Paris : le 10e arrondissement un quartier devenu très tendance où le prix immobilier s'envole !

Le 10e arrondissement de Paris, le nouveau quartier chic

Ancien quartier populaire devenu chic et branché, le 10e arrondissement de Paris aura connu plusieurs vies. Pour vous aider à mieux cerner ce qui fait la singularité de cet arrondissement prisé des « bobos » (mais pas que !), nous avons passé en revue :

• La tension qui caractérise son marché immobilier.
• La marge de manoeuvre dont disposent les acquéreurs pour négocier. 
• Le prix de ses logements (très variable selon leur localisation).
• Paris et son marché de report.

Immobilier parisien : un marché sous très haute tension

Bien que le niveau atteint par le prix de l’immobilier à Paris l’ait rendu inaccessible pour beaucoup d’entre eux, les acquéreurs en quête d’un logement dans la capitale continuent de s’y presser en grand nombre. Dans le 10e arrondissement de Paris comme dans le reste de la Ville Lumière, la demande excède ainsi largement l’offre disponible et le Brexit pourrait bien accélérer encore les choses. « La demande est tellement forte dans le 10e que même si un bien nécessite beaucoup de travaux, sa décote restera relativement faible » précise Olivier Henry, Directeur des Opérations de Appartement À Rénover, une agence spécialisée dans la vente de biens à rénover, basée dans le 10e. Tension oblige, à Paris en général et dans le 10e en particulier, les acquéreurs se livrent à une concurrence féroce et la recherche d’un logement s’apparente plus que jamais à une véritable quête du Graal. Lequel ne sera décroché que par les acheteurs qui se seront montrés les plus réactifs, auront présenté le meilleur dossier de financement et auront fait une offre au prix. « À Paris, acheter un appartement» ajoute Olivier, « c'est devenu un vrai sport de combat ». Bref, on savait que Paris brassait les goûts et les couleurs, voilà que pour devenir propriétaire dans la capitale, il faut désormais s’attendre à des coups et à des douleurs... Vous voilà prévenu(e)s !

La canal Saint-Martin est l'un des spots les plus prisés du 10e arrondissement. ©AdobePhotoStock

Le marché est tendu dans le 10e mais il reste possible de négocier

Dans le 10e, loin de se faire prier, les candidats-acquéreurs se montrent tout de même sélectifs. « Même si la demande est soutenue, les gens n’achètent plus n’importe quoi à n’importe quel prix » précise Sabine Nakache, Directrice du Développement de Appartement À Rénover. Si le 10e reste l’arrondissement le plus abordable des arrondissements centraux, les prix y avoisinent tout de même les 9 400 € du m². Et bien que la tension qui règne sur le marché immobilier dans le 10e contribue à réduire la marge de négociation, le prix d’un bien peut tout de même faire l’objet de discussions, notamment s’il est trop cher, qu’il présente de gros défauts ou qu’il est sur le marché depuis longtemps » précise Sabine Nakache. En revanche, si un bien est proposé à son juste prix et qu’il est particulièrement recherché (un studio ou un T2 proche du canal Saint-Martin, par exemple), il pourra trouver preneur en une journée, sans même passer par la case « négociation » !

Le prix immobilier, à Paris, par arrondissement

De 8 500 € à plus de 11 000 € du m² dans le 10e arrondissement parisien

À l’instar des 17e et 18e arrondissements, le 10e se caractérise par des prix immobiliers qui couvrent un large spectre. Dans le nord de l’arrondissement (Saint-Vincent-de-Paul, Little India, rue Cail, rue Perdonnet, boulevard de La Chapelle, environs des gares du Nord et de l’Est…), acquérir un logement coûte aux environs de 8 500 € du m². En effet, bien que l’échéance des JO de 2024 et les travaux de rénovation qui les précèderont risquent de modifier sa physionomie, ce secteur échappe encore - pour le moment -au phénomène de gentrification qui touche le reste de l’arrondissement et plus particulièrement sa partie sud (quartier de la Porte Saint-Denis, rue Gabriel Laumain, rue de Paradis, Porte Saint-Martin, abords du canal Saint-Martin…) où les prix peuvent dépasser les 11 000 € du m². « Pour un studio, dans le 10e, le ticket d’entrée se monte à 200 000 € » indique Sabine Nakache. « Et pour un appartement familial, les prix peuvent aller de 850 000 € dans le nord de l’arrondissement à 1 300 000 € s’il est situé rue Lafayette ou rue Poissonnière ». 

Un marché de report qui s’élargit de l'autre coté du périphérique

L’explosion du prix de l’immobilier parisien pousse désormais de plus en plus de candidats acquéreurs à aller voir si l’herbe est plus verte (et les prix des logements plus abordables !) de l’autre côté du périph’. Faute de disposer du budget suffisant pour devenir propriétaire - ou pour acheter plus grand - dans le 10e, il n’est plus rare de voir un acheteur se « rabattre » sur les 19e et 20e arrondissements, voire élargir sa recherche à la proche banlieue : Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Aubervilliers, Pantin, etc. Mais au vu du prix qu’atteignent déjà certains biens d’exception (jusqu’à 10 000 €/m² à Montreuil, par exemple), il y a fort à parier que le marché de report se reporte à son tour encore un peu plus loin.

Les indicateurs clés du marché immobilier parisien

Combien devez-vous gagner pour acheter un appartement à Paris ?

• Prix du bien immobilier (hors frais de notaire et d'agence) : 636 714 € (surface moyenne (*) d'un logement ancien en Île-de-France x prix au m²) 
• Montant total de l'acquisition (frais de notaire et d'agence inclus) : 728 962 €
• Mensualité du crédit sur 20 ans : 3 753 € (au taux de 1,55 %)
• Revenu minimal : environ 11 259 € par mois.

(*) En Île-de-France, dans l’ancien, la surface habitable moyenne est de 63,5 m² (Source : SeLoger).

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