Comment le DPE impacte-t-il les prix immobiliers ?

C’est un fait, la loi Climat et Résilience et les réformes liées au DPE (Diagnostic de Performance Energétique), bien qu'elles soient encore opaques pour 71 % des Français, ont déjà un impact direct sur le prix des biens immobiliers les plus énergivores. Une étude menée par Opinionway pour SeLoger montre que le prix de vente des passoires énergétiques, c’est-à-dire des logements classés F ou G au DPE, est en moyenne inférieur de 3,9 % à celui des habitations mieux notées. Nous pouvons toutefois constater que cette différence de prix est plus marquée dans le milieu rural (- 5,9 %) qu’à Paris (- 1 %).

Le fossé qui sépare les prix des passoires thermiques de ceux des biens plus vertueux, écologiquement parlant, pourrait s’accroître dans les mois à venir dans la mesure où les prix des passoires énergétiques augmentent plus lentement que ceux des autres biens immobiliers. Alors que le prix des logements classés F ou G n’a augmenté que de 3,7 % depuis le mois de juillet 2021, celui des biens classés A, B, C, D ou E au DPE a connu une hausse de 7 %. Cette différence est encore plus marquée dans les villes rurales où le prix des logements classés de A à E a cru de 13,3 % tandis que celui des passoires a connu une hausse de « seulement » 7,4 %.

En plus d’avoir un impact sur les prix de vente, un mauvais DPE est devenu un frein à la visite pour un nombre croissant d’acquéreurs. En 2022, plus de 50 % des candidats à l'achat n’ont visité que des biens ayant un bon DPE ou considéraient un mauvais DPE comme un argument de négociation. Ils pourraient même être 90 % en 2023, d’après l’enquête d’Opinionway-SeLoger. Or, avec le nouveau mode de calcul du DPE, de plus en plus de logements ont vu leur classe énergétique passer en F ou G.

Concrètement, le nombre de logements considérés comme des passoires énergétiques a augmenté de 8 % après la réforme, passant de 4,7 millions à 5,2 millions. C’est dans la Creuse et à Paris (35 %) ainsi que dans le Cantal (32 %) que nous trouvons le plus de passoires thermiques. En toute logique, ces biens sont davantage négociés que les logements moins énergivores : 69 % des passoires voient, en effet, leur prix de vente négocié contre 66 % pour les autres biens. De plus, les négociations sur les passoires énergétiques sont plus agressives. Leur prix de vente est négocié de 5,6 % en moyenne contre 3,7 % pour les logements affichant des classes d’énergie supérieures.

Au dernier trimestre 2022, les passoires thermiques représentaient 19,2 % des biens en vente sur SeLoger, contre 16 % un an plus tôt. Faut-il pour autant en conclure que les propriétaires de ces logements veulent s’en débarrasser ? Pas si sûr. En effet, cette hausse de la présence des passoires énergétiques parmi les annonces en ligne sur SeLoger peut en partie s’expliquer par le fait que lesdites annonces sont de plus en plus renseignées en termes de consommation énergétique. Alors que l’étiquette énergétique était mentionnée dans 70 % des annonces en novembre 2021, elle l’était dans 83 % des annonces en novembre 2022. Sans parler du fait que le nouveau mode de calcul du DPE a, comme nous l’avons évoqué, fait sensiblement augmenter le nombre de logements classés F ou G.

Toutefois, il est certain que le nouveau DPE impacte les projets de vente, aussi bien ceux des investisseurs, faisant face à l’expulsion du marché locatif des passoires énergétiques, que ceux des propriétaires d'une résidence principale et/ou secondaire. Les investisseurs ayant mis en vente leur bien sont 39 % à l’avoir fait car leur bien était mal noté au DPE et qu’ils ne souhaitaient pas ou ne pouvaient pas effectuer les travaux de rénovation. Les propriétaires de résidence principale et secondaire sont respectivement 31 % et 50 % à s’être retrouvés dans la même situation.