Qu’est-ce qu’une assurance emprunteur pour un prêt immobilier ?

L’assurance emprunteur est une garantie qui protège à la fois l’emprunteur et l’établissement prêteur dans le remboursement du crédit immobilier souscrit. En effet, si l’emprunteur se trouve en incapacité de continuer à payer ses mensualités pour des raisons de santé, de perte d’emploi ou d’accident par exemple, l’assureur prend le relais et rembourse son prêt à sa place. La souscription d’un contrat d'assurance de prêt immobilier poursuit donc un double objectif.

En effet, cette assurance protège non seulement la famille de l’emprunteur mais aussi la banque qui a financé son projet d’achat immobilier. Voici les points essentiels à retenir pour comprendre le fonctionnement de l’assurance emprunteur :

• son rôle est de fournir des garanties à la banque ayant financé un achat immobilier,
• l’assureur remboursera le capital restant dû en cas de décès ou d’invalidité de l'emprunteur,
• il prendra en charge le remboursement des mensualités en cas d’incapacité, voire de chômage (selon les garanties souscrites),
• la souscription de l’assurance emprunteur et du prêt immobilier sont concomitantes,
• la délégation d’assurance vous autorise à changer d’assurance emprunteur,
• le nouveau contrat doit être au moins aussi couvrant que le précédent,
• l'assurance « groupe » (proposée par l'établissement bancaire, avec un taux fixe souvent bas) ou individuelle (via un assureur indépendant, plus adaptée au profil selon l'âge, la profession, l'état de santé etc, mais avec des taux parfois plus élevés).

Si l'obligation d'avoir recours à une assurance emprunteur lors de la souscription de votre prêt immobilier n'est pas inscrite dans la loi, rares sont les établissements bancaires qui vous accorderont un emprunt si vous n'en souscrivez pas. En effet, dans la pratique, recourir à l'assurance emprunteur est une condition sine qua non pour pouvoir acheter un bien immobilier. Pourquoi ? Tout simplement car c'est le seul moyen de protéger l'emprunteur ainsi que l'établissement prêteur en cas d'accident de la vie qui empêcherait l'acquéreur de rembourser son prêt sur une partie ou toute la durée du prêt.

Contrairement aux taux de crédits immobiliers, largement déterminés par le contexte économique, les taux d’assurance emprunteur en sont, eux, totalement décorrélés. En effet, ils se basent uniquement sur les caractéristiques de l'emprunteur (âge, état de santé, profession, niveau de garantie souhaitée). Ces taux sont donc plutôt stables. Toutefois, le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier est difficile à estimer car cela dépend de votre situation personnelle (âge, état de santé, fumeur ou non) et professionnelle (métier, statut professionnel). Et dans certains cas, l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30 % du coût total de votre crédit ! Il est donc important de bien l’estimer et de prendre en compte cette dépense dans votre opération d’achat immobilier.

Différents niveaux de couverture existent dans l’assurance emprunteur, ce qui fait également évoluer son coût. Sur les cinq garanties possibles, certaines sont obligatoires, là où d’autres sont facultatives. De plus, certains éléments propres aux emprunteurs peuvent vous exclure de facto de la possibilité d’avoir recours à une assurance de prêt, ce qui peut rendre difficile l’acceptation de votre dossier auprès de l’organisme prêteur.

Les garanties obligatoires

Il existe deux garanties obligatoires dans le cadre d’un contrat d’assurance emprunteur. La première d’entre elles est l’assurance en cas de décès de l’emprunteur. Celle ci permet ainsi de protéger la famille de l’emprunteur et lui éviter d’avoir à rembourser le prêt contracté en transférant cette charge à l’assureur. En revanche, cela ne s’applique pas en cas de décès des suites d’une overdose ou d’un suicide durant la première année du prêt. Vient ensuite la garantie perte totale et irréversible d’autonomie. Elle est couplée à la garantie décès et assure l’emprunteur en cas incident le rendant inapte à avoir un emploi, à la suite d’un accident du travail ou d’une maladie par exemple. 

Les garanties facultatives

Parmi les trois autres garanties de prêts, qui sont donc facultatives, se trouve l’assurance invalidité permanente totale. Celle-ci est fortement conseillée, notamment si votre travail comporte des risques. Ainsi, en cas d’accident vous rendant inapte à l’emploi, mais sans forcément de perte d’autonomie, votre assureur prendra en charge le remboursement du prêt que vous n’avez pas encore remboursée. C’est également le cas pour la garantie invalidité permanente partielle, qui correspond à un taux d’invalidité compris entre 33 et 66 %. Enfin, la dernière assurance facultative est la garantie interruption temporaire de travail, qui vous couvre en cas de perte d’emploi. Ce sera donc à votre assureur de couvrir le remboursement de votre prêt durant la période où n’avez pas d’emploi, puis vous devrez reprendre le paiement de vos mensualités en prenant votre nouveau poste. 

La garantie interruption temporaire de travail ne s’applique pas aux démissions, licenciements pour faute, fins de contrats à durée déterminée (CDD) et ruptures conventionnelles. Elle est donc réservée aux licenciements économiques et aux licenciements pour motif personnel non disciplinaire.

Les exclusions de garantie

Toutefois, certaines élements personnels ou professionnels peuvent vous empêcher de souscrire une assurance emprunteur pour votre prêt immobilier, ce qui peut donc compliquer l’acceptation de votre demande. Tout d’abord, parmi les conditions générales entrainant une exclusion de garantie de la part des compagnies d’assurance se trouvent : les fausses déclaration lors du questionnaire médical, les tentatives de fraude, les comportements irresponsables ou délictueux ayant occasionné le sinistre. De plus, les assureurs se dédouannent de leur engagement de rembourser votre prêt en cas d’évènements de force majeure, comme une émeute ou une guerre civile.

De plus, certains cas particuliers propres au profil des emprunteurs peuvent occasionner des exlusions de garantie. C’est le cas de :

• la pratique d’un sport extrême ou considéré comme dangereux (escalade en milieu naturel, alpinisme, parachutisme, sport de combat, compétition aérienne…)
• l’exercice d’une profession à risque (pompier, policier, convoyeur de fonds…)
• une maladie grave (cancer, trouble cardiaque…)
• le dépassement de l’âge maximum d’adhésion (entre 65 et 80 ans selon les assureurs).

Le choix de votre assurance emprunteur dépendra de votre profil. Votre établissement bancaire vous proposera systématiquement de souscrire à son assurance de groupe lors de la signature de votre prêt. Il s’agit d’un contrat collectif développé pour le compte de la banque par un assureur dédié, qui se calcule sur la base d’un taux fixe et de l’âge de l’emprunteur. Cette assurance emprunteur est donc particulièrement avantageuse si vous empruntez jeune. De plus, souscrire à l’assurance de groupe de votre établissement prêteur facilite l’acceptation de votre prêt, contrairement à la souscription à une assurance individuelle.

En effet, l’assurance emprunteur individuelle est, elle, souscrite via une compagnie d’assurance indépendante. Elle s’adapte donc plus spécifiquement à votre situation personnelle et peut être plus avantageuse car mieux adaptée à vos besoins. Attention toutefois : celle-ci possède un taux variable. Le montant de votre cotisation (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) pourra donc évoluer, contrairement à celle de l’assurance de groupe.

Depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine facile le changement d’assurance de prêt. Ainsi, vous pouvez désormais changer d’assurance de façon simplifiée, à tout moment de la vie du prêt. Seule condition : que le nouveau contrat d’assurance emprunteur offre des garanties équivalentes à l’ancien. 

Autre nouveauté : l’extension du droit à l’oubli. Avant la loi Lemoine, il fallait n’avoir subi aucune rechute dans les 10 ans suivant la fin de son traitement contre une maladie grave (cancer notamment) pour pouvoir accéder à une assurance de prêt. Désormais, ce délai est abaissé à 5 ans et étendu à l’hépatite C. Dans un second temps, cette extension du droit à l’oubli pourra également être étendu à certaines maladies chroniques comme le diabète par exemple. La loi Lemoine signe également la fin du questionnaire médical pour les prêts de moins de 200 000 €, pour les emprunteurs de moins de 60 ans (à l’échéance du crédit). Cette loi permet donc un assouplissement sans précédent des pré-requis médicaux pour accéder au crédit immobilier !