Deux fois moins de crédits immobiliers accordés aujourd'hui qu’il y a 1 an

Blandine Rochelle
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Dans un contexte de crise, le marché immobilier est notamment affecté par le nombre de crédits immobiliers accordés aux particuliers. En effet, la Banque de France annonce que leur nombre a été divisé par deux, tandis que le montant moyen emprunté par les ménages a également diminué nettement en même temps que les taux d'intérêt remontent.

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Le nombre de crédits immobiliers accordés en 1 an a été divisé par deux. © izusek - Getty images
Le nombre de crédits immobiliers accordés en 1 an a été divisé par deux. © izusek - Getty images
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50 % de diminution du nombre de crédits immobiliers accordés

Si l’accès à la propriété demeure le rêve de beaucoup de ménages Français, ce rêve semble s’éloigner pour bon nombre d’entre eux. En effet, selon les données de la Banque de France, l’octroi de nouveaux crédits immobilier a nettement chuté, puisque leur nombre a reculé de plus de 41 % en 1 an, passant de 11,1 milliards d’euros d'emprunt en juin 2023, contre 19 milliards en juin 2022.

Si l’on observe les chiffres de mai à juillet par rapport à la même période en 2022, on relève même une baisse de 51,5 % des montants de de crédits immobiliers octroyés, et le nombre de prêts accordés a baissé de 50,5 % sur la même période. Dans le même temps, on relève également un allongement de la durée des prêts, puisque les prêts contractés sur une période de 20 à 25 ans représentent désormais 66 % du volume de prêts accordés, contre 46 % en 2019. Et le nombre de crédits plus courts diminue, à en croire ceux qui sont accordés pour 15 à 20 ans, qui ne représentent plus que 19 % des crédits immobiliers, contre 31 % en 2019.

Pourtant, des mesures de mensualisation des taux d’usure et d’assouplissement des crédits avaient été mises en place pour relancer la production de ces crédits immobiliers. Il semblerait qu’elles aient été insuffisantes, au regard du contexte actuel.

Les taux d’intérêt pourraient franchir la barre des 4 % d’ici début 2024 pour toutes les durées de prêt.

Les taux d’intérêt et l’inflation en cause

Les principaux et premiers responsables de la baisse du nombre de crédits immobiliers accordés sont les taux d’intérêt, qui ont augmenté de façon spectaculaire ces derniers mois. Ils se hissent en effet en moyenne à 3,94 % pour les crédits immobiliers sur 20 ans, et ont franchi le cap symbolique des 4 % pour s’élever à 4,09 % en ce qui concerne les crédits immobiliers sur 25 ans. Pour rappel, les taux d’intérêts étaient de 1,06 % en moyenne en janvier 2022, il y a seulement 20 mois.

Il faut dire que le taux d’usure, qui correspond au maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu’elles accordent un prêt, a lui-même augmenté de 2,51 %, puisqu’il était à 3,05 % en septembre 2022, contre 5,56 % en septembre 2023 pour les prêts de 20 ans et plus. Or, lorsque les taux remontent aussi drastiquement, cela rend les crédits immobiliers plus coûteux, ayant pour conséquence d’écarter davantage de ménages de l’emprunt.

Sans oublier l’inflation, qui a, elle aussi, son rôle à jouer dans cette diminution des crédits immobiliers accordés. Car les banques observent de près le « reste à vivre » de chaque ménage souhaitant emprunter, afin de s’assurer que ces derniers bénéficient d’une marge de manœuvre financière suffisante pour régler leurs mensualités sans encombre. Or, les différentes dépenses des ménages ont augmenté depuis fin 2022, notamment en ce qui concerne l’alimentation, les factures énergétiques et le carburant, et tous les autres postes de dépenses. Avec des ménages moins à l’aise financièrement, les banques prennent moins de risques.

Une phase de normalisation ?

Si les indicateurs actuels semblent négatifs, il semblerait que le contexte ne soit pas longtemps néfaste au marché immobilier. D’abord en ce qui concerne le prix immobilier en France, qui se stabilisent voire commencent à baisser, et qui devraient baisser encore davantage dans les mois à venir. La tendance est, en effet, souvent mécanique : lorsque les taux remontent, les ménages sont moins nombreux à pouvoir emprunter durant un temps, la demande est moins forte, la tension sur les marchés immobiliers diminue, et les prix ont alors tendance à diminuer. Ce qui pourrait compenser un tant soit peu le niveau relativement élevé des taux d’intérêt. La baisse des prix immobilier est d’ailleurs une condition sine qua non à la relance du marché, et les acquéreurs n’hésitent d’ailleurs pas à négocier les prix, ce qui a pour conséquence de rallonger les délais de vente. Mais cela devrait également inciter les vendeurs à ajuster progressivement les prix de vente, pour les ramener à des niveaux plus raisonnables.

En conclusion, le contexte de hausse des prix et de diminution des crédits immobiliers accordés amène avec lui une phase de normalisation. Car après une période de frénésie qui a donné lieu à des volumes de vente records en 2020 et 2021, et à des niveaux de prix parfois démesurés, les indicateurs du marché immobilier devraient retrouver des chiffres d’avant 2015, qui n’était pas une période de crise immobilière pour autant. Le niveau exceptionnel d’activité est en train de revenir à des niveaux plus classiques, avec l’installation de l’inflation, mais le pouvoir d’achat des ménages devrait grimper de nouveau avec la baisse des prix de l’immobilier, en particulier à partir de 2024, ce qui leur permettrait d’emprunter de nouveau.

Depuis le 1er février 2023, le taux d’usure est réévalué mensuellement, plutôt que trimestriellement auparavant.

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