Quels sont les diagnostics obligatoires lors d'une vente immobilière ?

Le DDT est le dossier qui compile l'ensemble des diagnostics techniques obligatoires à fournir lors d'une vente immobilière. Il doit être annexé au compromis de vente — ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte authentique signé devant le notaire. En pratique, il est fortement conseillé de le constituer avant même la mise en vente, afin de pouvoir répondre aux questions des acheteurs potentiels dès les premières visites et d'anticiper d'éventuels travaux.

Tous les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié par le COFRAC (Comité français d'accréditation), à l'exception du diagnostic bruit que le propriétaire peut remplir lui-même. En cas de recours à un diagnostiqueur non certifié, le vendeur encourt une amende de 1 500 €.

Bon à savoir : Le coût moyen d'un DDT complet est compris entre 400 et 700 € pour un logement standard. Ces frais sont à la charge exclusive du vendeur. Certains diagnostiqueurs proposent des forfaits regroupant plusieurs diagnostics, ce qui revient souvent moins cher que de les commander séparément.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est le seul diagnostic immobilier obligatoire pour tous les logements mis en vente, quelle que soit leur ancienneté ou leur localisation. Il évalue la consommation d'énergie du bien et ses émissions de gaz à effet de serre, et lui attribue une étiquette de A (très performant) à G (passoire thermique). La classe énergétique doit obligatoirement figurer dans l'annonce immobilière.

La validité du DPE est de 10 ans, sauf pour les DPE réalisés avant le 30 juin 2021, qui sont devenus caducs au 1er janvier 2023. La seule exception à l'obligation de DPE concerne les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA).

L'audit énergétique : obligatoire pour les passoires thermiques

Pour les logements classés F ou G au DPE, vendus en monopropriété (maison individuelle ou immeuble entier), un audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation a été étendue aux logements classés E. Les logements classés D seront concernés à partir du 1er janvier 2034. L'audit énergétique est plus complet que le DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés et oriente l'acquéreur vers les aides disponibles. Il ne se substitue pas au DPE, qui reste obligatoire en parallèle.

Le diagnostic amiante

Obligatoire pour tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le diagnostic amiante vérifie la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans le bien (faux plafonds, dalles de sol, calorifugeage…). Si aucune trace d'amiante n'est détectée, le rapport a une validité illimitée. En cas de présence avérée, il doit être renouvelé dans un délai de 3 ans.

Le CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb)

Le CREP est obligatoire pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. Il détecte la présence de plomb dans les revêtements (peintures, enduits). Si aucun plomb n'est détecté, le constat de risque a une validité illimitée. S'il en est détecté, le document doit être renouvelé tous les 12 mois.

Le diagnostic gaz

Si l'installation intérieure de gaz du logement a plus de 15 ans, un état de son installation doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Ce diagnostic gaz a une validité de 3 ans.

Le diagnostic électricité

De la même façon, si l'installation électrique intérieure date de plus de 15 ans, un état de l'installation électrique est obligatoire. Ce diagnostic électricité est également valable 3 ans.

L'ERP (État des Risques et Pollutions)

L'ERP informe l'acheteur des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et de pollution des sols auxquels le bien peut être exposé. Il est obligatoire pour les logements situés dans les communes visées par arrêté préfectoral. Sa validité est de 6 mois : un ERP périmé doit impérativement être renouvelé avant la signature du compromis. Le vendeur peut le remplir lui-même à partir des informations disponibles sur le site Géorisques.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termites est obligatoire dans les communes situées en zone déclarée infestée ou susceptible de l'être à court terme, selon les arrêtés préfectoraux en vigueur. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et a une validité de 6 mois. Il concerne aussi bien les maisons individuelles que les appartements en copropriété.

Le diagnostic mérules

Dans les zones à risque définies par arrêté préfectoral, le vendeur doit mentionner le risque de présence de mérules (champignon lignivore qui attaque les structures en bois). Contrairement aux autres diagnostics, ce document prend la forme d'une information écrite incluse dans l'acte de vente, sans nécessiter l'intervention d'un diagnostiqueur certifié dans tous les cas. Sa durée de validité n'est pas précisée par la loi.

Le diagnostic bruit

Le diagnostic bruit concerne les logements situés dans une zone d'exposition au bruit des aéroports, définie à l'article L. 112-6 du Code de l'urbanisme. Contrairement aux autres diagnostics, le vendeur peut effectuer lui-même les constatations à partir du plan d'exposition au bruit (PEB) disponible en préfecture ou en mairie. Sa durée de validité n'est pas précisée par la loi.

Le contrôle de l'assainissement non collectif

Les maisons individuelles non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées doivent faire l'objet d'un contrôle de leur installation d'assainissement non collectif avant la vente. Ce contrôle est réalisé par le SPANC (Service Public d'Assainissement Non Collectif) de la commune. Il est valable 3 ans.

Le métrage loi Carrez

Pour tout bien vendu en copropriété — appartement, local professionnel ou commercial dans un immeuble collectif — le vendeur doit mentionner la surface loi Carrez dans l'acte de vente. Ce métrage loi Carrez ne correspond pas à la surface habitable au sens strict : il prend en compte la superficie des locaux clos et couverts d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, déduction faite des murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines et embrasures. En cas d'erreur de mesure supérieure à 5 %, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle. Ce document a une validité illimitée, sauf en cas de travaux modifiant la surface.

En dehors des diagnostics immobiliers strictement obligatoires, certains diagnostics complémentaires sont fortement recommandés selon le profil du bien. Un rapport de l'état d'une toiture, un diagnostic de l'assainissement collectif, ou encore un état de présence de radon (gaz radioactif naturel) dans les zones à risque sont autant de documents qui peuvent rassurer l'acheteur et prévenir des litiges post-vente. Ces documents ne font pas partie du DDT légal mais contribuent à une information complète du futur acquéreur.

L'absence de l'un des diagnostics obligatoires dans le DDT n'entraîne pas automatiquement la nullité de la vente — mais elle expose le vendeur à des recours significatifs de la part de l'acquéreur. Voici les principales sanctions encourues :

• Réduction du prix de vente : l'acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle au préjudice subi, notamment en cas d'erreur dans le métrage loi Carrez (si l'écart dépasse 5 %) ;
• Dommages et intérêts : si l'absence d'un diagnostic a causé un préjudice réel à l'acquéreur (présence de plomb non signalée, installation électrique dangereuse…), celui-ci peut obtenir réparation devant le tribunal ;
• Annulation de la vente : dans les cas les plus graves, notamment si les informations transmises étaient délibérément erronées ou si le vice caché est d'une importance suffisante, l'acquéreur peut obtenir la résolution judiciaire de la vente ;
• Amende de 1 500 € : en cas de recours à un diagnostiqueur non certifié COFRAC pour l'un des diagnostics obligatoires.