Promesse ou compromis de vente : quelle différence pour un achat immobilier ?

30 aoû 2021
mis à jour le
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Avant la signature d'un acte de vente définitif, des délais sont parfois nécessaires, notamment pour permettre à l'acheteur de finaliser son crédit immobilier. Dans l'attente, les deux parties peuvent donc s'engager via un compromis ou une promesse de vente.

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La promesse de vente offre une porte de sortie à l'acheteur et une garantie d'indemnisation au vendeur. © fizkes - Shutterstock
La promesse de vente offre une porte de sortie à l'acheteur et une garantie d'indemnisation au vendeur. © fizkes - Shutterstock

Sommaire

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

La promesse de vente, parfois appelée promesse « unilatérale » de vente, dans la mesure où elle n'engage que le vendeur, lui permet de réserver le bien à l’attention exclusive d'un futur acquéreur, à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation du bien, qui correspond normalement à 10 % du montant total de la vente, hors frais de notaire. La promesse de vente obéit à un formalisme bien précis. Elle doit être écrite et signée soit devant un notaire, soit sous seing privé. Pour conclure la vente, l’acquéreur doit alors confirmer son intention d'achat en « levant l’option » dans le délai préalablement convenu.

Promesse de vente pour un achat immobilier

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Par opposition à une promesse de vente, un compromis de vente est considéré comme un contrat « synallagmatique », c'est-à-dire qu’il engage les deux parties. La signature d'un compromis de vente ne nécessite pas de versement d’indemnité mais engage à la fois le vendeur et l’acheteur à mener la transaction à son terme. L’offre d’achat écrite, fournie par l’acquéreur, l’oblige à donner suite en cas d'acceptation du vendeur. Ce dernier, de son côté, ne peut se rétracter s’il accepte une somme précise de l’acquéreur ou si une offre « au prix » est proposée.

Compromis de vente achat immobilier

Promesse de vente : le vendeur peut-il se rétracter ?

Dans le cadre d’une promesse de vente, le vendeur reste libre d’annuler la transaction tant que l’acheteur n’a pas levé l’option... mais cela peut lui coûter cher ! En plus de perdre l’indemnité d’immobilisation, il risque d'être condamné à payer des dommages et intérêts pouvant s'élever à 20 % du prix du bien ! Si le vendeur souhaite se rétracter après la levée d’option d'achat, l’acquéreur peut choisir d'être indemnisé comme précédemment expliqué ou alors procéder à une vente forcée du bien immobilier en saisissant le tribunal de grande instance.

L’acheteur ne peut pas ou ne veut plus acquérir le bien immobilier : que se passe-t-il ?

Si l’acheteur souhaite se désister et ne lève finalement pas son option sur le bien, il perd son indemnité d’immobilisation qui reste acquise au vendeur. Toutefois, si le désistement est dû à la réalisation de l’une des clauses suspensives de la promesse de vente (impossibilité de trouver un prêt immobilier par exemple), l'acquéreur peut se désengager tout en étant remboursé de son indemnité d’immobilisation.

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Promesse et compromis de vente peuvent être assortis de clauses suspensives. Il est même parfois recommandé d'en introduire dans le contrat.

A quoi engage l’avant-contrat par rapport à une offre d’achat ?

La promesse de vente et le compromis de vente sont tous deux des « avant-contrats », c’est-à-dire qu’ils représentent le premier engagement formel entre les deux parties et précèdent la signature de l’acte définitif de vente. Mais vous serez également amené(e) à réaliser ou à recevoir une offre d’achat, qui n’engage pas les parties de la même façon.

L’offre d’achat précède la signature de l’avant-contrat et permet à l’acquéreur de proposer l’achat du bien au vendeur à un certain prix, qui peut être le prix fixé en agence ou un prix inférieur. A ce stade, l’acquéreur est engagé envers le vendeur car si ce dernier accepte l’offre d’achat, la signature de l’avant-contrat devra se faire. L’acquéreur devra alors attendre cette signature pour se rétracter le cas échéant. Le vendeur en revanche n’est engagé formellement envers l’acquéreur qu’à partir du moment où il a accepté son offre d’achat, mais à ce stade, il est encore en droit de la refuser. A moins que l’acquéreur ne formule une offre d’achat au prix fixé, auquel cas il est, théoriquement, dans l’obligation d’accepter cette offre.

Que doit contenir un compromis ou une promesse de vente ?

La rédaction d’un avant-contrat, qu’il s’agisse d’une promesse ou d’un compromis de vente, ne s’improvise pas. Ce contrat doit contenir certaines mentions légales pour être valable. Dans les deux types d’avant-contrat, on doit retrouver :

  • Une description du bien : son emplacement, une description détaillée du type de logement, nombre de pièces, nombre de chambres, surface, espaces extérieurs, dépendances, annexes, etc.
  • L’identité du vendeur.
  • L’identité de l’acquéreur.
  • Le prix de vente du bien.
  • Les diagnostics immobiliers obligatoires, leur date d’expiration et/ou d’exécution, etc.
  • Les honoraires de l’agent immobilier.
  • Le délai de rétractation légal de 10 jours qui s’applique uniquement à l’acquéreur.
  • Les conditions suspensives. Ces dernières permettent de mieux protéger les parties, car elles permettent d’annuler la vente si l’une ou l’autre de ces conditions se réalise. Il s’agit communément d’un refus de prêt immobilier, une apparition de servitudes, un exercice du droit de préemption, etc. Si ces conditions ont lieu, le contrat est annulé de plein droit et l’acquéreur récupère alors les frais d’immobilisation ou dépôt de garantie qu’il a dû verser au moment de la signature de l’avant-contrat.

Dans le cadre d’une promesse de vente, le contrat doit également mentionner un délai d’option ou délai de validité, à savoir la date d’expiration de la promesse de vente. Il s’agit de la date à laquelle l’acquéreur doit rendre sa décision d’acquérir ou non le bien immobilier et donc de lever l’option.

Quels documents annexer à l’avant-contrat ?

Que vous souhaitiez signer un compromis de vente ou une promesse de vente, sachez que ces deux types d’avant-contrats doivent être accompagnés d’un certain nombre de documents annexes. A commencer par le dossier de diagnostics techniques contenant un certain nombre de diagnostics à effectuer. Ce dossier peut comporter jusqu’à 11 documents en fonction de la date des derniers diagnostics, de la date de construction du logement, de la nature du logement (individuel ou en copropriété) :

  • Le diagnostic plomb concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Il est valide durant 1 an en cas de présence de plomb, et sa validité est illimitée si le diagnostic est négatif.
  • Le diagnostic amiante mentionne la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante. Il concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré après le 1er janvier 1949 et sa durée de validité est illimitée en l’absence d’amiante.
  • Le diagnostic termites est établi pour les logements se situant dans les zones contaminées. Sa durée de validité est de 6 mois.
  • L’état de l’installation intérieure de gaz concerne les immeubles dont l’installation de gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans.
  • L’état des risques naturels et technologiques concerne les immeubles situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles. Il est valide durant 6 mois.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet d’estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre du logement. Sa durée de validité est de 10 ans.
  • Le diagnostic électricité contrôle l’installation électrique et concerne les immeubles dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Il est valide durant 3 ans.
  • Le diagnostic assainissement non collectif concerne les immeubles non raccordés au réseau public et demeure valide 3 ans.
  • Le diagnostic mérule concerne les immeubles situés en zones contaminées. Sa durée de validité n’est pas fixée.
  • Le diagnostic bruit ou état des nuisances sonores aériennes concerne certaines zones de bruit définies par un plan d’exposition.
  • Le diagnostic appareils de chauffage à bois concerne les biens équipés de cheminées à foyer ouvert situés dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère.

De plus, lorsque le logement vendu fait partie d’une copropriété, d’autres documents inhérents sont nécessaires, comme la fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété, le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, le carnet d’entretien de l’immeuble, les conclusions du diagnostic technique global (DTG) s’il existe, et une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétés ainsi qu’au fonctionnement des instances syndicales de copropriété.

Quelle différence entre un compromis et une promesse de vente ?

  Offre d'achat Promesse de vente Compromis de vente
Qui s'engage ?  L'acheteur Le vendeur L'acheteur et le vendeur
À quoi ? Acheter le logement au prix proposé si le vendeur accepte son offre. Réserver le bien au profit d'un acheteur spécifique et lui accorder un délai de réflexion, contre le versement d'une indemnité d'immobilisation. Réaliser la transaction dans les conditions convenues par les deux parties.
À quelle moment de la vente ? À la suite de la visite du logement. Après acceptation de l'offre d'achat. Après acceptation de l'offre d'achat.

Les points clés à retenir

Plus rare que le compromis, la promesse de vente offre à la fois une porte de sortie à l'acheteur et une garantie d'indemnisation au vendeur. Elle peut donc séduire les deux parties par sa souplesse.

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