Marché immobilier : et si le pire était derrière nous ?

Après trois années consécutives de forte baisse des volumes de transaction, l’année 2024 marque enfin un retour à la stabilisation. « Il semblerait que le pire soit derrière nous à la fois en termes d’activité, du nombre de transactions, mais aussi de prix », a tenu à souligner Thomas Lefebvre, vice-président data du Groupe Se Loger, en amont de la conférence de presse.

Avec 756 000 transactions enregistrées sur 12 mois, le nombre de ventes a pourtant atteint son point le plus bas en août 2024. Et malgré un volume de transactions estimé à seulement 771 000 ventes de biens réalisées d'ici la fin de l'année, soit une baisse de - 11% par rapport à 2023 et surtout de – 40 % par rapport à 2021 et 2022, deux années d’euphorie pour l’immobilier, les experts de la donnée de SeLoger se veulent positifs.  

Les raisons de ce vent d’optimisme ? « Pour la première fois depuis 2022, on arrête de perdre du terrain. Les mois de mai, mais surtout de juin, de juillet et d'août ont été meilleurs en termes d’activités immobilières en 2024 qu'en 2023 », a précisé Pierre Vidal, directeur de la recherche de SeLoger. Si ce chiffre reste loin du million de transactions, « synonyme de bonne rotation sur le marché », la tendance est donc tout de même à la hausse. 

De son côté, le marché locatif, bien que toujours tendu tant au niveau des loyers que de l’offre, montre également des signes de stabilisation. Après une importante pénurie d’offres locatives l’an dernier, ce marché pourrait retrouver une légère dynamique. « Cette offre locative se stabilise depuis 1 an autour de 4,2 %. Si ces premiers signes sont une bonne nouvelle, il manque encore 20 à 25 % de biens sur le marché locatif pour retrouver le niveau passé », précise Thomas Lefebvre. 

Quant aux prix, la situation est aussi sur la bonne voie. Si la baisse perdure en 2024, elle montre ainsi des signes de ralentissement, avec une baisse annuelle de 1,3 % en septembre contre -3 % en avril. Cette accalmie s’observe dans la plupart des grandes villes françaises et dans 63 % des petites et moyennes villes de France.

Pour déterminer l’ampleur de l’amélioration de la conjoncture immobilière et si celle-ci risque d’être éphémère ou durable, nos experts data-science de SeLoger se sont penchés sur trois indicateurs :

• Le pouvoir d’achat

Bien que les taux d’intérêt restent élevés, leur baisse associée à l’augmentation des revenus et à la diminution des prix a permis de compenser plus du tiers de la perte de pouvoir d’achat enregistrée entre janvier 2022 et décembre 2023. Après avoir perdu 11 m² de pouvoir d’achat immobilier entre janvier 2022 et décembre 2023, les Français ont ont ainsi regagné 4 m² depuis le mois de décembre 2023. Aujourd’hui, un ménage médian peut, avec un emprunt sur 20 ans, s’offrir un bien de 68 m² en moyenne en France.

Dans la capitale, la baisse des prix de l’immobilier, qui affiche aujourd’hui un tarif moyen de 9 382 euros/m², a dopé littéralement le pouvoir d’achat immobilier.

• La demande

Si en trois ans, la demande a baissé de 14 % pour atteindre le point le plus bas à la fin de l’année 2023, 2024 a enregistré le plus fort rebond de début d’année avec une hausse de 22 % depuis le mois de janvier. « C’est deux fois plus fort que l’année dernière et cinq fois plus fort que 2022. Le rebond de la demande est aujourd’hui comparable à celui constaté en 2021 lorsque le marché était porté par la dynamique post-Covid », met en avant Alexandra Verlhiac, économiste chez SeLoger. À noter que ce constat est valable sur tout le territoire.

Pour étudier l’évolution de la demande, notre équipe data-science s’est appuyée sur les données recueillies sur la plateforme SeLoger, consultée chaque mois par près de 6 millions de Français. Ces derniers se sont uniquement intéressés aux acheteurs motivés, c'est-à-dire à ceux qui ont contacté nos agences partenaires plusieurs fois sur une période de trois mois. 

• L’offre

Autre bonne nouvelle de cette rentrée, l’offre immobilière se stabilise après trois années de hausse. Alors que le marché immobilier affichait une pénurie d’offres après la crise sanitaire, le changement des conditions de financement et les difficultés rencontrées par propriétaires avaient en effet provoqué une accumulation des biens en vente qui avait atteint 60 % de plus par rapport à mai 2022. « Depuis le début de l’année 2024, le niveau d’offres a arrêté d’augmenter, ce qui permet de suggérer que nous avons atteint un nouvel équilibre entre l’offre et la demande », annonce Thomas Lefebvre.  

Outre ces indicateurs positifs, la lente décrue des taux d’emprunts, la baisse de l’inflation ou encore l'assouplissement des conditions d’octroi de crédits semblent de bon augure pour une prochaine reprise du marché immobilier. Nos experts data-science prévoient ainsi un point de bascule au printemps 2025, marqué par un regain du pouvoir d’achat immobilier. « Ce regain devrait permettre une reprise de la demande, avec un rebond au moins aussi fort que cette année, et initier un nouveau cycle baissier des prix. D’ici la fin de l’année 2025, nous anticipons une légère hausse des prix de + 2 % et un total de 900 000 transactions », conclut Thomas Lefebvre.