Un propriétaire peut-il cumuler plusieurs garanties contre les loyers impayés ?

Un propriétaire peut-il cumuler plusieurs garanties contre les loyers impayés ?

Un propriétaire, qui loue à un locataire un bien immobilier pour sa résidence principale, ne peut pas cumuler plusieurs garanties pour les loyers impayés sauf deux exceptions. Explications.

Un bail d'habitation ne peut cumuler plusieurs garanties

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, précise que le cautionnement ne peut être demandé, à peine de nullité, par un propriétaire qui a souscrit une assurance loyers impayés, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations du locataire, sauf dans le cas où le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. Si le propriétaire est une personne morale (une société par exemple), autre qu’une SCI constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4e degré (SCI dite familiale), il ne lui est possible de demander un cautionnement que dans les deux cas suivants :

  1. Si le cautionnement est apporté par un des organismes listés à l’article 1e du décret du 28 décembre 2009.
  2. Ou si le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Les organismes énumérés à l’article 1e du décret du 28  décembre 2009

  • Les fonds de solidarité pour le logement.
  • Les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction.
  • Les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie.
  • Tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.

Les sanctions en cas de cumul de garanties des loyers impayés

Antérieurement à la loi ALUR du 27 mars 2014, la loi indiquait l’interdiction de cumuler toutes formes de garantie avec une assurance loyers impayés sans prévoir de sanction. La loi ALUR est venue pallier ce manque, en prévoyant la nullité du cautionnement lorsque le propriétaire demande à son locataire une quelconque forme de garantie en plus d’une assurance loyers impayés (sauf dans le cas où le logement est loué à un étudiant ou un apprenti). Cette sanction est lourde : un propriétaire qui, en méconnaissance de ces dispositions, procède à un cumul de garantie interdit par la loi, ne pourrait pas se prévaloir du cautionnement.

Références juridiques

  • Article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
  • Décret n°2009-1659 du 28 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendans à améliorer les rapports locatifs.