Promesse ou compromis de vente : quelle différence ?

Promesse ou compromis de vente : une définition

Le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier peuvent matérialiser leur accord via la signature d’une promesse ou d’un compromis. Ces deux types de d'avant-contrats n’ont pas les mêmes implications pour les deux parties.

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

La promesse de vente, parfois appelée promesse « unilatérale » de vente, dans la mesure où elle n'engage que le vendeur, lui permet de réserver le bien à l’attention exclusive d'un futur acquéreur, à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée.

En contrepartie de l’immobilisation du bien, la promesse peut prévoir le versement par l’acquéreur d’une indemnité dont le montant est fixé par le contrat, souvent compris entre 5 % et 10 % du prix de vente. La promesse doit être écrite et peut être signée devant un notaire ou sous seing privé. Lorsqu’elle est conclue sous seing privé, elle doit en principe être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans les 10 jours suivant son acceptation. Pour conclure la vente, l’acquéreur confirme son intention d’achat en « levant l’option » dans le délai convenu.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Par opposition à la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente est un contrat « synallagmatique », c’est-à-dire qu’il engage réciproquement le vendeur et l’acquéreur. Dès sa signature, les deux parties s’engagent à mener la transaction à son terme, sous réserve du délai légal de rétractation de l’acquéreur et de la réalisation des éventuelles conditions suspensives. Un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat, sans être obligatoire.

La différence entre promesse et compromis de vente maison tient donc notamment à la symétrie des engagements entre acheteur et vendeur.

Promesse de vente : le vendeur peut-il se rétracter ?

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le vendeur est engagé dès la signature du contrat et ne peut pas se rétracter librement pendant le délai d’option. S’il refuse de conclure la vente, l’acquéreur peut demander réparation et, selon les circonstances, solliciter l’exécution forcée de la vente devant le tribunal judiciaire.

Et si l'acheteur ne peut ou ne veut plus acquérir le bien ?

Si l’acheteur souhaite se désister et ne lève finalement pas son option sur le bien, il perd son indemnité d’immobilisation qui reste acquise au vendeur. Toutefois, si le désistement est dû à la réalisation de l’une des clauses suspensives de la promesse de vente (impossibilité de trouver un prêt immobilier par exemple), l'acquéreur peut se désengager tout en étant remboursé de son indemnité d’immobilisation.

À quoi engage l’avant-contrat par rapport à une offre d’achat ?

La promesse et le compromis de vente sont tous deux des « avant-contrats » : ils représentent le premier engagement formel entre les deux parties et précèdent la signature de l’acte définitif de vente. Mais vous serez également amené(e) à réaliser ou à recevoir une offre d’achat, qui n’engage pas les parties de la même façon.

L’offre d’achat précède généralement la signature de l’avant-contrat. Elle permet à l’acquéreur de proposer l’achat du bien à un prix déterminé et peut préciser une durée de validité, le mode de financement ainsi que des conditions particulières. Tant que le vendeur ne l’a pas acceptée, il reste libre de la refuser ou de formuler une contre-proposition. Une fois l’offre acceptée, sa portée dépend de sa rédaction et des conditions de commercialisation du bien ; l’acquéreur d’un logement bénéficie en tout état de cause du délai légal de rétractation après la notification de l’avant-contrat. Les conséquences d’une offre formulée au prix affiché doivent donc être appréciées au cas par cas, notamment au regard du mandat confié à l’intermédiaire.

Que doit contenir une promesse ou un compromis de vente ?

La rédaction d’un avant-contrat, qu’il s’agisse d’une promesse ou d’un compromis de vente maison, ne s’improvise pas. Ce contrat doit contenir certaines mentions légales pour être valable. Dans les deux types d’avant-contrats, on doit retrouver :

• Une description du bien : son emplacement, une description détaillée du type de logement, le nombre de pièces, le nombre de chambres, la surface, les espaces extérieurs, les dépendances, les annexes, etc.
• L’identité du vendeur. 
• L’identité de l’acquéreur.
• Le prix de vente du bien.
• Les diagnostics immobiliers obligatoires, leur date d’expiration et/ou d’exécution, etc.
• Les honoraires de l’agent immobilier.
• Le délai de rétractation légal de 10 jours qui s’applique uniquement à l’acquéreur.
• Les conditions suspensives. Ces dernières permettent de mieux protéger les parties, car elles permettent d’annuler la vente si l’une ou l’autre de ces conditions se réalise. Il s’agit communément d’un refus de prêt immobilier, de l’apparition de servitudes, de l’exercice du droit de préemption, etc. Si ces conditions se réalisent, le contrat est annulé de plein droit et l’acquéreur récupère alors l’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie qu’il a dû verser au moment de la signature de l’avant-contrat.

Dans le cadre d’une promesse de vente, le contrat doit également mentionner un délai d’option ou délai de validité, à savoir la date d’expiration de la promesse de vente. Il s’agit de la date à laquelle l’acquéreur doit rendre sa décision d’acquérir ou non le bien immobilier et donc de lever l’option.

Quels documents annexer à une promesse ou un compromis ?

Que vous signiez une promesse ou un compromis de vente, l’avant-contrat doit être accompagné de plusieurs documents annexes, notamment du dossier de diagnostic technique. Son contenu varie selon la nature du bien, sa date de construction, sa localisation, l’ancienneté de ses installations et sa performance énergétique. 

Les diagnostics obligatoires dans le cadre d'une vente

Selon la situation, le dossier de diagnostic technique peut comprendre les diagnostics et informations suivants :

• Le diagnostic plomb concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Il est valide durant 1 an en cas de présence de plomb, et sa validité est illimitée si le diagnostic est négatif.
• L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Un diagnostic réalisé avant le 1er avril 2013 doit être renouvelé avant la vente. Lorsqu’il a été établi à compter de cette date et ne révèle pas d’amiante, sa durée de validité est en principe illimitée.
• Le diagnostic termites est établi pour les logements se situant dans les zones contaminées. Sa durée de validité est de 6 mois.
• L’état de l’installation intérieure de gaz concerne les immeubles dont l’installation de gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans.
• L’état des risques informe l’acquéreur des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, liés au radon ou au recul du trait de côte auxquels le bien peut être exposé. Il doit être établi depuis moins de 6 mois au moment de la promesse de vente ou de l’acte de vente et actualisé si les informations ont changé.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) estime la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans, sauf évolution réglementaire imposant leur renouvellement. Les DPE établis avant cette date ne sont plus valables.
• Le diagnostic électricité contrôle l’installation électrique et concerne les immeubles dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Il est valide durant 3 ans.
• Le diagnostic assainissement non collectif concerne les immeubles non raccordés au réseau public et demeure valide 3 ans.
• Le diagnostic mérule concerne les immeubles situés en zones contaminées. Sa durée de validité n’est pas fixée.
• Le diagnostic bruit ou état des nuisances sonores aériennes concerne certaines zones de bruit définies par un plan d’exposition.
• Selon la localisation et les règles applicables, des informations complémentaires peuvent être exigées, notamment sur les appareils de chauffage au bois dans certaines zones couvertes par un plan de protection de l’atmosphère. Par ailleurs, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G au DPE doit être accompagnée d’un audit énergétique réglementaire.

Les documents propres aux logements en copropriété

De plus, lorsque le logement vendu fait partie d’une copropriété, d’autres documents inhérents sont nécessaires, comme la fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété, le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, le carnet d’entretien de l’immeuble, les conclusions du diagnostic technique global (DTG), s’il existe, et une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances syndicales de copropriété.

Quelle différence entre promesse ou compromis de vente ?