Comment investir à l’étranger et quels sont les risques ?

Vincent Cuzon
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Avec des prix plus accessibles qu’en France et une fiscalité pouvant être attractive, de nombreux Français se tournent vers les marchés immobiliers étrangers pour investir. Si le fait d'investir dans la pierre hors de nos frontières est avantageux à plus d’un titre, certains risques doivent toutefois être pris en compte avant de se lancer.

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Investir à l’étranger : les avantages et les risques. © santosha57 – Adobe Stock
Investir à l’étranger : les avantages et les risques. © santosha57 – Adobe Stock
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Pourquoi réaliser un investissement dans un autre pays ?

De plus en plus de Français font le choix d’acheter un bien immobilier à l’étranger, que ce soit pour réaliser un investissement locatif ou acquérir une résidence secondaire pour préparer leur retraite. Il faut dire qu’investir dans la pierre dans un pays étranger peut être avantageux à plus d’un titre. Pour commencer, les prix de l’immobilier sont souvent plus abordables qu’en France, notamment dans les pays du Sud de l’Europe et au Maghreb, ce qui permet de bénéficier d’un meilleur rendement locatif. De son côté, la fiscalité peut être particulièrement avantageuse. En effet, en optant pour un pays ayant conclu une convention de non double imposition avec la France, vous serez assujetti à un régime fiscal moins contraignant puisque vos revenus fonciers ne seront taxés que dans le pays concerné et non en France.

En optant pour un pays en développement et s’ouvrant au tourisme, vous maximiserez vos chances de réaliser une plus-value immobilière à plus ou moins long terme. D’autre part, avec le développement du numérique, vous pouvez concrétiser facilement votre projet d’investissement à l’étranger en vous rendant le moins possible sur place. Un professionnel de l’immobilier local peut vous accompagner de A à Z, de la recherche du bien à la gestion locative en passant par la recherche du locataire.

Plusieurs pays étrangers sont attractifs fiscalement mais il ne faut pas sous-estimer les risques géopolitiques.

Comment bien investir dans la pierre à l'étranger ?

S’il est tout à fait possible de réaliser un investissement immobilier à l’étranger intégralement à distance, le mieux reste de se rendre sur place au moins une fois pour se rendre compte de l’état général du bien et de son emplacement. Une fois le bien idéal trouvé, plusieurs options s’offrent à vous. La première consiste à contracter un crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire français pour financer votre investissement à l’étranger. Convaincre une banque française de vous accorder un crédit sera plus ou moins difficile en fonction du pays dans lequel vous souhaitez investir. D’une manière générale, les risques étant plus élevés qu’en France, la banque réclamera plus de garanties, comme l’hypothèque d’un bien immobilier non associé à un crédit. La valeur de l’hypothèque devra être supérieure ou égale à la somme empruntée. De plus, une banque française ne prendra pas en compte vos revenus locatifs potentiels dans le calcul de votre taux d’endettement. Vous pouvez également vous tourner vers une banque locale. Néanmoins, l’apport demandé est généralement très élevé (jusqu’à 50 % du prix du bien). De leur côté, les taux de crédit peuvent être bien plus hauts qu’en France dans certains pays.

D’une manière générale, pour investir dans l’immobilier à l’étranger, il est conseillé de faire appel à un cabinet spécialisé qui pourra vous guider et vous avertir sur les spécificités de la législation locale et sur les pièges à éviter.

Dans l’UE, les successions sont régies par la législation du pays de résidence du défunt.

Investir à l’étranger comporte des risques

S’il peut être très intéressant d’investir dans l’immobilier à l’étranger, ce n’est pas sans risque. La barrière de la langue peut être problématique dans la mesure où un achat dans la pierre s’accompagne de nombreuses formalités administratives. Pouvant déjà être difficiles à appréhender pour un particulier lorsqu’elles sont en français, elles le sont encore plus dans une autre langue, d’autant plus que la législation est différente dans chaque pays. Par exemple, dans certains états, il est possible d’être propriétaire d’une maison mais pas de la parcelle sur laquelle elle est construite. De même, il est difficile d’intervenir rapidement en cas de problème (incident climatique, dégât des eaux…) dans un bien situé à plusieurs milliers de kilomètres. Il est bien sûr possible de déléguer la gestion locative à un professionnel local mais cela à un coût, qu’il faut prévoir avant d’investir.

De son côté, la fiscalité n’est pas toujours avantageuse à l’étranger. Premièrement, sachez que la valeur de votre bien acheté à l’étranger est prise en compte dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Deuxièmement, si le pays dans lequel vous investissez n’a pas signé de convention avec la France, vous pourriez bien être doublement taxé sur vos revenus locatifs. Enfin, si vous investissez dans un pays hors UE, la législation qui s’applique à la succession immobilière est celle du pays où est situé le bien. Pour protéger vos héritiers, il est donc fortement conseillé de rédiger un testament désignant la législation française pour régir votre succession.

Avant d’investir, pensez à bien étudier le marché immobilier local pour vous assurer que le bien n’est pas surévalué.

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