Spécial municipales : à Saint-Étienne, l’immobilier attire les acheteurs lyonnais

Figurant régulièrement en bonne place au classement des grandes villes (de plus de 100 000 habitants, Ndlr) les moins chères – immobilièrement parlant – de France, Saint-Étienne (ou « Sainté » pour les initiés) bénéficie actuellement d’un fort regain d’intérêt auprès des acheteurs et des investisseurs, notamment lyonnais. À l’occasion des élections municipales, nous décryptons pour vous le marché de l’immobilier stéphanois.

Saint-Étienne siphonne les acheteurs lyonnais

Il semblerait que l’accessibilité des prix immobiliers stéphanois séduise un nombre croissant d’acquéreurs, dont une bonne partie laisse derrière elle une ville de Lyon devenue trop chère… « Je compte parmi mes clients de plus en plus de Lyonnais que la hausse du prix de l’immobilier dans leur ville avait bloqués » explique Yohan Peyrard, Directeur de l'agence immobilière 42e Avenue Immobilier. « Outre les investisseurs, il s’agit essentiellement de primo-accédants - jeunes, pour la plupart - qui, n’ayant pas les moyens de devenir propriétaires à Lyon, ont réalisé que Saint-Étienne n’était qu’à 45 minutes de distance en voiture et que, pour le même budget, acheter à Saint-Étienne leur permettait de s’offrir un bien trois fois plus grand qu’à Lyon. (1 395 €/m² à Saint-Étienne vs 5 247 €/m² à Lyon). Car si l’on fait exception de l’Île-de-France, c’est à Lyon qu’acheter un logement coûte le plus cher, après Paris…

1 395 €/m² dans l’ancien à Saint-Étienne

Selon le baromètre LPI-SeLoger, le prix du mètre carré à Saint-Étienne se limite, en moyenne, à 1 395 €, faisant de la préfecture du département de la Loire la moins chère des grandes villes françaises. Devant Mulhouse (1 550 €/m²), Bourges (1 629 €/m²) et Limoges (1 630 €/m²). Toutes choses étant égales par ailleurs, le prix au m² à Paris (11 014 €) est ainsi 617 % plus élevé qu’il ne l’est à Saint-Étienne. « Sur le terrain, je constate que les prix peuvent aller de 700 à 2 000 € du m² » indique Yohan Peyrard. Ces écarts de prix s'expliquent par la localisation du bien, son état, les prestations dont il dispose et sa rareté sur le marché. « Dans l’ancien, l'essentiel du marché se situe entre 800 et 1 800 € du m² » ajoute Stéphane Bisson, mandataire immobilier indépendant IAD, basé à Saint-Étienne.

+ 3,1 % en 1 an sur le prix de l’immobilier stéphanois

D’après les données qu’a récoltées le baromètre LPI-SeLoger, le prix de l’immobilier dans la Capitale du Ruban enregistre 3,1 % de hausse annuelle. À fin de comparaison, il y a un an, la tendance était baissière avec un recul de 3,4 % des prix stéphanois. Cette progression des prix de l’immobilier à Saint-Étienne est d’ailleurs inédite. « En termes de ventes, l’année 2019 a été euphorique. C’est un phénomène auquel nous n’étions pas habitués » explique Yohan Peyrard.

7,4 % de hausse « quinquennale » sur les prix à Saint-Étienne 

Alors qu’au cours des dernières années, le pouvoir d’achat immobilier des Français semble avoir suivi un régime amincissant  et que, dans le même temps, les prix ont considérablement augmenté depuis les dernières élections municipales dans la plupart des villes de plus de 100 000 habitants, la hausse des tarifs des logements stéphanois apparaît comme étant relativement contenue. En 2020, devenir propriétaire à Sainté ne coûte que 7,4 % plus cher qu’en 2015. À titre de comparaison, sur les cinq dernières années, les prix parisiens ont progressé de 31 % et les tarifs lyonnais de 36 %.

Source : Baromètre LPI-SeLoger

Vers un retournement des prix immobiliers stéphanois ?

Si les prix des logements y sont aussi attractifs, c’est - entre autres - parce qu’à Saint-Étienne, l’offre a longtemps été supérieure à la demande. De plus, il peut être utile de rappeler que Saint-Étienne s’est longtemps vidée peu à peu de ses habitants. Mais ça, c’était avant ! Car selon l’Insee, voilà qu’après des années de baisse démographique, la population de Saint-Étienne repart à la hausse ! En décembre dernier, la ville comptait 174 520 habitants et sur les cinq dernières années, elle en avait attiré environ 2 600 supplémentaires. Les étudiants ont aussi fait leur grand retour dans la Capitale du Design. Enfin, l’attractivité retrouvée de Saint-Étienne se manifeste sous la forme d’une demande qui tend désormais à dépasser l’offre de logements disponibles, à faire se tendre le marché immobilier stéphanois, à épuiser les stocks, à tirer les prix vers le haut et à réduire les délais de vente. Prisées par les jeunes actifs, les divorcés, les parents d’étudiants, les primo-accédants et les investisseurs, les petites superficies situées en centre-ville peuvent se vendre en 48 heures » indique Yohan Peyrard.. « Au global, à l’échelle de la ville, un bien se vendra en deux semaines s’il est proposé au prix du marché » précise Stéphane Bisson

Les investisseurs ciblent le centre-ville de Saint-Étienne

L’hyper-centre de Saint-Étienne « attire les investisseurs en quête de rentabilité » constate Stéphane Bisson, d’autant qu'un parc de logements vieillissant crée une forte demande. Mais l’engouement des investisseurs pour la pierre locative stéphanoise, et notamment pour la location meublée, pourrait, à terme, saturer le marché de la location stéphanois. Pour y habiter, ce sont les collines de Villebœuf, de Metare et de bel-Air qui sont les plus recherchées. Le quartier de Montaud est également très prisé des familles. Quant aux budgets plus serrés, ils pourront prospecter du côté des quartiers Bergson et de La Terrasse. Enfin, et bien que les prix stéphanois se caractérisent par leur accessibilité, certaines communes avoisinantes (Roche-la-Molière, Firminy, Saint-Genest-Lerpt) permettent de profiter de tarifs plus cléments encore. « Pour le même prix qu’à Saint-Étienne, on pourra y faire l’acquisition d’un bien avec un peu de terrain » explique Yohan Peyrard. 

Le Soleil, un quartier qui ne manque pas de potentiel

Exception faite de certains de ses quartiers populaires (Beaubrun, Cotonne, Montreynaud), c’est la totalité de la ville de Saint-Étienne qui bénéficie actuellement d’un regain d’intérêt de la part des acquéreurs, lesquels cherchent à acheter un logement pour l’habiter eux-mêmes ou pour le proposer à la location. Mais s’il est un quartier sur lequel il peut se révéler avantageux de miser, c’est bien celui du Soleil. « Surtout depuis que la 3e ligne de tramway le traverse » précise Yohan Peyrard. Parmi les autres atouts sur lesquels le quartier du Soleil peut compter pour séduire les acquéreurs, on notera sa proximité avec la gare et les axes autoroutiers. « C’est un quartier en plein développement qui va prendre de la valeur » confirme Stéphane Bisson.

Des travaux de réhabilitation qui vont bon train

De nombreux chantiers de réhabilitation sont actuellement menés à Saint-Étienne, à l’image du Grand Cercle, un immeuble historique,situé en plein centre-ville, et que CIR, un promoteur bordelais, entreprend de transformer en logements haut de gamme. « Sur l'hyper-centre, on manque de grands appartements familiaux offrant de belles prestations : dernier étage, terrasse, ascenseur, garage en sous-sol… » constate Yohan Peyrard. L’implantation d’un centre commercial dans la ZAC Pont-de-l’Âne-Monthieux devrait également contribuer à dynamiser ce secteur de la ville et à valoriser les alentours.