Le 21 octobre, le Sénat a voté la prolongation de deux ans de l'encadrement des loyers. Le texte doit encore revenir devant l'Assemblée nationale avant le 24 novembre, date à laquelle le dispositif doit normalement s’arrêter. Si certains le trouvent efficace pour protéger les locataires contre les loyers excessifs, d’autres le voient comme un frein au rendement locatif. Dans cette tribune, Thomas Lefebvre, économiste pour le groupe SeLoger, estime que les intérêts des bailleurs comme des locataires peuvent être conciliés et avance des pistes pour l’améliorer.
- À Paris, la rentabilité locative brute a progressé de 3,5 % à 4,1 % malgré l'encadrement.
- Cette hausse s'explique surtout par la baisse des prix immobiliers, en recul de près de 12 % depuis 2020.
- L'encadrement aurait évité une hausse supplémentaire de 5 % des loyers parisiens.
- Les locataires économiseraient ainsi 85 € par mois, soit 1 020 € par an.
- Le dispositif reste imparfait, car ses plafonds ignorent des caractéristiques comme l'étage, l'extérieur ou la rénovation.
À Paris, la rentabilité locative a progressé malgré l'encadrement
C'est l'un des principaux arguments des opposants à l'encadrement des loyers : le plafonnement nuirait à la rentabilité des investissements locatifs. Pourtant, les données du groupe SeLoger invitent à nuancer cette affirmation.
À Paris, où le dispositif a été réintroduit en 2019, la rentabilité locative brute ne s’est pas effondrée. Au contraire, elle est passée de 3,5 % en 2018 à 4,1 % en 2026. Alors, comment expliquer cette évolution ?
Selon Thomas Lefebvre, c’est la baisse des prix de l'immobilier parisien qui a permis de compenser les effets de l'encadrement des loyers. Les indices de prix de l’immobilier (IPI) SeLoger - Meilleurs Agents montrent en effet que les prix des appartements anciens à Paris ont chuté de près de 12 % depuis le pic de novembre 2020.
Les investisseurs peuvent donc acquérir un logement moins cher, ce qui dope mathématiquement la rentabilité locative, en dépit des loyers plafonnés.
Jusqu'à 85 € économisés chaque mois par les locataires
Du côté des locataires, les effets de l'encadrement des loyers sont également mesurables. Selon une étude de l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur), le dispositif aurait évité une hausse supplémentaire de 5 % des loyers dans la capitale.
Concrètement, le gain sur les loyers s’est ainsi élevé à 85 € par mois, soit 1 020 € sur une année. Une économie loin d'être négligeable dans une ville où la moitié des locataires du parc privé consacrent plus de 34 % de leurs revenus à leur loyer, selon une étude de l’Insee publiée en mai 2026.
Si le dispositif a donc des effets concrets sur le budget des locataires, il reste pour le moins imparfait. La méthode utilisée pour fixer les plafonds mériteraient en effet d’être revue.
Des loyers plafonnés au même niveau pour des logements très différents
C'est l'une des principales faiblesses du dispositif actuel. Les loyers de référence sont fixés selon plusieurs critères, comme la localisation, le nombre de pièces, l'année de construction et le type de location.
Mais comme le pointe la Cour des comptes dans un rapport du 14 octobre 2026, la méthode pour calculer leur plafonnement manque de précision et ne reflète pas les réalités du marché.
Thomas Lefebvre prend l'exemple du quartier de Clignancourt, dans le 18e arrondissement de Paris. Ce secteur englobe les abords recherchés de la butte Montmartre, mais aussi des immeubles situés près du boulevard Ney.
À l'achat, les prix peuvent varier du simple au double, entre 7 000 € et plus de 14 000 € le mètre carré. Et pourtant, les logements de caractéristiques similaires relèvent des mêmes plafonds de loyers.
Des caractéristiques propres au logement ignorées dans le calcul
Autre écueil, qui se traduit parfois par un dépassement des loyers dans les annonces : l’impossibilité d’intégrer certaines caractéristiques propres du logement comme son étage, la présence d’un extérieur ou la qualité de sa rénovation.
Thomas Lefebvre propose établir des références « sur-mesure, objectives et incontestables ». Il propose pour cela de s'appuyer sur la modélisation statistique et l'adresse des logements.
D'autres pistes pour résorber la pénurie de logements
À Paris, le nombre d'appartements proposés à la location aurait été divisé par deux par rapport à la période précédant 2020, selon Thomas Lefebvre. Il refuse toutefois d'attribuer cette pénurie au seul encadrement des loyers. Les difficultés d'accès au crédit, l'augmentation des charges et les incertitudes fiscales pèsent aussi sur les décisions des investisseurs.
Pour relancer l'offre locative, il préconise ainsi une politique du logement plus large, associant une fiscalité lisible, un meilleur accompagnement à la rénovation énergétique et un cadre sécurisé pour les bailleurs et les locataires.
Pour recréer une offre abondante et durable, la France doit déployer une stratégie globale combinant une fiscalité lisible, un accompagnement efficace à la rénovation énergétique et un cadre sécurisé pour les bailleurs comme pour les locataires. C'est à cette condition, et en s'appuyant sur des données fiables, que nous pourrons rétablir la confiance et répondre à l'urgence du logement. Thomas Lefebvre, économiste pour le Groupe SeLoger
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