Immobilier : méfiez-vous de la prescription acquisitive !

Immobilier : méfiez-vous de la prescription acquisitive !

Si vous ne connaissez pas encore le principe de prescription acquisitive, renseignez-vous bien. En effet, ce principe peut déposséder un propriétaire de son bien immobilier, si un ou plusieurs tiers se sont comportés comme les véritables propriétaires à l'égard de ce bien durant un certain temps.

Qu'est-ce qu'une prescription acquisitive ?

En principe, la propriété est une notion stricte et immuable en droit français, c'est en tous cas ce qui s'applique dans la plupart des cas. Mais comme pour toutes règles, il y a une exception : en matière de propriété, c’est l’immobilier qui présente certaines particularités. En effet, il existe un principe juridique appelé la prescription acquisitive ou usucapion, qui dispose que le propriétaire d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain, garage, immeuble, etc), peut se voir déchu de sa propriété si un ou plusieurs tiers usent de son bien et se comportent comme des propriétaires à l’égard de ce bien durant un certain temps, sans pour autant en avoir le titre.

Bon à savoir

Pour que la prescription acquisitive soit validée par les juges, l’utilisateur du bien doit s’en servir au vu et au su de tous, et non pas de façon clandestine ou équivoque. De plus, le véritable propriétaire du bien doit ne pas s’être manifesté pendant tout le temps durant lequel son bien était utilisé par un ou plusieurs tiers. A cet égard, sachez que ce principe a été mis en place pour inciter les propriétaires à faire ce qu’ils peuvent pour le rester, en faisant valoir leurs droits.

Une personne peut devenir propriétaire d'un bien qui ne lui appartient pas

En matière de prescription acquisitive, la loi distingue deux régimes qui s’appliquent différemment selon certains critères :

  1. La prescription acquisitive est de 30 ans par défaut, ce qui signifie que le tiers usant d’un bien qui ne lui appartient pas mais se comportant comme tel, peut devenir le propriétaire légal à l’issue de 30 ans.
  2. La prescription acquisitive peut être de 10 ans si le tiers parvient à prouver qu’il a un juste titre, à savoir s’il y a eu transfert de propriété du propriétaire initial à l’acquéreur, ou bien si l’acquéreur démontre l’existence d’un acte juridique qui lui a été transmis et qui stipule qu’il est le propriétaire du bien. Mais ce délai s’applique également aux acquéreurs considérés comme étant de bonne foi. En d’autres termes, l’acquéreur doit prouver qu’il a cru conclure une transfert de propriété du bien avec le propriétaire, ou qu’il pensait sincèrement être le véritable propriétaire du bien.

Références juridiques

  • Arrêt de la Cour de Cassation du 8 octobre 2015, chambre civile 3 : Le syndicat de copropriétaires d’un immeuble est devenu le propriétaire légal d’un garage dont tous les copropriétaires se servaient, car le propriétaire initial l’avait laissé à leur disposition durant plus de 30 ans sans jamais revendiquer son titre de propriétaire.

Un propriétaire a récemment été dépossédé de son garage

Le 8 octobre 2015, un arrêt de la Cour de Cassation est venu confirmer ce principe de prescription acquisitive, en transférant la propriété d’un garage au syndicat de copropriétaires d'un immeuble, car le propriétaire de ce garage avait laissé ce dernier à la disposition de tous les copropriétaires depuis plus de 30 ans. Pourtant, ce titulaire disposait d’un titre de propriété, et le règlement de copropriété stipulait effectivement l’appartenance du garage à celui-ci. Cependant, la justice a considéré qu’un syndicat de copropriété pouvait également revendiquer le principe de prescription acquisitive et acquérir un bien immobilier à l'issue du délai imparti, puisque l'ensemble des copropriétaires se comportaient comme les détenteurs de ce bien.

Les points clés à retenir

La prescription acquisitive est une exception juridique dans le domaine de la propriété, qui dispose que le propriétaire d’un bien immobilier qui laisse ce dernier à la disposition d’un ou plusieurs tiers durant 10 ou 30 ans, peut se voir dépossédé de ce bien au profit du ou des utilisateurs.

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