Est-ce qu’il existe une loi sur l’apport personnel pour acheter un bien immobilier ?

Quentin Gres
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Il n’existe aucune obligation légale de verser un apport personnel pour acheter un bien immobilier. Cependant, ce sont les banques qui l’imposent. Si dans le passé, 10 % du montant emprunté suffisait pour se voir accorder un emprunt immobilier, c’est loin d’être le cas aujourd'hui. Avec la hausse des taux d’intérêt, le montant des apports personnels subit lui aussi une forte augmentation.

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Homme en train de montrer un papier à une femme
L'apport personnel permet de rassurer les banques : plus il est élevé, plus vous pourrez emprunter. @AdobeStock
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C’est quoi un apport personnel ?

Dans le cadre d’un crédit immobilier, un apport personnel représente une somme d’argent, exprimé en pourcentage du capital emprunté, que vous possédez et que vous pouvez investir dans un achat immobilier.

Cet apport joue un rôle très important dans la souscription d’un emprunt bancaire. Plus la somme est élevée, et plus la banque vous fera confiance et vous proposera un taux d’intérêt intéressant.

Un apport peut se constituer de plusieurs ressources. C’est par exemple le cas :

  • des sommes placées auprès d’une banque (épargne, placements financiers, assurances-vie, etc.) ;
  • d’un héritage ou d’une donation ;
  • d’une participation d’entreprise ;
  • des prêts relais.

Si aucune loi ne l’impose, pourquoi une banque demande-t-elle un apport pour l’achat d’un bien immobilier en 2024 ?

Les crédits immobiliers représentent de très grosses sommes qui s’échelonnent sur de nombreuses années, 15 à 20 ans en moyenne. Pour ce type d’emprunt avec des durées aussi longues, les banques prennent des risques (difficultés de paiement suite aux aléas de la vie : maladie, accident, perte d’emploi…). C’est pour cette raison que les banques cherchent à sécuriser au maximum l’argent qu’elles prêtent.

Un apport personnel permet de rassurer une banque sur votre capacité à épargner. Le fait d’avoir mis de l’argent de côté va prouver que vous êtes apte à gérer des échéances sur le long terme.

Qui dit crédit immobilier, dit frais d’acquisition, comme les fameux frais de notaire ou les frais d’agence. Tous ces frais peuvent représenter une somme conséquente. Les frais de notaire (ou frais de mutation) s’élèvent en moyenne entre 2 % et 3 % du prix d’un bien neuf, ou entre 6 % et 8 % pour un bien ancien. Un apport minimum va permettre de financer ces frais annexes.

Les banques ne financent, généralement, pas ces frais dans le cadre d’un crédit immobilier parce qu’en cas de défaut de paiement de votre emprunt, la banque procédera à la saisie de votre bien, pour le revendre, et se rembourser. Les frais d’acquisition n’étant pas inclus dans le prix de revente, la banque perdra alors de l’argent.

Il faut savoir que, heureusement, d’autres facteurs vont déterminer l’acceptation d’un tel financement. Les banques vont aussi s’intéresser aux revenus, à la stabilité de la situation professionnelle, au taux d’endettement et aux profils des futurs acquéreurs (primo-accédants...).

Quel est le montant d'un apport idéal pour un achat immobilier en 2024 ?

Étant donné qu’il n’y a aucune loi concernant le versement d’un apport minimum dans le cadre d’un crédit immobilier, les établissements bancaires sont libres de fixer les taux qu’ils souhaitent.

Pour cette année, les montants demandés pour les apports personnels atteignent des sommets. Plusieurs études démontrent que la courbe des taux d’apport ne cesse de grimper en flèche depuis ces 4 dernières années. Au premier trimestre 2019, le taux d’apport moyen demandé pour un prêt immobilier d’environ 216 000 € était de 2,8 %. Trois ans plus tard, au premier trimestre 2022, l’apport moyen était de 21,2 % pour un prêt de 261 378 €. Au premier trimestre 2023, l’apport exigé bat le record de 34,7 %, soit 12 fois plus élevé qu’il y a 4 ans.

Vous l’avez compris, si vous souhaitez accéder à la propriété en 2024, vous devrez disposer, dans l'idéal, d’un apport personnel d'environ 30 % du montant du prêt.

Pourquoi une telle hausse ?

La véritable cause de la flambée des apports personnels est l’augmentation des taux d’intérêts des crédits. Concrètement, pour un emprunt immobilier sur 20 ans, les taux d’intérêts ont grimpé autour de 4 %.

Cette hausse des taux d’intérêt s’explique, d’une part, par l’inflation que nous connaissons, et d’autre part, par l’augmentation des taux des institutions financières auxquelles les banques empruntent elles-mêmes (banque de France, Banque centrale européenne…). Elles répercutent donc ces hausses sur leurs taux d’intérêt.

Pour résumer, en 2024, un crédit immobilier coûte 4 fois plus cher qu’en 2022. D’où l’importance de disposer d’un apport suffisant pour emprunter sur le long terme. Même si une légère baisse du prix de la pierre a pu être constatée, cela ne suffira pas à compenser la hausse des taux d’intérêt. Il faut aussi savoir que plus la durée du crédit est longue, et plus le taux d’intérêt est élevé.

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