À Lyon, ça se complique sur le front des logements neufs…

D’année en année, le déficit en logements neufs se creuse dans la région lyonnaise. Le territoire connaît une vraie crise de l’offre, amorcée en 2017. Voilà donc des années que la construction neuve s’embourbe dans la pénurie… alors que les besoins sont énormes.

Chaque année depuis 2008, l’Insee nous apprend que la métropole de Lyon gagne à elle seule 14 000 nouveaux habitants en moyenne. Cela représente en moyenne 8 300 nouveaux ménages par an. Or, la production de logements neufs est loin de suivre cette cadence et rien ne laisse présager d'une amélioration de la situation à court terme, aussi bien pour le parc de logements neufs privés que publics. 

« Cette insuffisance persistante de l’offre trouve essentiellement son origine dans les difficultés que rencontre la profession pour obtenir des permis de construire et par l’augmentation de la durée de montage des opérations », indique la Fédération des promoteurs de la région lyonnaise (FPI). 

Pour bien comprendre le contexte lyonnais, il faut connaître la mécanique du marché du neuf. Le nombre de logements vendus une année permet d’estimer le nombre de logements qui seront mis en construction dans les 18 mois qui suivent. La production de logements neufs dépend donc d’une temporalité relativement longue. 

En 2021, à peine plus de 3 000 logements neufs avaient été vendus. Ce qui signifie donc un nombre de mises en chantier tout aussi faible en 2022. Afin de donner une tendance, la FPI fait état de 1 881 logements vendus de janvier à août 2022 contre 2 067 sur la même période en 2021.Toujours sur la même période, le nombre de logements mis à la vente est de 2 018 (contre 2 489 en 2021). 

La FPI propose aussi de comparer la production de logements neufs avec l’année 2019, avant la crise sanitaire qui a beaucoup perturbé le secteur de la construction. Les statistiques démontrent encore plus le manque cruel de logements à Lyon. Entre 2019 et 2022, le nombre de logements vendus sur une année s’est écroulé :

• de 20 % dans la Métropole de Lyon,
• de 53 % à Lyon intramuros,
• de 48 % à Villeurbanne ! 

Si l’on se concentre sur les neuf arrondissements de Lyon, une légère reprise a été observée par les promoteurs lyonnais. En effet, parmi les derniers programmes neufs de la ville, le nombre de logements vendus a augmenté de 9 % sur les huit premiers mois de l’année 2022, en comparaison de la même période en 2021. 

Dans le même temps, le nombre de logements neufs mis en commercialisation a bondi de 54 %. Pour autant, si les statistiques sont plutôt à la hausse, elles doivent être mises en perspective avec les années précédentes car avec 409 appartements neufs qui ont été vendus de janvier à août 2022, cela représente un nombre de logements commercialisés en chute de 53 % par rapport aux huit premiers mois de 2019 ! Une période volontairement choisie par la FPI car précédant la crise sanitaire, où 869 logements neufs avaient été commercialisés. On ne peut donc pas parler d’un rebond, mais tout au plus d’un très léger rattrapage au regard des déficits accumulés ces dernières années. 

« Les projections pour la fin de l’année s’orientent, pour la Métropole de Lyon, vers moins de 3 000 réservations soit un plus bas historique depuis 10 ans, hors 2020 », alerte la FPI de Lyon. Il faut en effet conjuguer, au manque de foncier et de permis de construire délivré à Lyon, le contexte national. 

De plus en plus de ménages rencontrent des difficultés à financer un achat immobilier, d’autant plus dans le neuf qui voit ses prix augmenter du fait de la rareté de l’offre. « La hausse des taux fragilise l’accès à la propriété des primo-accédants et le taux d’usure, complètement déconnecté de la réalité, accentue cette fragilité et perturbe aussi l’acquisition des séniors », ajoute la fédération des promoteurs. 

Si l’exclusion du financement bancaire d’un nombre croissant de ménages viendra de facto réduire le nombre d’acheteurs potentiels, les besoins en logements dans la métropole de Lyon n’en seront pas moins élevés. 

A défaut d’acheter, les ménages exclus de l’emprunt vont se reporter sur le marché locatif… qu’il faudra bien alimenter, lui aussi, de nouveaux logements pour absorber cette demande. Mais là encore, rien n’est moins sûr.

L’investissement locatif à Lyon devient ainsi de plus en plus compliqué. Entre les contraintes liées au nouveau DPE, au permis de louer, à l’encadrement des loyers et également aux niveaux de prix élevés, les investisseurs se détournent petit à petit de Lyon. Préférant d’autres villes de la région où les rendements sont plus intéressants, comme Bourg-en-Bresse, par exemple.

Or, selon les promoteurs, ces mêmes investisseurs sont nécessaires à l’équilibre financier des opérations de construction. Sans eux, la FPI alerte sur le risque de l’impossibilité de mener certaines opérations jusqu’au bout ce qui a pour conséquence une production en baisse en matière de logements intermédiaires, sociaux ou Pinel, dont les loyers sont plus abordables. Sans compter que la tension locative ne va faire que s’accentuer dans les années à venir, sous l’effet de l’interdiction de louer les logements dont le DPE est classé G en 2024, puis F en 2028.