Le prix du m² n'y est pas trop élevé, le coût de la vie non plus... Et si vous vous installiez du côté espagnol de la frontière pour passer de ce T3 à la maison de vos rêves ? Olé ! Effectivement, pour vous qui vivez déjà dans le Sud-Ouest le changement ne serait pas si important. Le déménagement pourrait même être facile : seulement 35 km séparent Saint-Jean-de-Luz de Saint-Sébastien. Prenez tout de même le temps d'étudier la question... et de lire cet article !
Des prix plus accessibles côté espagnol
D’une façon générale, le prix du m² espagnol reste inférieur au prix du m² français : 2 300 € vs 3 115 € en 2025. Bien sûr, ce n'est qu'une moyenne. Aussi certaines villes comme Saint-Sébastien ou Barcelone, du fait de leur attractivité, affichent des prix supérieurs : environ 5 000 €/m². Mais c'est tout de même moins qu'à Saint-Jean-de-Luz (6 371 €) ou Ascain (5 574 €), et à peine plus qu'à Bayonne (4395 €) ou Hendaye (4 661 €), selon notre outil d’estimation.
Néanmoins, à Pampelune, le prix du m² moyen est de 2 900 € ; à Gérone, il baisse à environ 2 600 €, comme à Vitoria. À Tarragone, il chute à moins de 1 700 €. Il devrait continuer de diminuer à mesure que vous vous éloignez des Pyrénées ou du littoral.
Des frais d'achat moins élevés qu'en France
En France, lorsque vous achetez, vous intégrez au prix de la transaction les frais notaire : environ 10 % dans l'ancien et 3 % dans le neuf. En Espagne, les frais de notaire sont quasiment nuls. Ce qui tout de suite donne à réfléchir.
En Espagne, la mission du notaire se résume à s'assurer que l'acte de vente est en règle. Aussi, ses honoraires ne s'élèvent en moyenne qu'à 1 % du prix du bien. En revanche, il faut prévoir une enveloppe (1 à 2 % du prix du bien, avec un minimum de 1 500 € ) pour les services d'un avocat qui s'occupe de toutes les démarches annexes.
Lorsque vous achetez dans l’ancien en Espagne, vous devenez redevable de l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Celui-ci varie d'une région à l'autre et peut, c'est vrai, atteindre jusqu’à 13 % du prix de vente. Mais dans l’ensemble, il est plus faible. Par exemple, en Galice, l’ITP est de 8 %, 7 % s'il s'agit de la résidence principale et qu'elle vaut moins de 200 000 €. En Catalogne, elle est de 10 % pour un bien jusqu'à 600 000 €. Elle tombe à 5 % pour la résidence principale d'une famille nombreuse ou monoparentale, selon les données du site Acheter en Espagne.
Si vous achetez dans le neuf, il faut payer l'IVA ou TVA. Son taux est de 10 % du prix du bien, sauf aux Canaries, comptez 7 %.
Des impôts fonciers toujours plus faibles qu'en France
L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), est l’équivalent low cost de notre taxe foncière. En effet, les frais d'IBI sont limités à un minimum de 0,4 % et un maximum de 1,3 % de la valeur cadastrale d’une maison en Espagne, explique le site Immobilier-en-espagne.com. Donc, pour une maison d’une valeur de 200 000 €, l’IBI pourra courir de 800 à 2 600 € selon la ville et le type de bien.
Vous semblez rêveur... Il y a de quoi. En 2023, la taxe foncière en France a augmenté en moyenne de 7 % et de 3,9 % en 2024.
Retenez aussi qu'en Espagne il n'y a pas de taxe d'habitation, même pour les résidences secondaires. Ce pourrait être intéressant pour la suite.
Des charges de copropriété abordables
Comme en France, lorsque vous achetez dans une copropriété, vous devez régler des charges. En général, elles restent assez faibles par rapport aux françaises, à moins que vous ne soyez installé dans une résidence de luxe, avec cours de tennis et piscine.
Les gastos de comunidad « varient considérablement d’une communauté de propriétaires à l’autre. Dans les immeubles anciens dotés de peu de services, vous pouvez ne payer que 100 euros par trimestre ; dans les lotissements haut de gamme, en revanche, vous pouvez être redevable de plus de 1 000 euros tous les trois mois », précise le site Realista.com.
Acheter sa résidence secondaire en Espagne
Vous hésitez à mettre les voiles définitivement ? Si vos finances vous le permettent, pourquoi ne pas investir dans une résidence secondaire ? Vous pouvez la mettre en location quand vous n'y séjournez pas et y emménagez pour couler une joyeuse retraite.
La péninsule Ibérique reste une destination de choix pour ces touristes européens et américains en quête de vitamine D, de convivialité et de tapas. Par ailleurs, de nombreux experts rappellent à quel point un investissement en Espagne peut être intéressant. « La rentabilité locative est très attractive. Les rendements moyens pour un investissement locatif peuvent atteindre les 7 % à 8 % dans les grandes villes, » assure le site Investissement Locatif (en France il est de 5,9% d'après Horiz.io) ; et la fiscalité plutôt douce.
Là, c'est le bénéfice foncier qui est ciblé et non les revenus locatifs. L’Impuesto sobre la Renta de No Residentes s’élève à 19 % des bénéfices fonciers mais il est possible de déduire de nombreuses charges, de l'électricité à l'amortissement du prix du bien en passant par le ménage ou les intérêts d’emprunt pour alléger la facture.
Dans ces conditions, vous pourrez peut-être envisager de vous offrir un château...
La location saisonnière règlementée
En Espagne comme en France (et ailleurs), le sujet de la location saisonnière fait grincer des dents. Aussi, pour lutter contre la crise du logement, depuis janvier 2025, le gouvernement espagnol exige de tout propriétaire qui souhaite louer sa maison sur de courtes durées de s'inscrire dans une base de données pour obtenir une autorisation, avant de la mettre en location.
Mais cette obligation est celle du règlement européen, elle s’appliquera à tous les États membres, à partir du 20 mai 2026. Le gouvernement espagnol a seulement pris un peu d'avance, détaille le Centre européen des consommateurs.
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