Propriétaire : comment être sûr que votre locataire va payer son loyer ?

Comment choisir un locataire fiable ?

Pour vous prémunir des risques de loyers impayés, il est impératif de choisir dès le départ un locataire fiable et solvable. Pensez donc à demander un maximum de pièces justificatives des revenus et de la gestion des candidats à la location, comme leur fiche de paie, leur avis d'imposition, etc. Certains organismes comme Unkle, GarantMe ou encore Cautioneo proposent d'ailleurs de sélectionner pour vous les meilleurs candidats à la location en étudiant de près leur dossier et leur profil. Le locataire doit par ailleurs présenter de solides garanties, telles qu'un garant, qui peut être une personne physique ou une personne morale, et il doit idéalement disposer d'un dépôt de garantie, etc.

Nouveau : un garant institutionnel qui reverse les loyers

Peu connue et pourtant sécurisante, l’option de la demande de garant en ligne promet de faire des adeptes. Pour ce faire, vous n’avez qu’à demander à un candidat à la location de se rendre sur un site de caution. Il devra alors renseigner des informations et faire une demande de garant en ligne, et il obtiendra une réponse dans les heures suivantes. Si son dossier est recevable, votre locataire obtient donc un garant fiable, et de votre côté, vous bénéficier d’une sécurité supplémentaire. Plus qu'un garant, ce type de service, propose de prélever chaque mois le loyer directement sur le compte du locataire, et il vous le verse lui-même. Vous avez donc la garantie de voir le loyer versé sur votre compte chaque mois à une date précise, et le locataire n’a qu’à ajouter une cotisation correspondant à un pourcentage du loyer pour ce service. En clair, pour le propriétaire, c'est totalement gratuit.

Demandez une caution simple, la caution solidaire ou la caution bancaire

La solution la plus commune consiste à demander aux candidats à la location d’apporter un garant, qui peut être un membre de la famille, un ami ou une banque. Le garant s’engage alors à verser les loyers si le locataire a cessé de les payer. On relève alors trois types de cautions :

1. La caution simple implique qu’en cas d’impayés, vous commencez par poursuivre le locataire, avant de vous retourner contre son garant.
2. La caution solidaire signifie que vous pouvez réclamer les loyers impayés directement au garant du locataire.
3. La caution bancaire signifie que le garant du locataire est une banque, mais cette solution est encore rare et nécessite de remplir plusieurs conditions.

Notez qu’il est important de présenter un acte de cautionnement contenant toutes les clauses nécessaires, et vous devez également vérifier la solvabilité du garant autant que celle du locataire. Pour obtenir un acte de cautionnement, vous pouvez, par exemple, télécharger un modèle de lettre. Vous pourrez alors demander au garant de le compléter en indiquant plusieurs informations, ainsi que recueillir les documents nécessaires à l’étude de son dossier : une pièce d’identité, le dernier avis d’imposition, le contrat de travail, les trois derniers bulletins de salaire. Si vous faites appel à un agent immobilier, ce dernier établira lui-même l’acte de cautionnement et se chargera de recueillir les documents nécessaires auprès du garant.

La Garantie Visale proposée par Action Logement

Vous pouvez souscrire une garantie auprès d’Action Logement : la garantie Visale. Celle-ci couvre les loyers impayés, à condition que le logement constitue la résidence principale du locataire. Cette garantie court durant 3 ans, dans la limite de 36 mensualités. De plus, pour pouvoir être souscrite, le loyer de votre locataire ne doit pas excéder 1 500 € si le logement se situe à Paris, et 1 300 € s’il se situe partout ailleurs en France. Ainsi, en cas d’impayés, Action Logement vous rembourse le montant que vous doit le locataire, et l’organisme se retourne ensuite vers le locataire. Cette garantie s’adresse aux locataires présentant certaines caractéristiques, par exemple :

• Un locataire salarié ou non, qui occupe un logement du parc privé, et dont le bail est souscrit par une association qui se porte garant.
• Un salarié de plus de 30 ans du secteur privé, à partir du moment où l’entrée dans le logement a lieu dans les 6 mois suivant sa prise de fonction.
• Une personne de 30 ans ou moins, salarié, étudiant, chômeur, fonctionnaire, etc.

Notez que dorénavant, la garantie Visale couvre également les dégradations faites dans le logement.