Acheter seul n’a rien d’une mission impossible. Toutefois, pour convaincre la banque de vous suivre dans cette aventure, mieux vaut arriver avec un dossier en béton armé. Voici nos conseils pour mettre toutes les chances de votre côté afin d’obtenir un prêt immobilier.
Simulez votre capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt, c’est la somme qu’une banque acceptera de vous prêter, en fonction de différents critères, comme le taux d’intérêt, le montant de votre apport personnel ou de votre salaire.
Pourquoi la simuler ? Pour ne pas vous présenter au banquier avec des chiffres irréalistes et pour éviter de perdre du temps avec des visites de logements qui ne rentrent pas dans votre budget.
Respectez le taux d’endettement de 35 %
Le taux d’endettement, c’est le nerf de la guerre pour emprunter en solo. Il représente le poids de vos charges sur vos revenus, et ne doit pas excéder 35 %, mensualités incluses.
Si le vôtre est déjà trop élevé, vous n’obtiendrez pas de prêt immobilier. Les solutions pour le faire baisser ? Solder vos petits crédits conso, si cela est possible, ou allonger la durée d’emprunt pour réduire les mensualités.
Focus sur le reste à vivre
Les banques peuvent déroger à la règle des 35 % d’endettement pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers. Pour faire partie des heureux élus, il faut disposer d’un solide reste à vivre.
Comme son nom l’indique, le reste à vivre correspond à la somme qu’il vous reste chaque mois, après paiement de toutes vos charges fixes, dont les mensualités. Il reflète ainsi votre niveau de vie.
Limitez le saut de charges
Le saut de charges représente la différence entre votre loyer actuel et la future mensualité que vous serez amené à verser. Il doit être le plus faible possible pour augmenter vos chances d’emprunter seul.
Augmentez l’apport personnel
L’apport personnel désigne l’épargne que vous devez injecter dans votre projet immobilier. Il sert à financer les frais annexes à l’emprunt, comme les frais de notaire, d’agent immobilier ou de courtage.
Au minimum, vous devez apporter 10 % du capital emprunté, mais plus, c’est mieux pour rassurer les banques !
Si vous avez réussi à mettre beaucoup d’argent de côté en vue de votre achat, vous démontrez que vous êtes un candidat sérieux au crédit.
Présentez un dossier bancaire solide
Les banques cherchent avant tout à limiter le risque de non-remboursement. Elles privilégient donc les emprunteurs avec une situation professionnelle stable (CDI ou statut de fonctionnaire).
Pour autant, les personnes en CDD et les travailleurs indépendants ne sont pas exclus du crédit : il leur faut simplement joindre au dossier des bulletins de paie ou des bilans comptables justifiant de revenus réguliers et suffisants sur une période de 3 ans.
Autres documents à ne pas négliger : vos 3 derniers relevés de compte bancaire. S’ils affichent un découvert – même autorisé –, différez votre projet d’autant. Dans le cas contraire, vous vous exposez à un refus pur et simple des établissements prêteurs.
Vérifiez votre éligibilité à des prêts aidés
Il existe plusieurs prêts grâce auxquels vous pouvez réduire le coût global de l’emprunt. L’idéal pour un emprunteur unique !
D’abord, le prêt à taux zéro (PTZ). Ce prêt sans intérêts finance jusqu’à 50 % de la résidence principale, sous conditions de ressources.
Autre piste à explorer : le prêt Action Logement. Réservé aux salariés du privé, il vous permet d’emprunter jusqu’à 30 000 euros au taux de 1 %.
Envisagez aussi le prêt d’accession sociale ou le prêt conventionné : tous deux profitent d’un taux d’intérêt plafonné.
Proposez une hypothèque ou une IPPD
Généralement, le prêt immobilier est garanti par un organisme de cautionnement, comme Crédit Logement. Si votre dossier ne passe pas parce que vous empruntez seul, proposez à la place une hypothèque ou une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD).
Si les choses tournent mal – ce que l’on ne vous souhaite pas –, les banques pourront saisir et revendre le bien. Elles disposent ainsi d’une garantie solide pour se protéger et vous accorder le prêt.
Trouvez une assurance emprunteur
L’assurance de prêt est intégrée dans le calcul du TAEG (coût total de votre emprunt). Si elle est trop chère, elle peut même faire dépasser le taux d’usure, c’est-à-dire le plafond légal au-delà duquel la banque ne peut plus prêter.
Votre banquier vous proposera forcément son assurance de prêt maison. La prime est alors calculée par catégories d’emprunteurs.
L’astuce ? Préférez vous tourner vers un assureur extérieur. Les prix de l’assurance en délégation reviennent souvent moins cher, car ils sont personnalisés, en fonction notamment de votre âge ou de votre état de santé.
Dernier conseil pour la route : faites appel à un courtier ! Fort de son réseau de partenaires et de ses compétences en négociation, il saura où orienter votre dossier d’emprunteur solo pour le faire passer.
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