Le prélèvement de l’impôt à la source entrera en vigueur en 2019, mais de nombreuses interrogations subsistent. Calcul du taux d’endettement, impact sur le pouvoir d’achat... Quelles seront les conséquences sur le marché immobilier ?
Prélèvement à la source : quel impact sur la capacité d’emprunt ?
Actuellement, pour évaluer la capacité d’emprunt du futur emprunteur, les banques prennent les revenus nets perçus par le ménage et font un rapport entre la future charge de remboursement mensuelle et ses revenus : ce taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %. Les impôts sur le revenu ne sont pris en compte que dans le calcul du « reste à vivre », somme qui reste à l’emprunteur une fois déduites de ses revenus nets toutes les charges (autres prêts en cours, impôt, etc.). « En 2019 avec le prélèvement à la source, les impôts seront directement déduits du salaire. Si les banques calculent le taux d’endettement maximum en prenant en compte le salaire après impôts pour calculer le taux d’endettement, la capacité d’emprunt sera réduite d’autant, entrainant une perte de pouvoir d’achat immobilier (…) On ne sait pas si le calcul sera fait sur le salaire net avant ou après impôt, mais l’enjeu est considérable » explique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.
Chiffres clés
En France, pour pouvoir emprunter, le taux d’endettement d’un ménage ne doit pas dépasser 33 %.
Un sentiment d’appauvrissement pour les Français ?
La mise en place du prélèvement à la source risque de déstabiliser les Français et d’entrainer un flottement du marché début 2019. En effet, les ménages pourraient ressentir un effet psychologique « d’appauvrissement », en raison de la baisse du salaire affiché sur leur fiche de paie. « Même si 60 % des Français qui paient l’impôt sur le revenu sont mensualisés, ce n’est pas la même chose psychologiquement d’avoir son salaire en début de mois, puis un prélèvement de l’impôt le 15 du mois seulement dix mois sur douze, que de débuter le mois avec un salaire inférieur (…) Comme le marché immobilier est souvent impacté par des effets psychologiques, on peut craindre un attentisme des emprunteurs au 1er trimestre 2019 » analyse Jérôme Robin, directeur général du courtier. D’ailleurs, afin d’éviter cet effet psychologique, deux montants seront indiqués sur les fiches de paie : le net à payer après impôt, et le « net à payer avant impôt sur le revenu ».
Le pouvoir d'achat immobilier des Français avec le prélèvement à la source
| 2018 | 2019 | Ecart | |
|---|---|---|---|
| Salaire net | 5 000 € | 4 500 € | - 500 € |
| Mensualité théorique (endettement 33 %) | 1 650 € | 1 485 € | - 165 € |
| Capacité d'emprunt sur 20 ans à 1,40 % | 345 511 € | 310 960 € | - 34 551 € |
| Capacité d'emprunt sur 25 ans à 1,60 % | 408 312 € | 367 481 € | - 40 831 € |
| Pouvoir d'achat immobilier sur 25 ans | 206 m² | 186 m² | - 20 m² |
Un impact positif pour l'investissement immobilier en dispositif Pinel ?
A l’heure actuelle, réaliser un investissement locatif permet de diminuer l’année suivante le montant des impôts versés. Avec le prélèvement à la source, l’investissement locatif donnera toujours lieu à une baisse d’impôts, mais qui se traduira mécaniquement par une hausse du salaire net après impôt versé en bas de la fiche de paie. « Avec la mise en place du prélèvement à la source, faire un investissement défiscalisant se traduira toujours par une baisse des impôts mais surtout par une hausse du salaire nets après impôts. Théoriquement, investir en Pinel sera le moyen de gagner du pouvoir d’achat. Cela pourrait donc être une incitation supplémentaire à ce type d’investissement » explique Renaud Cormier, directeur général de Théséis, groupement de commercialisateurs de biens immobiliers en Pinel et vice-président de l’Association AFIL. En revanche, le fait que la réduction sera prise en compte avec un décalage pourrait dissuader certains investisseurs.s
Les impôts prélevés en 2019 ne tiendront pas compte de la réduction fiscale liée à un investissement Pinel, qui leur sera restituée seulement en septembre 2019. Pour un investissement réalisé en 2019 et livré également en 2019, la réduction ne sera effective qu’en septembre 2020 ».
Renaud Cormier, directeur général de la société Théséis.
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