Michel Mouillart : « 2017 a été une année exceptionnelle pour l'immobilier, mais en 2018 l'activité va progressivement s'effriter »

Michel Mouillart : « 2017 a été une année exceptionnelle pour l'immobilier, mais en 2018 l'activité va progressivement s'effriter »

En termes d'immobilier, quel bilan pouvons-nous tirer de l'année 2017 ? Que nous réserve le marché immobilier en 2018 ? Voici les réponses qu'apporte Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-Ouest et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger.

Quel regard portez-vous sur l'année 2017 ? Plus précisément sur l'évolution qu'a connue le marché de l'immobilier ancien ?

Michel Mouillart. L'année 2017 a très bien commencé. Tous les voyants étaient au vert. Mais en s'achevant, elle nous laissera un goût amer : des prix qui ont nettement progressé. Des ménages en primo-accession qui, alors qu'ils constituent la majorité des acheteurs, abandonnent progressivement leurs projets et une activité immobilière dont le rythme de progression tend à ralentir de façon très sensible depuis les mois d'été. Alors qu'au printemps dernier, on était encore sur un rythme de progression de l'activité immobilière à 2 chiffres, nous allons terminer l'année sur une progression de quelques points seulement... 

Immobilièrement parlant, peut-on dire que l'année 2017 a été exceptionnelle ?

L'activité constatée au premier trimestre, c'est à dire pendant les mois d'hiver, a été tout à fait inhabituelle pour cette période. Le nombre des transactions réalisées était véritablement exceptionnel et dépassait tout ce que l'on avait connu jusqu'alors. Jamais, au cours des cinquante dernières années, la tension sur le marché de l'ancien n'avait été aussi forte.

Il faut remonter en 2012 pour retrouver la trace d'une telle augmentation des prix immobiliers ».

Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger.

Pourquoi une telle débauche d'activité ?

Pour plusieurs raisons. Tout d'abord, les conditions de crédit et notamment les taux d'intérêt bancaires étaient particulièrement avantageux. De plus, le moral des ménages se trouvait alors à son zénith. Ces deux éléments ont donc contribué à cette très forte activité du marché immobilier. Mais en arrière-plan, des nuages commençaient déjà à se former...  Je veux bien sûr parler de la hausse des prix de l'immobilier. C'est au printemps 2015 que les prix des logements anciens ont amorcé leur remontée. Si la hausse a été modérée en 2015, elle s'est nettement accélérée en 2016, à tel point que sur la France entière, les prix immobiliers dans l'ancien ont connu une hausse annuelle de 2,9 %. Il faut remonter en 2012, lorsque le marché immobilier se dégrade à la suite de la suppression du PTZ dans l'ancien, pour retrouver la trace d'une telle augmentation des prix immobiliers.

Qu'ont fait les prix immobiliers dans l'ancien en 2017 ?

Le rythme de la hausse a encore accéléré, à tel point que depuis juillet dernier, les progressions que l'on constate sur l'année sont de l'ordre de 4,5 %. C'est énorme. Et cette hausse considérable des prix immobiliers a commencé, petit à petit, à fermer les marchés. Les ménages modestes et les jeunes, soit en général les ménages en primo-accession, ont commencé à quitter le marché. 

Les atouts du baromètre LPI-SeLoger

Sa réactivité. Le LPI-SeLoger ne parle pas du marché immobilier d'il y a six mois. Il parle de ce qui est en train de s'y passer. 

Quelles sont les perspectives pour 2018 ?

Pour toutes les raisons que nous venons d'évoquer, les perspectives pour l'année qui s'annonce ne sont pas aussi bonnes qu'elles l'étaient il y a un an de cela.

Les prix immobiliers auront-ils tendance à augmenter ou au contraire à baisser ?

La tendance haussière ou baissière des prix immobiliers anciens sera très inégale selon les villes et les territoires et les écarts qui se constatent déjà devraient encore s'amplifier. Dans certaines villes, la hausse des prix aura été très rapide en 2017. Dans le baromètre LPI-SeLoger, qui est publié tous les mois, il n'était pas rare qu'une ville affiche une croissance de ses prix immobiliers à deux chiffres. À Bordeaux, la hausse des prix se poursuit et à fin octobre, les prix bordelais augmentaient de 12 % sur un an. Et au Mans, à fin octobre toujours, les prix immobiliers augmentaient de plus de 13 % sur un an. D'autres villes comme Paris ou Lyon voient leurs prix immobiliers progresser de 7 à 8 % sur l'année. Mais force est de constater que si à Paris ou à Bordeaux, la hausse des prix n'a pas eu d'impact sur la pression de la demande qui reste soutenue, à Brest, en revanche, la hausse tend à éroder le pouvoir d'achat des futurs acquéreurs.

  • Vidéo : les prix immobiliers en France en novembre 2017

Dans quelles villes les prix immobiliers vont-ils baisser en 2018 ?

Certaines villes connaissent déjà un renforcement de la tendance baissière des prix. Que ce soit en termes de prix immobiliers mais aussi d'activité : Limoges, Perpignan, Le Havre, Nîmes... Derrière la hausse globale qu'ont connue les prix en 2017, on a donc vu resurgir des spécificités territoriales très marquées. Alors qu'en 2016, la hausse des prix immobiliers était quasi générale, à fin 2017, les prix ont poursuivi leur augmentation dans les villes où l'activité immobilière progressait et ailleurs ils ont baissé, là où l'activité, au contraire, reculait. C'est le cas des régions comme l'Auvergne ou encore la Champagne-Ardenne, par exemple. Le fait que ces territoires n'aient pas bénéficié d'une amélioration de leurs réseaux de transport, contrairement à la Bretagne ou à la Gironde, n'est probablement pas étranger à la dépression qui les touche. 

Mais alors que dire de Brest qui n'est plus qu'à 3 heures 15 de Paris ?

En Bretagne, les réseaux de transport ont effectivement connu une amélioration. Pour autant, les 8 % et plus d'augmentation que connaissent les prix à Brest depuis un an me semblent quelque peu démesurés au regard de la situation financière et du pouvoir d'achat de la majorité des candidats à l'accession à la propriété en Bretagne. L’activité du marché s’en est ressentie …  

Le fait que les taux d'intérêt soient historiquement bas ne contribue-t-il plus à booster le pouvoir d'achat immobilier des Français ?

Les taux d'intérêt sont importants, bien sûr. La production des crédits immobiliers l’est plus encore. Il y a quelques mois de cela, je m'étais déjà inquiété du recul de la production des crédits immobiliers à l'ancien. Tous les indicateurs statistiques le confirmaient. Tel l'Observatoire Crédit-Logement CSA qui a récemment établi que sur les mois de septembre, octobre et novembre 2017, le nombre des crédits immobiliers accordés était inférieur de 13 % à ce qu'il était, sur la même période, en 2016. Et 13 %, ce n'est pas rien... Surtout lorsque l'on sait que dans neuf cas sur dix, l'acquisition d'un logement ancien est financée à crédit.

Prix, activité, etc. En 2018, les écarts entre les territoires…

… devraient encore s'amplifier ». 

Vos prévisions semblent préoccupantes...

Attention, tout cela ne signifie pas pour autant qu'une crise immobilière nous attend... Cela signifie simplement que la période de haute activité et de croissance soutenue est terminée. Elle est derrière nous. Et en 2018, l'activité immobilière va progressivement s'effriter, s'étioler. La baisse ne sera ni spectaculaire ni brutale. Mais l'activité du marché se dégradera tout au long de l’année, de quelques points chaque trimestre.

Après une année 2017 caractérisée par l'hyperactivité, en 2018, on assistera donc à un retour à la normale ?

Il faut bien voir que 2017 a été une année véritablement hors-norme, caractérisée par un marché immobilier en très haute tension. 2018 sera une année de haute activité mais sans tension. Voilà tout.

Bon à savoir

En 2017, le prix immobilier en France est en moyenne de 3 500€/m².

Comment pensez-vous que vont évoluer les inégalités entre les territoires que vous évoquiez plus haut ?

Les inégalités économiques et sociales qui s’observent entre les territoires sont comparables à celles qui se constatent entre les marchés locaux du logement, que ce soit en termes de dynamisme de l’activité ou d’évolution des prix. Les inégalités entre les territoires vont donc continuer à se creuser, notamment celles qui concernent les marchés immobiliers.

Dans des villes comme Paris ou Bordeaux où les prix progressent fortement, jusqu'où peuvent-ils encore monter ?

On voit bien que le mouvement de hausse des prix immobiliers ralentit. Même sur Bordeaux, il tend à ralentir. Il y a trois mois, on notait 13 % d'augmentation sur les prix immobiliers bordelais alors qu'aujourd'hui, la hausse est de 12 %. Le ralentissement de la hausse des prix s'affirme sur Paris, il se confirme sur Lyon et presque partout. Cela ne signifie pas que les prix immobiliers vont baisser mais que les marges de progression sont très limitées. Dans les grandes métropoles, les niveaux des prix tels qu'ils sont pratiqués actuellement, si on les rapporte aux revenus des ménages qui achètent des logements, n'ont jamais été aussi élevés. Ils dépassent de 10 % ceux que l'on connaissait en 2007 alors que tout le monde disait que les prix étaient déjà « trop élevés » et que « jamais ça ne tiendrait »... en conséquence de quoi, le marché s'est bloqué. Or un marché immobilier qui se bloque, bien qu'il ne s'effondre pas, ne progresse pas non plus, voire, il se dégrade doucement... Sur les territoires les plus convoités (Paris, Bordeaux, Lyon, Strasbourg...), les prix vont continuer de progresser, bien sûr, mais les hausses de prix ne seront pas aussi rapides que celles auxquelles on avait assisté au cours de l'année 2017.

Le ralentissement de la hausse des prix immobiliers…

… s'affirme à Paris, il se confirme à Lyon et presque partout ». 

Un mot sur le marché du neuf en 2018 ?

En France, la construction des logements, bien qu'elle soit encore largement insuffisante, a bien redémarré dès l’automne 2014. Compte tenu de l’inertie « technique » de la construction, le marché du neuf a tout simplement mis plus de temps à redémarrer que celui de l'ancien, mais le redémarrage est là. Or les deux segments qui ont littéralement porté ce redémarrage, à savoir l'accession à la propriété et l'investissement locatif, vont être sacrifiés à l'autel des restrictions budgétaires en 2018. Progressivement, les zones B2 et C ne seront plus éligibles au Pinel, pas plus qu'elles ne le seront au PTZ... Au global, pour un nombre de logement mis en chantier qui sera proche de 425 000 unités en 2017, le niveau annuel de la construction devrait redescendre vers (sous, peut-être) les 400 000 unités en 2020.    

Pensez-vous qu'en 2018, les marges de négociation qui sont très basses actuellement, pourraient repartir à la hausse ?

Oui. Si les marges de négociation ont autant baissé, c'est parce que la hausse des prix sur les affaires réalisées a été tellement rapide que les vendeurs n'ont pas eu besoin d’adapter leurs offres. Les prix ralentissant, les prix réalisés vont donc croître moins vite que ce à quoi les propriétaires-vendeurs se sont habitués. A l’horizon de l’été prochain, les stratégies des offreurs vont s’ajuster, mais lentement, alors que le ralentissement des prix constatés se poursuivra. En période de hausse des prix, la marge de négociation se tasse parce que les prix signés rattrapent les prix affichés. Et en période de retournement de marché, c'est l'inverse.

Michel Mouillart © SeLoger
Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger
Professeur d’économie à l’université Paris-Ouest et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger, Michel Mouillart a notamment coécrit Politique du logement : 50 ans pour un échec (éd. L’Harmattan).