Bordeaux et sa région : un marché immobilier convoité et sous haute tension

16 mai 2022
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Par son pouvoir d’attraction comme par son dynamisme, le marché de l’immobilier bordelais, tant dans la métropole que dans sa périphérie, mérite que l’on s’y attarde. Du prix de son immobilier (qui a augmenté de 58,2 % en 10 ans !) à la tension qui le caractérise (la demande y est forte et les biens à vendre y sont rares) en passant par le portrait-robot des acquéreurs et des biens qu’ils s’arrachent, SeLoger et Meilleurs Agents vous indiquent tout ce qu'il faut savoir sur le marché bordelais. 

Image
La ville de Bordeaux
La marche bordelais serait-il en train de revenir à la normale ? ©Freeprod33

Sommaire

Bordeaux : un marché immobilier encore sous pression

Sur un marché largement sous-offreur comme l’est devenu le marché de l’immobilier bordelais, l’explosion de la demande a conduit à une situation inédite : un assèchement des stocks de biens disponibles à la vente. Atteints d’une véritable fièvre acheteuse, les candidats à l’acquisition d’un logement dans la Belle Endormie (des Girondins ou des Néo-Aquitains pour la plupart bien que les Parisiens désireux de changer de vie soient venus grossir leurs rangs et continuent de la faire) ont littéralement pris d’assaut le marché bordelais. Lors du premier confinement, il arrivait que des biens se vendent directement sur photo ! Bien que le marché bordelais tende à revenir à la normale et que la frénésie semble être quelque peu retombée, la tension demeure. Sur un marché où la demande immobilière excède encore très largement l’offre de logements, les acquéreurs doivent se positionner rapidement, prioriser leurs critères, faire preuve de réactivité et ne pas hésiter à acheter « au prix ».

L'avis des pros de l'immobilier

« Nous constatons une très forte tension immobilière dans notre ville. Notre activité s’est toutefois réduite depuis quelques mois. La demande est moins forte et les biens restent plus longtemps sur le marché. C'est souvent le cas à l’approche d’élections. La guerre en Ukraine a également des répercussions sur le comportement des acquéreurs qui ont tendance à retarder leur projet ». Emmanuel Coustaud, agent immobilier à Bordeaux

« La demande est en constante progression depuis plus de 10 ans sur le secteur. Parallèlement, nous disposons de peu de biens disponibles à la vente, ce qui accentue la tension immobilière ». Vincent Jarasse, agent immobilier à Martillac

« Aujourd'hui, le souci, c'est de trouver le produit, car du côté de la demande, ça ne manque pas ! Même au niveau des annonces de particuliers en direct, on ne trouve que très peu de biens ». Gérard Maumon, agent immobilier à Gradignan

« Nous constatons une certaine tension sur le marché de la périphérie de Bordeaux ». Stéphane Lalanne, agent immobilier à Bordeaux

« À Talence, le marché immobilier reste tendu. La demande y est bien supérieure à l’offre ». Patrick Blottière, agent immobilier à Talence

Le prix moyen, quartier par quartier, à Bordeaux

Quartier Prix/m²
Hôtel de Ville / Quinconces 5 967 €
Saint-Seurin / Fondaudège 5 695 €
Chartrons / Grand Parc 5 410 €
Saint-Bruno / Saint-Victor 5 261 €
Capucins / Victoire 5 039 €
Villa Primerose / Parc Bordelais / Caudéran 4 995 €
Nansouty 4 883 €
Saint-Augustin 4 853 €
Gare Saint-Jean 4 620 €
La Bastide 4 568 €
Lestonat / Monséjour 4 353 €
Bacalan 4 328 €

Sources : SeLoger - Meilleurs Agents au 1er mai 2022

À Bordeaux, un appartement coûte, en moyenne, 4 717 €/m².

Vers un retour au calme des prix bordelais ?

Dopés par la combinaison de l’effet LGV et de l’indéfectible attrait qu’exerce le Port de la Lune  sur les acheteurs parisiens, les prix des logements bordelais ont littéralement flambé au cours des dernières années, affichant une croissance à deux chiffres ! Initiée avant la crise sanitaire, l’accélération du prix au m² à Bordeaux s’est intensifiée post-confinement. Mais au lendemain d’une folle ascension, au cours de laquelle des records ont été battus et qui a propulsé Bordeaux au rang de deuxième métropole la plus chère de France (avant que Lyon ne récupère son titre) pendant quelque temps, le retour à la normale du marché de l’immobilier dans la Cité Girondine semble se traduire par un certain ralentissement de la hausse des prix des logements.

L'avis des pros de l'immobilier

« À Bordeaux, les prix poursuivent leur progression, mais à un rythme nettement moins spectaculaire qu'au cours des années précédentes ». Emmanuel Coustaud, agent immobilier à Bordeaux

« Après une importante hausse au cours de ces cinq dernières années, les prix immobiliers semblent se stabiliser ». Vincent Jarasse, agent immobilier à Martillac

«Depuis le confinement, nous avons observé une certaine stagnation qui devrait continuer dans les prochains mois ». Jonathan Ferchaud, agent immobilier à Camblanes-et-Meynac

« Les prix immobiliers dans notre région ont connu une forte augmentation, en 2018 et 2019, avec l’arrivée de la LGV. Ils se maintiennent à un haut niveau mais nous n’avons pas observé d’augmentation récente ». Stéphane Lalanne, agent immobilier à Bordeaux

« Les prix immobiliers sont très stables ». Patrick Blottière, agent immobilier à Talence

La hausse du prix immobilier à Bordeaux

  Hausse des prix
Depuis 3 mois + 1,4 %
Depuis 1 an + 1,3 %
Depuis 3 ans + 7 %
Depuis 5 ans + 21,8 %
Depuis 10 ans + 58,2 %

Sources : SeLoger - Meilleurs Agents

Ces tendances que le confinement a renforcées ou fait émerger

À Bordeaux plus encore peut-être que dans le reste de l’hexagone, les confinements, qui ont émaillé la crise sanitaire, ont contribué sinon à faire naître, à tout le moins à renforcer de nouveaux comportements et des attentes inédites chez les acheteurs. Tout d’abord, la présence d’un espace extérieur (balcon, terrasse, jardin) est désormais un critère essentiel. D’autre part, l’effet conjugué de la banalisation du télétravail et de la mise en place de la LGV qui met Paris à deux heures de train de Bordeaux ont fait émerger le concept de résidence semi-principale. Prenons l’exemple d’un couple de Parisiens (encore eux, décidément !).

Un grand nombre d'entre eux fait désormais le choix de délaisser le centre-ville de Bordeaux et ses appartements aux prix trop élevés au profit des communes limitrophes, voire de la campagne bordelaise, en quête de maisons spacieuses et de prix plus abordables. Ils pourront scolariser leurs enfants dans l’école de la commune et continuer - pour l’un des parents - de se rendre à la capitale deux ou trois jours par semaine pour y travailler, le reste se faisant en télétravail. Enfin, il est à noter qu’à Bordeaux comme ailleurs,  la crise sanitaire a confirmé l’appétence des acquéreurs pour les visites virtuelles.

L'avis des pros de l'immobilier

« Depuis la crise sanitaire, la présence d’un espace extérieur est aussi devenue un critère incontournable de toutes les recherches immobilières ». Emmanuel Coustaud, agent immobilier à Bordeaux

« Des familles souhaitent quitter le centre ou l’hyper-centre de Bordeaux et qui cherchent une maison avec plus d’espace ou plus de jardin ». Romain Garrigue, agent immobilier à Mérignac

« Sur mon secteur, le bien qui s’est le plus vendu, c’est la maison familiale avec jardin ». Jonathan Ferchaud, agent immobilier à Camblanes-et-Meynac

« La présence d’un espace extérieur et d’une pièce supplémentaire pour télétravailler sont également deux critères incontournables de recherche depuis le début de la crise sanitaire ». Stéphane Lalanne, agent immobilier à Bordeaux

« Les acquéreurs recherchent principalement un appartement ou une maison disposant d’un espace extérieur, idéalement un jardin. Ils souhaitent aussi profiter d’une pièce supplémentaire pour pouvoir facilement télétravailler (…) La technologie est également devenue une obligation : les clients sont en demande de visites virtuelles ». Gérard Maumon, agent immobilier à Gradignan

Une surreprésentation des acheteurs venus de Paris ?

S’il serait injuste de les tenir pour seuls et uniques responsables non seulement de l’inflation qu’ont connue les prix des logements bordelais mais aussi du déséquilibre entre l’offre et la demande qui règne dans le chef-lieu de la région Nouvelle-Aquitaine, force est tout de même de constater que l’intérêt des Parisiens pour l’immobilier bordelais a largement contribué à perturber le marché local. En effet, en venant s’installer à Bordeaux, les secundo-accédants parisiens/franciliens peuvent bien souvent s'appuyer sur des budgets plus conséquents que ceux dont disposent les candidats locaux à l’acquisition. Pour autant, la majorité de la clientèle des agences bordelaises n’en reste pas moins originaire de Gironde ou de Nouvelle-Aquitaine. Enfin, quelle que soit la région dont proviennent les futurs acquéreurs qui poussent les portes de leurs agences, la plupart des agents immobiliers bordelais s’accordent à dire que la diversité professionnelle de leur clientèle (cadres, professions libérales, professions intermédiaires...) reflète bien le dynamisme économique de la région.

L'avis des pros de l'immobilier

«Avec l’essor du télétravail, les Parisiens sont revenus sur le marché bordelais depuis deux ans maintenant. Ils achètent une résidence principale d'où ils télétravaillent et empruntent le TGV pour se rendre à Paris quelques jours par semaine ». Emmanuel Coustaud, agent immobilier à Bordeaux

« La plupart de nos clients sont des actifs qui travaillent dans l’agglomération de Bordeaux et des familles qui recherchent plus d’espace et plus de nature (…) Les Bordelais et les habitants des grandes agglomérations, comme les Parisiens, notamment, sortent aujourd’hui des villes pour s’installer à la campagne ». Jonathan Ferchaud, agent immobilier à Camblanes-et-Meynac

« Habituellement réservé à une clientèle locale, le marché de l’immobilier bordelais attire désormais de nombreux Franciliens avec des budgets plus importants. De ce fait, il est devenu plus difficile aux primo-accédants d’acheter un bien sur le secteur ». Jean-François Hirigoyen, agent immobilier à Bordeaux

« Notre clientèle est essentiellement locale mais, depuis les périodes de confinement, nous recevons de plus en plus de clients en provenance d’autres régions françaises, notamment parisienne ».  Stéphane Lalanne, agent immobilier à Bordeaux

« Notre secteur est de plus en plus attractif pour les Bordelais qui aspirent à disposer d’un logement spacieux avec un espace extérieur. Depuis le début de l’année, nous recevons également, en agence, une clientèle parisienne, essentiellement familiale ». Gérard Maumon, agent immobilier à Gradignan

Des pouvois d'achat immobilier à géométries variables

Pour 150 000 € (hors frais d’agence et de notaire), un acquéreur parisien peut s'offrir 49 m² dans la capitale, un acheteur bordelais peut s'octroyer 101 m² dans sa ville et un acquéreur mérignacais peut devenir propriétaire de 118 m² dans la ville aéroportuaire. 

Sources : SeLoger - Meilleurs Agents au 1er mai 2022

Des ventes qui se concluent (très !) rapidement

La tension qui règne sur le marché de l’immobilier bordelais - au sens large -  fait que les délais de vente n’ont jamais été aussi ténus. A l’assèchement des stocks de biens à vendre fait écho non seulement un net déséquilibre entre l’offre et la demande mais aussi une accélération des transactions. En clair, il n’est pas rare qu’une agence n’ait presque plus de biens à vendre et que, dès qu'un logement est mis en vente, il parte en un temps record !  Pour autant, ces derniers temps, le retour à la normale du marché semble faire s’allonger les délais de vente.

L'avis des pros de l'immobilier

« Nous sommes face à un allongement des délais de vente depuis quelques mois sur certains biens. Il faut actuellement prévoir un délai de 4 à 6 mois entre la publication de l’annonce et la signature du compromis de vente. Ces dernières années, la grande majorité des biens se vendait en un mois seulement. Nous sommes ainsi revenus aux délais qui avaient habituellement cours avant l’explosion de la demande ». Emmanuel Coustaud, agent immobilier à Bordeaux

« Au Sud de Bordeaux, un bien affiché à un prix de vente conforme à celui du marché se vend en moins d’un mois ». Vincent Jarasse, agent immobilier à Martillac

« Les biens, s'ils sont proposés au prix, se vendent en moyenne en 40 jours ». Romain Garrigue, agent immobilier à Mérignac

« Bordeaux est un marché dynamique. Les biens se vendent rapidement, en seulement 1 mois ». Jonathan Ferchaud, agent immobilier à Camblanes-et-Meynac.

Bordeaux et ses environs sont prisés des investisseurs

Investir à Bordeaux est incontestablement un valeur sûre. En effet, la pierre bordelaise fait plus que jamais figure de valeur refuge. Rien d’étonnant, donc, à ce que le centre-ville de Bordeaux soit très recherché par les investisseurs locatifs désireux de se constituer un patrimoine de qualité, de s’assurer un complément de revenus et de préparer leur retraite. Il est par ailleurs intéressant de constater que le développement qu’a connu Bordeaux et le gain d’attractivité dont la ville a bénéficié au cours de ces dernières années ont contribué à faire se déporter la demande sur des quartiers autrefois boudés : Bacalan, Rive Droite, etc. Enfin, la qualité de l’offre de transports publics a sans conteste mis un coup de projecteur sur des communes bien desservies comme Pessac (la proximité des universités est appréciée des étudiants), Le Bouscat ou encore Lormont, pour ne citer qu’elles.

L'avis des pros de l'immobilier

« Nous recevons essentiellement en agence des personnes qui souhaitent acheter une résidence principale. Bordeaux séduit également les investisseurs ». Emmanuel Coustaud, agent immobilier à Bordeaux

« Nous rencontrons beaucoup de primo-accédants qui souhaitent avant tout investir dans un secteur bien desservi par les lignes de tram et de bus pour rejoindre l’hyper-centre de Bordeaux ». Romain Garrigue, agent immobilier à Mérignac

« Toutes les petites villes situées dans la petite couronne à moins de 30 minutes de Bordeaux offrent de belles perspectives dans les années à venir ». Jonathan Ferchaud, agent immobilier à Camblanes-et-Meynac

« Le centre-ville historique est prisé par les investisseurs, qui y trouvent tout le confort sans urbanisation excessive ». Jean-François Hirigoyen, agent immobilier à Bordeaux

« Tout comme le marché de la transaction, le marché locatif est très dynamique sur Bordeaux. La ville compte de nombreux étudiants et la demande est forte, particulièrement en été, avant la rentrée universitaire ». Jean-François Hirigoyen, agent immobilier à Bordeaux

Les prix au m² à Bordeaux et dans les villes avoisinantes

Ville Prix/m²
Ambarès-et-Lagrave 2 933 €/m²
Bassens 3 390 €/m²
Bègles 4 377 €/m²
Blanquefort 3 688 €/m²
Bordeaux 4 973 €/m²
Le Bouscat 5 040 €/m²
Bruges 4 143 €/m²
Cenon 3 482 €/m²
Eysines 3 873 €/m²
Floirac 3 522 €/m²
Gradignan 3 940 €/m²
Le Haillan 4 069 €/m²
Libourne 2 557 €/m²
Lormont 2 970 €/m²
Mérignac 4 222 €/m²
Pessac 4 145 €/m²
Talence 4 424 €/m²

Sources : SeLoger - Meilleurs Agents au 1er mai 2022

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