Dans les quelque 70 communes où les loyers sont plafonnés, les locataires paient chaque année plusieurs centaines d’euros de moins, selon Que Choisir Ensemble. Cet avantage pourrait pourtant s’arrêter net. Faute de nouvelle loi, l’encadrement des loyers disparaîtra le 24 novembre 2026.
- Gain moyen lié à l'encadrement des loyers en France > 500 € ; écarts importants d'une ville à l'autre.
- Avenir incertain : texte déjà adopté par l’Assemblée nationale, sera examiné le 21 octobre 2026 par le Sénat.
- Objectif du texte : encadrement permanent, complément de loyer limité à 20 % du loyer maximal et amendes doublées.
- En France, 37 % des annonces dépassent plafonds ; dépassement justifié par complément de loyer dans certains cas
- Contestation par le locataire : risque de remboursement du trop-perçu par le propriétaire et d'amende.
Jusqu’à 1 700 € d’économies par an à Paris
Plus de 500 € par an. Voilà, en moyenne, ce que l’encadrement des loyers peut faire gagner aux locataires, selon Que Choisir Ensemble.
L’écart varie fortement d’une ville à l’autre : il approche 1 700 € à Paris, grimpe jusqu’à 1 200 € dans le reste de l’Île-de-France et tourne autour de 530 € à Lyon comme à Bordeaux.
Un rapport de l’Institut des politiques publiques (IPP) publié en mai 2026 dresse un constat similaire : l’encadrement a limité la hausse des loyers affichés de 2 à 4 %, en moyenne, et les auteurs n’ont pas observé de lien direct entre le dispositif et une baisse du nombre de logements proposés à la location.
Un dispositif suspendu au vote du Sénat
L’encadrement est pourtant en sursis. Instauré à titre expérimental pour cinq ans par la loi Élan de 2018, il avait déjà été prolongé de trois ans par la loi 3DS de 2022 jusqu’au 24 novembre 2026.
Son sort se joue désormais au Sénat, qui examinera le 21 octobre la proposition de loi du député socialiste Iñaki Echaniz.
Ce texte, adopté par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, par 105 voix contre 56, prévoit de rendre l’encadrement permanent, limiter le complément de loyer à 20 % du loyer maximal et doubler les amendes, qui grimperaient ainsi à 10 000 € pour un particulier et 30 000 € pour une personne morale.
« À deux semaines de l’échéance, laisser disparaître l’encadrement des loyers serait incompréhensible », estime Marie-Amandine Stévenin, présidente de Que Choisir Ensemble. L’association demande aussi d’étendre le dispositif aux zones tendues. Les locataires y gagneraient près de 640 € par an à Strasbourg et 600 € à Nice.
Et si l’encadrement des loyers prend fin ? Les loyers des nouveaux baux redeviendront libres dans ces villes. Un garde-fou subsistera toutefois : en zone tendue, la hausse de loyer au changement de locataire reste limitée à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), sauf travaux importants.
Plus d’un tiers des annonces au-dessus des plafonds
Reste la question du respect des règles. D’après le baromètre 2026 de la Fondation pour le logement des défavorisés, 37 % des annonces étudiées dépassent les plafonds, contre 32 % en 2025. Le taux grimpe à 46 % à Paris et à 61 % à Plaine Commune, en Seine-Saint-Denis, mais tombe à 17 % à Bordeaux et 12 % à Montpellier.
Un loyer supérieur au plafond n’est pas forcément illégal : il peut être justifié par un complément de loyer, réservé aux logements aux caractéristiques exceptionnelles.
À défaut, le locataire peut contester son loyer, même après avoir signé le bail. Le propriétaire doit alors lui rembourser le trop-perçu et s’expose à une amende.
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