Acheter un bien immobilier aux enchères, mode d’emploi

Dans un contexte de chute des transactions liée à une demande en retrait, contrainte par la hausse des taux et les restrictions bancaires, les filons pour dénicher des biens à moindre coût refont surface. Parmi eux, les ventes aux enchères immobilières qui, même si elles représentent à peine 1% des cessions en France, offrent une occasion unique de dénicher son futur logement avec, souvent, une décote pouvant aller jusqu’à 20 ou 30%. ll existe en France notamment 4 types de ventes aux enchères immobilières, toutes soumises à des règles strictes et organisées en bonne et due forme.

Ce sont les plus connues et concernent notamment les biens sans héritiers, issus d’indivision, ainsi que des saisies judiciaires, qui émanent tout aussi bien de particuliers que du parc appartenant à l’État ou aux collectivités territoriales. Organisées au sein des chambres départementales des notaires, mais aussi en ligne, par téléphone, leur procédure impose à l’acheteur intéressé de répondre à divers critères et conditions spécifiques :

• Remettre un chèque de consignation équivalent à 10% ou 20 % du prix du bien.
• Effectuer la visite du bien visé (souvent collective) dans des délais serrés – 2 à 3 jours maximum –, les annonces étant publiées quelques semaines en amont de la vente.
• Attendre un délai légal de 10 jours après la vente en cas d’attribution du bien pour laisser le temps aux éventuels concurrents de surenchérir.
• S’acquitter de l’intégralité du prix de la transaction, déduction faite de la caution et en y ajoutant les frais de notaire et autres, dans un délai maximal de 45 jours.

Il s’agit de biens détenus par l’État ou les collectivités territoriales, souvent atypiques – casernes, phares, gares désaffectées, maisons forestières, édifices de culte, écoles, terrains... – et, surtout, restés longtemps inoccupés donc vendus en « l’état », avec souvent de gros travaux à prévoir. Ouvertes à tous, se déroulant le plus souvent au sein des préfectures ou des centres d’impôt, ces ventes sont proposées sur le site dédié cessions.immobilier-etat.gouv.fr, qui fournit les informations utiles pour participer aux enchères (documents, garanties, caution...), sachant que les frais de mutation sont gratuits pour ce type de transaction, l’acte de propriété étant rédigé sans frais.

Comme leur nom l’indique, il s’agit là de ventes de biens pour cause de saisies ou de mises en liquidation judiciaire. Plus rares, elles se déroulent dans les enceintes des TGI du secteur dont dépend le bien concerné. Leur particularité tient au fait qu’il s’agit de logements vides ou occupés, voire squattés, ce qui entraîne divers points de vigilance avant de franchir le pas. Par ailleurs, la présence d’un avocat habilité à enchérir en votre nom – via un mandat signé mentionnant le montant de l’enchère – est obligatoire pour participer, en passant par un dépôt de garantie de 20 % de la valeur initiale du bien. Enfin, les visites doivent s’effectuer en présence d’un huissier et ne peuvent excéder 1 heure.

Proposées par des notaires, promoteurs, agents immobiliers, collectivités locales et autres mandataires, les ventes aux enchères interactive ont le vent en poupe. Elles diffèrent des autres formules en ce qu’elles ne concernent qu’un bien à la fois et suivent un processus de vente classique – intention d’achat signifié par l’enchère, signature d’un compromis et d’un acte de vente... – une fois la meilleure offre acceptée par le vendeur. A noter que ce dernier est "volontaire" dans ce type de procédure, garde la main sur le choix final du dossier et peut décliner une offre. Organisées au sein d’une salle virtuelle, elles se déroulent dans un court laps de temps et créent une forte émulation entre les acheteurs particuliers – censés avoir préalablement visité le bien et déposé un dossier de financement –, qui cherchent à remporter l'enchère au prix « juste » pour eux.

Bien qu’alléchant, ce type de vente répond à des règles strictes et requiert de prendre nombre de précautions, en commençant par s’informer au préalable des conditions et spécificités liées à ce canal d’acquisition particulier, à savoir :

• Des processus de vente irréversibles, une enchère remportée scellant la vente définitive, sans délai de réflexion ni de rétractation, et sans clauses suspensives liées à l’obtention d’un prêt. Il faut donc mobiliser les fonds nécessaires avant d’enchérir.
• Des délais de paiement du prix du bien remporté assez courts – de l’ordre de 30 à 60 jours en moyenne selon le type d’enchère.
• Des temps de visites restreints et encadrés, et avec des biens  le plus souvent vendus en l’état, le temps peut manquer pour mener une inspection fine des lieux, notamment pour déceler d’éventuels vice cachés.
• Des frais annexes à prévoir selon le type de vente : frais d’avocat et de justice, frais d’acquisition plus élevés que ceux d’une vente sur le marché traditionnel, divers taxes...