Quels sont les diagnostics obligatoires lors d’une vente immobilière ?

Les diagnostics immobiliers permettent de vérifier la conformité d’un bien avec les normes en vigueur afin d’assurer la sécurité des personnes, des biens et de l’environnement. C’est également un outil essentiel d’information pour l’acheteur sur l’état de son futur logement.

DPE : le seul diagnostic immobilier applicable à tous les logements

Prévu par les articles L134-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le DPE permet d’évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre émis par un logement. Sur cette base, les biens immobiliers obtiennent une étiquette énergie. En cas de classification D, E, F ou G avec une consommation énergétique primaire d’au minimum 331 kWh par m² et par an, un audit énergétique devra également être réalisé en vertu de l’article 158 de la loi n° 2021-1104.

Il existe cependant une exception. En cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le diagnostic performance énergétique (DPE) n’est en effet pas nécessaire.

Les diagnostics techniques obligatoires selon l’ancienneté du bien

Plus un logement est ancien, plus le nombre de diagnostics immobiliers imposés par la loi augmente.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est ainsi nécessaire uniquement pour les biens dont le permis de construire a été attribué avant 1949. Il vise, comme son nom l’indique, à déterminer la présence de plomb dans les revêtements d’un logement.

Le diagnostic amiante est, quant à lui, obligatoire pour tous les logements disposant d’un permis de construire datant d’avant 1997.

Enfin, si l’installation de gaz présente dans l’appartement a plus de 15 ans, une évaluation de son état doit être réalisée par un diagnostiqueur certifié. Un diagnostic similaire s’applique aux installations électriques de plus de 15 ans.

Les diagnostics obligatoires en fonction de la localisation du bien

Un état des risques et pollutions peut ainsi être nécessaire si le bien se trouve dans l’une des communes visées par arrêté préfectoral.

C’est également le cas pour le diagnostic termites et autres insectes xylophages. Seuls certains logements situés dans les zones déclarées comme étant infestées par les termites ou pouvant l’être à court terme sont concernés.

De la même façon, un diagnostic relatif au risque de mérules est nécessaire lorsque la zone est jugée à risque par la préfecture du département.

Enfin, les vendeurs doivent remplir un formulaire indiquant les éventuelles nuisances sonores aériennes affectant leurs biens si ces derniers sont situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports, prévue à l’article L 112-6 du Code de l’urbanisme.

Les diagnostics obligatoires en fonction de la nature du bien vendu

Les maisons individuelles non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées doivent subir un contrôle de l’état de leur installation d’assainissement avant leur mise en vente. Réalisé par le SPANC de la mairie où se trouve le logement, il permet d’évaluer les risques pour la santé et pour l’environnement.

Si le bien se trouve en copropriété, le vendeur doit impérativement déterminer la surface « loi Carrez ». Celle-ci prend en compte la  stricto sensu des lieux clos et couverts.

Quand et comment réaliser les diagnostics techniques obligatoires ?

Pour réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires, il est nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur certifié par l’organisme d’accréditation COFRAC (Comité français d’accréditation). Dans le cas contraire, le vendeur encourt une amende de 1 500 €.

En principe, l’ensemble des diagnostics techniques doit être inclus dans le DDT annexé au compromis de vente. Si aucun avant-contrat n’est signé entre le vendeur et l’acheteur, ces documents devront impérativement être joints à l’acte de vente authentique conclu devant le notaire. Dans tous les cas, il est préférable d’obtenir l’ensemble de ces documents avant la mise en vente du bien.

Sur cette base, le vendeur peut être amené à réaliser certains travaux afin de présenter un bien parfaitement conforme aux potentiels acheteurs. Par ailleurs, l’étiquette énergétique délivrée dans le cadre du DPE doit être mentionnée dans l’annonce immobilière.

En cas d’absence de diagnostics techniques ou d’informations erronées transmises à l’acheteur, ce dernier peut engager une action en responsabilité à l’encontre du vendeur. Celle-ci peut conduire à la baisse du prix d’achat, à l’octroi de dommages et intérêts, voire à l’annulation du contrat de vente.

Tableau récapitulatif des 11 diagnostics immobiliers pour une vente

En moyenne, il faut compter entre 400 et 700 € pour réaliser l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires dans le cadre d’une vente. Ces frais sont à la charge exclusive du vendeur.