire les établissements bancaires, peaufinez votre profil emprunteur. Soldez vos prêts à la consommation, évitez les découverts etc.
- Renseignez-vous sur tous les frais annexes pour que le coût total de votre projet ne soit pas une surprise.
- Profitez des prêts aidés, comme le Prêt à taux zéro (PTZ), des aides locales mais aussi des aides à l’accession sous conditions de rénovation énergétique comme MaPrimeRénov.
Être bien conseillé pour gagner du temps
Pour savoir si le bien que vous convoitez est au juste prix, comparez-le à des biens similaires en consultant les annonces immobilières. Dans les agences immobilières, les professionnels peuvent vous fournir des indications fiables et des statistiques sur le marché, ce qui peut vous donner une idée de votre marge de négociation.
De très nombreuses offres de biens de tous types sont aujourd’hui accessibles en ligne avec photos, vidéos ou visite virtuelle. Préparez votre recherche en utilisant cet outil. Créez des alertes sur SeLoger et dans les agences possédant leur site internet pour être prévenu en temps réel de la mise en vente d’un bien qui correspond à vos critères.
Vous pouvez également faire appel à un chasseur immobilier pour gagner du temps et bénéficier d’un accompagnement personnalisé.
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