Validité d'un DPE : quelle est la durée pour un diagnostic fait avant le 1ᵉʳ juillet 2021 ?

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, la durée de validité des DPE réalisés avant cette réforme a été réduite de la façon suivante, selon le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 :

• Diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : validité jusqu'au 31 décembre 2022.
• Diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : validité jusqu'au 31 décembre 2024.

À l'origine, les DPE vierges étaient également concernés par ces mesures transitoires, et pouvaient donc rester valables jusqu'à ces dates butoirs, en fonction de leur date de réalisation. Cette possibilité reste toutefois à l'appréciation des juges en cas de litige, faute de texte précis sur ce point.

Notez que les DPE vierges n'étaient autorisés que pour certains biens : les bâtiments construits avant le 1er janvier 1948, lorsqu’il était impossible de justifier leur consommation réelle, faute de factures. 

Or, en pratique, des DPE vierges ont été utilisés dans des cas où ils n'étaient pas admis. Face à ce manquement, il paraît alors judicieux de faire réaliser un nouveau diagnostic selon les normes actuelles. Quant aux « vrais » DPE vierges (biens d’avant 1948 sans factures), ils demeurent théoriquement utilisables, mais il reste préférable de les refaire afin d’écarter tout risque de contestation lors d’une vente ou d’une location. 

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, les notaires demandent d'ailleurs de refaire systématiquement les DPE afin d'informer parfaitement l'acheteur et de prendre en compte les nouvelles modalités de réalisation du DPE.

La réforme du DPE apporte à ce diagnostic une nouvelle valeur juridique. 

Le DPE a en effet perdu sa simple valeur informative : désormais, les informations qu'il contient sont opposables au propriétaire du bien, qu'il s'agisse d'une maison individuelle ou d'un logement au sein d'un immeuble. Autrement dit, l'acquéreur ou le locataire pourra se prévaloir des informations contenues dans le DPE.

Cette opposabilité n'est toutefois pas totale. En effet, les recommandations contenues dans le DPE conservent une valeur informative (conseils concernant l'amélioration de la performance énergétique du bâtiment, ainsi que l'estimation du coût et de l'efficacité de ces améliorations). Le nouveau DPE s'appuie également sur les indicateurs de consommation énergétique moyenne du logement, ce qui permet d'obtenir un rapport de consommation plus fiable qu'auparavant.

Un logement mis en location ou en vente, sans DPE valable ou avec un DPE erroné, expose le vendeur ou le bailleur à des sanctions civiles. 

En cas de manquement, l'acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire et obtenir une réduction du prix ou du loyer, voire l'annulation de la transaction dans certains cas de non-respect avérés. Le DPE reste néanmoins facultatif pour certains biens spécifiques, comme les monuments historiques, qui bénéficient d'exceptions prévues par la loi.

Depuis la loi Climat et Résilience, le calendrier de sortie des passoires énergétiques du parc locatif renforce encore l'importance d'un DPE à jour. Un DPE obligatoire et fiable conditionne, dans certains cas, la possibilité même de mettre un logement en location.

La validité d'un DPE dépend avant tout de sa date de réalisation, que le bien concerné soit un logement individuel ou un immeuble entier soumis à un DPE collectif, voire un immeuble ancien nécessitant des travaux de rénovation. Le cadre reste identique dans les deux cas. 

Les modifications apportées par l'arrêté du 31 mars 2021 ont aussi renforcé la fiabilité de l'étiquette énergie affichée sur le document, en s'appuyant notamment sur les données publiées par l'ADEME pour objectiver les coûts moyens de chauffage selon le type de logement.

Avant de prendre une décision de vente ou de location, mieux vaut vérifier la mention de la date figurant sur le DPE en votre possession. Les anciens DPE – en particulier ceux réalisés avant 2013 – méritent une vigilance particulière. En cas de doute, mieux vaut faire établir ou rendre valable un DPE avant toute transaction, plutôt que d'attendre l'expiration légale du diagnostic. En cas de pluralité de diagnostics, c’est toujours le DPE le plus récent qui prévaut et sert de référence pour informer l’acquéreur ou le locataire.

Comment obtenir une estimation du coût d'un nouveau DPE ?

Le coût d'un DPE varie selon la taille du logement et le diagnostiqueur choisi. Il est recommandé de demander plusieurs devis avant de faire réaliser le diagnostic, en vérifiant la certification du professionnel.

Que faire, si mon DPE est encore valable, mais semble sous-évalué ?

Même si votre DPE reste valable selon les dates transitoires, rien n'empêche de le faire refaire par anticipation, si vous avez un doute sur la fiabilité du résultat, notamment avant une mise en vente ou en location.

Un audit énergétique remplace-t-il le DPE ?

Non : l'audit énergétique est un document complémentaire, exigé dans certains cas pour les logements très énergivores, mais il ne se substitue pas au DPE, qui reste obligatoire pour toute vente ou location.