Comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier après impôt ?

Comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier après impôt ?
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Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier ? Pensez rapidement à vous pencher sur le calcul de la rentabilité après impôt, cela vous permettra de connaître précisément le rendement que vous allez réellement encaisser.

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Pour commencer, sachez que le rendement d’un bien, que vous mettez en location, correspond à la somme que vous allez retirer de la location après déduction des charges. Cela fonctionne comme si vous mettiez 100 € sur un livret A et que le livret vous rapportait 2 % par an : chaque année, ce placement vous rapporte 2 %, soit 2 € de rendement pour 100 € de placement. Le fonctionnement est le même lors d’un investissement immobilier, mais votre rendement est issu des loyers que vous percevez.

Le calcul du rendement brut pour un bien immobilier

Dans un premier temps, vous pouvez calculer le montant de votre rendement brut. Pour ce faire, vous devez évaluer le prix de revient de votre bien immobilier, ce qui correspond aux sommes que vous avez engagées pour l’achat, à savoir le prix du bien, les frais de notaire, les frais d’agence, les frais bancaires, et le montant éventuel des travaux que vous effectuez. Ainsi, pour obtenir la rentabilité brute d’un appartement dont le prix de revient est de 100 000 €, et dont les loyers perçus sont de 700 € par mois, vous allez effectuer le calcul suivant : 100 X (12 X 700) / 100 000, soit 100 X 8 400 / 100 000 = 8,4 %.

Conseil SeLoger

Pensez à effectuer des calculs en prévision de votre futur investissement afin de vous assurer que l’opération est intéressante.

Les charges et les frais à retirer pour obtenir le montant de la rentabilité nette

Pour obtenir la rentabilité nette, vous devez retirer les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien du logement, les assurances souscrites. Ainsi, si votre appartement à 100 000 € vous rapporte 8 400 € de loyers annuels et présente 5 000 € de charges, vous allez effectuer le calcul suivant : 8 400 – 5 000 / 100 000 = 3,4 % de rentabilité nette.

La rentabilité nette nette correspond à la rentabilité après impôt

Il est important que vous puissiez calculer la rentabilité nette nette : il s’agit de la rentabilité la plus précise puisque vous retirez également le montant des impôts. Cette rentabilité depend donc du profil et de la situation fiscale de chacun. Par exemple, avec l’appartement à 100 000 €, supposons que la tranche d’imposition soit celle des 40 %, et qu’il faille déclarer ces revenus dans la catégorie du micro-foncier, avec donc un abattement de 30 % :

  • Le montant des impôts est donc de (8 400 € -30 %) X 40 % = 5 880 X 40 % = 2 352 € d’impôts.
  • La rentabilité nette nette est de 100 X (8 400 – 5 000 – 2 352) / 100 000 =  1,04 %.

L’avantage fiscal peut rendre la rentabilité nette plus élevée !

Il est important de prendre en compte également l’avantage fiscal attaché au bien immobilier pour calculer la rentabilité, puisqu’il est possible de faire un déficit foncier, de profiter de la loi Pinel ou du régime LMNP (Louer Meublé Non Professionnel), qui modifient la rentabilité du bien. Ainsi, il est tout à fait possible d’obtenir en définitive un taux de rentabilité brute de 4 % et un taux de rentabilité nette de 6 % grâce aux avantages fiscaux.

Bon à savoir

Les professionnels parlent de taux interne de rendement pour obtenir la véritable rentabilité qui comprend à la fois la fiscalité du bien et l’avantage fiscal.