Pacsés, concubins : quels sont les droits du survivant sur le logement ?

Pacsés, concubins : quels sont les droits du survivant sur le logement ?
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Les couples non mariés sont les plus exposés aux difficultés lorsque survient le décès de l’un des deux partenaires. Qui hérite du logement en cas de décès ? Comment protéger son concubin en amont ?

Qui hérite du logement en cas de décès ?

Les règles qui régissent la succession au sein des couples de pacsés ou de concubins ne sont pas très avantageuses : au regard de la loi, aucun lien n’existe entre les partenaires. En effet, ils sont considérés comme des tiers l’un vis-à-vis de l’autre, et ne sont donc pas héritiers l’un de l’autre par défaut.

De ce fait, si les partenaires sont tous les deux propriétaires de la maison qu’ils occupent, mais que l’un d’entre eux décède, le concubin survivant possède la moitié de la maison. L'autre moitié de la maison, quant à elle, fera l’objet de la succession et appartiendra aux héritiers. Si le concubin décédé a des enfants, il s’agira de ses enfants. En l’absence d’enfants, il s’agira de ses parents et ses frères et sœurs. A défaut, il s’agira des ayants droit, à savoir des neveux et nièces, par exemple.

Bon à savoir

  • Pour les couples pacsés, les partenaires sont assimilés à des tiers en matière de succession.
  • Cependant, sur le plan fiscal, ils bénéficient des mêmes avantages que les couples mariés (exonération de droits de succession).
  • En l’absence de PACS, le concubin survivant devra payer les 60 % de droits de succession sur les biens reçus de son partenaire défunt.

Cela signifie que le concubin survivant ne possède pas totalement le logement (seulement à moitié) et que pour avoir le droit de résider dans la maison ou de la vendre, il aura besoin de l’accord des héritiers.

Succession couples non mariés
Le concubin survivant est uniquement considéré comme un tiers.

3 solutions pour protéger son concubin en cas de décès

Lorsque l’on souhaite accomplir des actes spécifiques pour transmettre sa part du logement à son concubin, on distingue deux possibilités :

  • Léguer son logement et le mobilier en pleine propriété : dans ce cas, le concubin survivant sera le propriétaire exclusif du logement et du mobilier.
  • Léguer son logement et le mobilier en usufruit : cela signifie que l’on ne souhaite pas déshériter ses héritiers, mais que l’on souhaite malgré tout que le concubin puisse demeurer dans le logement et utiliser ses biens jusqu’à son propre décès. Les héritiers sont donc nus-propriétaires, ce qui signifie qu’ils devront attendre le décès du concubin survivant pour regagner la pleine propriété de leur part. Leur autorisation sera toutefois requise si le concubin survivant souhaite revendre le logement.

1 - La rédaction d’une clause de tontine

La clause de tontine est une clause que l’on intègre dans l’acte de vente, au moment d’acheter son logement. Elle stipule qu’au moment du décès de l’un des deux partenaires, le concubin survivant sera considéré comme ayant toujours été l’unique propriétaire du logement. Dans ce cas, le logement ne tombera pas dans la succession et les héritiers n’auront, par conséquent, aucun droit sur celui-ci.

Cette clause est modifiable uniquement avec le consentement des deux propriétaires du logement.

testament
La clause de tontine permet au concubin survivant d'être considéré comme l'unique propriétaire.

2 - La création d’une société civile immobilière (SCI)

Lorsque l’on décide de créer une SCI, les partenaires ne sont pas les propriétaires du logement : il appartient à la SCI qu’ils auront constituée. Chacun sera donc titulaire de parts de la société.

Ce qui facilite la succession, c’est qu’il est possible de prévoir un montage juridique avec l’aide d’un notaire, grâce auquel, au décès de l’un des partenaires, le survivant récupère la pleine propriété des parts sur lesquelles il détenait la nue-propriété et conserve l'usufruit qu'il détenait.

En d’autres termes, le concubin survivant conserve l'entière jouissance du bien immobilier et il reste ainsi en charge de la gestion des parts de la SCI, ce qui lui permet de demeurer dans le logement et de conserver ses biens.

3 - La rédaction d’un testament

C’est la formule la plus communément utilisée pour léguer la moitié de maison qui n’appartient pas à son concubin. Le testament est un document personnel que l’on établit chez soi ou chez un notaire. On peut également le révoquer à tout moment, et ce document ne s’exécute qu’à son décès.

Dans ce document, il vous suffit de formuler que vous souhaitez qu’à votre décès, votre partenaire hérite de votre part du logement que vous avez acheté ensemble, soit en pleine propriété, soit en usufruit.

Si vous souhaitez rédiger ce testament chez vous : pour plus de sécurité, il est fortement conseillé de le faire valider par l’intermédiaire d’un notaire afin qu’il soit enregistré. C’est l’unique garantie pour que son contenu soit respecté à votre décès.

Les points clés à retenir

  • Si vous n’êtes pas marié et que vous avez acheté un bien immobilier avec votre partenaire, celui-ci n’héritera pas de vous à votre décès et ne sera donc plus propriétaire que de sa part du logement. Votre part tombera donc dans la succession.
  • Pour protéger votre concubin en cas de décès, vous pouvez choisir entre trois solutions : intégrer une clause de tontine, créer une SCI qui possédera le logement ou rédiger un testament, à condition de le déposer chez un notaire.

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Un guide réalisé par les notaires Paris-Ile-de-France