Pour investir ou pour y vivre : où acheter autour de Montpellier ?

Une bonne situation géographique, entre Toulouse et Marseille, une cité jeune et dynamique qui a gagné beaucoup d'habitants depuis les années 90, un grand pôle universitaire y multiplient les possibilités. Les prix immobiliers montpelliérains demeurent relativement raisonnables pour une métropole et contribuent à l'attractivité générale de la ville. Ils ont toutefois connu une impressionnante envolée au cours des dernières années. Cette forte hausse peut vous décourager ou bien vous pousser à investir dans des territoires limitrophes. Cependant, les choses ne sont pas aussi évidentes que cela.

Malgré une progression spectaculaire des valeurs immobilières locales, le mètre carré à Montpellier se limite à 3675 €. Il s'agit d'un prix bien inférieur à ce que l'on retrouve d'ordinaire à Paris, ou simplement à Lyon et Bordeaux (environ 5000 € / m²). Les quartiers historiques du chef-lieu de l'Hérault, à l'image des Arceaux, des Beaux-Arts et de Port-Marianne, dépassent les 4700 € par mètre carré. Les quartiers situés au nord et à l'Est sont les plus chers, tous à plus de 4000 €.

Néanmoins, sans vous éloigner du cœur historique de la ville, vous pouvez trouver des quartiers plus accessibles, comme celui de Gambetta, à proximité de la gare. Son cadre de vie de qualité s'allie à un prix du mètre carré moins important, estimé à environ 3900 € / m². Mais il existe d'autres secteurs plus abordables, à l'ouest tout particulièrement, où les quartiers de Celleneuve, Mosson et Hautes de Massane affichent tous une moyenne inférieure à la barre des 3000 € / m², des prix plus conformes à la tendance générale de l'Hérault. Localement, les prix peuvent descendre en-dessous des 2000 € / m², comme c'est le cas dans le secteur de l'Avenue de l'Europe (Hauts de Massane), ou aux abords de l'Avenue de Barcelone (Mosson).

Si bien souvent prendre un peu de distance par rapport à une importante commune permet de trouver des biens d'une valeur un peu moins élevée, ce n'est pas vraiment le cas à Montpellier. En effet, les communes limitrophes s'avèrent presque toujours plus chères à l'achat que le chef-lieu de l'Hérault. C'est en particulier le cas de celles qui bordent la Mer Méditerranée, au-delà du quartier Port-Marianne et de l'autoroute A9, au sud-est. Des localités comme Mauguio ou Lattes, dont la moyenne approche les 4500 € / m². Si vous recherchez des biens immobiliers qui soient bon marché, mieux vaut vous concentrer sur les quartiers et communes situées à l'ouest du centre-ville de Montpellier.

La Martelle ou Alco bénéficient d'un bon emplacement et présentent des prix conformes à la moyenne communale. En dehors des limites de la ville, toujours à l'Ouest, de Lavérune à Grabels, le coût d'achat moyen au m² reste compris entre 3500 et 4000 €. En choisissant un quartier comme Mosson, vous aurez rapidement accès aux commerces de proximité ainsi qu'à une des quatre lignes de tramway que compte la ville. Plusieurs communes proches profitent de ce réseau performant, de Lattes à Juvignac, ou encore de Saint-Jean-de-Védas à Castelnau-le-Lez. Un projet de cinquième ligne de tramway est en cours de réalisation et devrait relier Lavérune au sud-ouest à Clapier au nord-est, d'ici 2025.

Si votre objectif est d'acquérir une résidence sur Montpellier, vous auriez intérêt à choisir plutôt un appartement qu'une maison. En effet, le premier type de logement vaut aux alentours des 3500 € le mètre carré, soit 1100 de moins qu'un pavillon classique. Ainsi, vous pouvez parfaitement envisager un investissement locatif à Montpellier. Sachez que le prix au mètre carré d'une location est très stable et ne présente pas de fortes disparités selon les quartiers de la ville, pour une moyenne communale fixée à 15 € / m².

Comme Montpellier est l'une des 10 plus grandes villes universitaires de France, vous n'aurez pas de difficultés à trouver de jeunes locataires pour un appartement. Vous devriez dans ce cas envisager de recourir à la loi Pinel. Cette dernière permet des abattements fiscaux pour des propriétaires de logements neufs mis en location pour une durée d'au moins 6 ans. Le dispositif d'origine a été reconduit dans des conditions un peu moins avantageuses, mais autorise toujours une déduction d'impôts de 10,5 %, 15 % ou 17,5 %, selon la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans). Ces taux baisseront en 2024, ainsi, n'attendez pas trop si vous désirez encore en bénéficier. Un logement doit remplir certaines conditions pour qu'il soit éligible à la Loi Pinel Plus, notamment des normes de confort (superficie), de performance énergétique, avec plafonnement des loyers. Pour information, en Zone B1, espace géographique dans lequel figure Montpellier, ce plafond est fixé pour l'année 2023 à 10,93 € par mètre carré.