Quelles sont les parties communes d'une copropriété ?

Les parties communes dans une copropriété

La loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété rappelle que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Les parties communes sont en principe déterminées dans le règlement de copropriété. A défaut de mention spécifique dans cet acte ou en cas de contradiction entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, il convient de se référer à l’article 3 de la loi de 1965 qui liste les parties présumées communes, à savoir :

• Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès.
• Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties des canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs.
• Les coffres, gaines et têtes de cheminées.
• Les locaux des services communs.
• Les passages et corridors.
• Tout élément incorporé dans les parties communes.

Et sont réputés droits accessoires aux parties communes :

• Le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol.
• Le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes.
• Le droit d’affouiller de tels cours, parcs, ou jardins.
• Le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
• Le droit d’affichage sur les parties communes.
• Le droit de construire afférent aux parties communes.

La loi ELAN a élargi la définition des parties communes dans une copropriété

Antérieurement à la loi ELAN, la définition des parties communes et des droits accessoires n’était pas aussi complète. A plusieurs reprises, la Cour de cassation a considéré que les éléments faisant corps avec le gros œuvre étaient des parties communes, notamment les solives, les barres d’appui ou encore les garde-corps. La haute juridiction a aussi qualifié de droits accessoires aux parties communes le droit d’affichage et le droit de construire. C’est pourquoi, le législateur a tenu reprendre cette tendance jurisprudentielle dans la loi ELAN. Les éléments incorporés aux parties communes ont donc fait leur entrée dans la liste légale des parties communes, tandis que le droit d’affichage et le droit de construire ont intégré celle relative aux droits accessoires aux parties communes.