Propriétaire : quel bail de colocation choisir ?

La colocation est définie légalement comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les colocataires et le propriétaire. Le contrat de location utilisé doit correspondre à un contrat-type défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location à usage de résidence principale.

Les obligations du propriétaire (délivrance d'un logement décent, jouissance paisible…) et des colocataires (paiement du loyer, entretien courant…) s'appliquent au régime de la colocation, mais certaines spécificités ont été introduites, notamment en matière d'assurance et de paiement des charges récupérables.

Il est fortement recommandé d'établir un règlement intérieur de la colocation, annexé au bail, qui précise les règles de vie commune, l'usage des parties communes, les horaires de tranquillité et la répartition des tâches. Ce document, bien que non obligatoire, permet de prévenir de nombreux conflits entre colocataires et facilite la gestion locative pour le propriétaire.

C'est la décision centrale pour tout propriétaire qui se lance dans la colocation. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients.

Le bail unique (contrat collectif)

Tous les colocataires signent un seul et même contrat de location. C'est la formule la plus courante et souvent la plus sécurisante pour le propriétaire.

• Avantages : une gestion administrative simplifiée (un seul contrat, un seul dépôt de garantie, un seul état des lieux global), la possibilité d'inclure une clause de solidarité rendant chaque colocataire responsable de l'intégralité du loyer, et un seul interlocuteur pour les charges.
• Inconvénients : le dépôt de garantie n'est restitué qu'au départ du dernier colocataire, ce qui peut créer des tensions lors des rotations. Le remplacement d'un colocataire sortant nécessite un avenant au bail signé par toutes les parties. La sous-location par un colocataire est interdite sauf accord écrit du propriétaire.

Les baux individuels (contrats multiples)

Chaque colocataire signe son propre contrat portant sur une partie privative (sa chambre) et l'accès aux parties communes. C'est une formule qui offre plus de flexibilité.

• Avantages : chaque colocataire est autonome dans son contrat. Le départ d'un occupant ne concerne que son bail, sans impact sur les autres. Le dépôt de garantie de chaque colocataire lui est restitué individuellement lors de son départ, après réalisation de l'état des lieux de sortie de sa partie privative.
• Inconvénients : pas de clause de solidarité entre les colocataires (chacun n'est redevable que de son propre loyer). La gestion administrative est plus lourde (autant de contrats, d'états des lieux et de quittances que de colocataires). La surface de chaque partie privative doit respecter un minimum de 9 m² et un volume de 20 m³, avec un point d'accès à l'eau potable dans chaque partie privative.

La clause de solidarité est l'un des principaux atouts du bail unique pour le propriétaire. Elle signifie que chaque colocataire est tenu de payer l'intégralité du loyer et des charges, y compris la part des autres, en cas de défaillance de l'un d'entre eux.

Que se passe-t-il au départ d'un colocataire ?

C'est une question fréquente qui préoccupe de nombreux propriétaires. Selon l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR), la solidarité du colocataire sortant et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin selon deux scénarios :

• Avec un remplaçant : si un nouveau colocataire figure au bail à la date d'effet du congé, la solidarité de l'ancien occupant (et de sa caution solidaire) prend fin immédiatement. Votre couverture financière est maintenue sans interruption.
• Sans remplaçant : si le colocataire sortant n'est pas remplacé, sa solidarité (et celle de sa caution) continue pour une durée maximale de six mois à compter de la date d'effet du congé. Passé ce délai, elle s'éteint automatiquement. C'est pourquoi il est dans l'intérêt de tous de trouver rapidement un remplaçant.

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide et deux mois pour un logement meublé. Ses modalités de restitution varient selon le type de bail choisi :

• En bail unique : un seul dépôt est versé. Il ne sera restitué qu'à la fin totale du bail, c'est-à-dire au départ du dernier colocataire, après réalisation de l'état des lieux de sortie global. En pratique, il est recommandé de prévoir dans le bail les modalités de remboursement entre colocataires lors des départs intermédiaires.
• En baux individuels : chaque colocataire verse son propre dépôt, calculé sur sa part de loyer. La restitution intervient dans le mois suivant la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme (deux mois en cas de dégradations).

L'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie de chaque colocataire. En bail unique, un état des lieux intermédiaire lors des rotations est vivement conseillé pour identifier les responsabilités de chacun et éviter les litiges sur les retenues.

Au-delà de la clause de solidarité, plusieurs dispositifs permettent au propriétaire de se prémunir contre les impayés en colocation :

• La caution (garant) : chaque colocataire peut fournir un garant (souvent un parent ou un proche) qui s'engage à payer en cas de défaillance. En bail unique avec clause de solidarité, la caution de chaque colocataire est engagée solidairement.
• La garantie Visale : ce dispositif gratuit d'Action Logement couvre les loyers impayés et dégradations locatives. Il est particulièrement adapté aux colocataires étudiants ou jeunes actifs de moins de 30 ans. En colocation, chaque colocataire fait sa propre demande Visale.
• L'assurance loyers impayés (GLI) : une alternative à la caution personne physique, souscrite par le propriétaire. Attention : la GLI et la caution personnelle ne sont généralement pas cumulables pour un même colocataire.

Les colocataires éligibles aux aides au logement de la CAF (APL, ALS) peuvent en bénéficier individuellement, quel que soit le type de bail. En baux individuels, chaque colocataire fait sa demande séparément auprès de la CAF. En bail unique, les colocataires doivent préciser leur quote-part de loyer.

L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les parties au contrat peuvent convenir, dans le bail, de la souscription par le propriétaire d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires. Dans ce cas, le montant total de la prime d'assurance annuelle est récupérable par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d'assurance habitation est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement.

Lorsqu'un colocataire remet au propriétaire une attestation d'assurance individuelle, ou en cas de départ avant le terme du contrat, le propriétaire résilie le contrat souscrit pour le compte de ce colocataire dans le délai le plus bref.

Le régime de la colocation offre aux propriétaires et colocataires le choix entre deux modes de paiement des charges :

1. La provision pour charges fait nécessairement l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Le propriétaire doit, un mois avant cette régularisation, communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Les pièces justificatives sont tenues pendant six mois à la disposition du locataire.
2. Le forfait est versé simultanément au loyer. Son montant est défini dans le bail et ne peut donner lieu à aucun complément ni aucune régularisation ultérieure. Il peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles.

Le forfait est souvent privilégié en colocation car il simplifie considérablement la gestion : pas de régularisation annuelle, pas de risque de complément à réclamer. Le mode de paiement choisi doit être clairement stipulé dans le bail.

Le choix entre colocation meublée et colocation vide a des conséquences importantes :

• Bail meublé : durée minimale d'un an (9 mois pour un étudiant), préavis d'un mois pour le locataire, dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer. Le propriétaire peut opter pour le statut LMNP et bénéficier d'avantages fiscaux (amortissement, régime réel).
• Bail vide : durée minimale de trois ans, préavis d'un mois en zone tendue (trois mois sinon), dépôt de garantie plafonné à un mois. Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

La colocation meublée est généralement plus attractive pour les étudiants et jeunes actifs, et offre souvent une meilleure rentabilité au propriétaire grâce à des loyers plus élevés et une fiscalité plus avantageuse.

Sources :

(1) : Légifrance, Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (colocation)

(2) : Service Public, Colocataire et dettes après préavis

(3) : Service Public, Logement décent : critères

(4) : FNAIM, Bail de colocation : précautions d'usage

(5) : LegalPlace, Clause de solidarité dans le bail de colocation

(6) : GérerSeul, Bail unique ou bail individuel en colocation