Comment établir un acte de vente immobilière ?

Avant de rédiger l’acte de vente, le notaire examine systématiquement la situation juridique de l’acquéreur, du cédant et du logement. Sans ce contrôle, l’acte authentique ne peut pas être établi. Parmi les points inspectés par le notaire sur la situation juridique des parties, nous retrouvons : 

• L’identité. Le vendeur et l’acquéreur doivent transmettre au notaire un extrait d’acte de naissance et leur carte nationale d’identité ou leur passeport ;
• La capacité. Si l’une des parties est un mineur ou un majeur protégé, une personne habilitée doit l’assister ou le représenter ;
• La conformité de la procuration octroyée à un tiers par la ou les parties ayant un empêchement le jour où l’acte authentique de vente est signé ;
• Le casier judiciaire de l’acheteur. Il ne doit pas être soumis à une peine d’interdiction d’acquérir un bien immobilier à usage d’habitation.

Du côté du bien cédé, les points contrôlés sont les suivants : 

• L’état hypothécaire. Ici, le but est de confirmer le droit de propriété du vendeur et sa capacité de disposer librement du logement. Le document précise aussi les inscriptions hypothécaires. Il s’agit des garanties prises par les établissements bancaires ayant accordé au propriétaire de la maison ou de l’appartement un prêt immobilier ;
• Les règles d’urbanisme, reprises dans le plan local d’urbanisme (PLU) ; 
• La situation cadastrale ; 
• Le droit de préemption (DP) de la Safer pour les espaces agricoles ; 
• Le droit de préemption des collectivités territoriales ;
• Le droit de préemption de tous les coïndivisaires sur le bien en présence d’une indivision ;
• L’origine de propriété du logement vendu.

Si la vente entre particuliers vous permet de garder le contrôle sur tout le processus, passer par un agent immobilier est bien souvent plus sécurisant. Cet intermédiaire aide le vendeur à vendre plus vite, et au meilleur prix. Il gère de A à Z les visites et échanges avec les acquéreurs, tout en apportant des conseils éclairés aux parties. D’autre part, un particulier mettra plus de temps à obtenir un rendez-vous avec le notaire qu’un professionnel de l’immobilier qui collabore quotidiennement avec l’étude.

Le compromis et la promesse de vente sont les deux formes possibles de contrats d’avant-vente. Ils constituent une étape préalable et cruciale dans le processus de transaction immobilière. Il s’agit d’un avant-contrat signé par les deux parties prenantes, à savoir le vendeur et l’acheteur. Contrairement à l’acte authentique de vente, il n’est pas signé en présence d’un notaire – mais peut tout à fait être rédigé par ses soins ou sur son conseil.

Le compromis de vente permet de fixer une première fois les termes de la transaction, y compris :

• Le prix convenu.
• Les conditions de financement.
• Le délai avant signature de l’acte de vente.
• Les éventuelles conditions suspensives à l’achat.
• Toute autre modalité importante.

Une fois signé, le compromis de vente accorde un délai de rétractation de 10 jours à l’acheteur. Pendant cette période, ce dernier peut donc se désister sans encourir de pénalités.

L’acte de vente ou « acte authentique », en revanche, est le document final officialisant la transaction immobilière. Contrairement au compromis, l’acte authentique de vente est signé en présence d’un notaire. Ce dernier s’assure de la conformité juridique de la transaction. Il veille à ce que toutes les formalités légales soient respectées. Généralement, l’acte authentique de vente est signé dans les trois mois suivant la signature du compromis de vente. Une fois cette étape franchie, la transaction est définitivement scellée : l’acheteur devient alors officiellement propriétaire du bien immobilier.

L’acte de vente, ici entre particuliers, mentionne les renseignements suivants, lus à haute voix par le notaire avant la signature des parties : 

• Les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur ;
• L’adresse de l’appartement ou de la maison ;
• L’origine du bien immobilier (date du précédent acte authentique, nom de l’ancien propriétaire, etc.) ;
• Le descriptif complet de l’appartement ou de la maison, de ses équipements, annexes ;
• La présence d’une hypothèque et/ou de servitudes ;
• Le prix de vente fixé entre les particuliers ;
• Les modes de règlement, avec ou sans crédit immobilier ;
• La date de disponibilité du bien immobilier ;
• Les conditions suspensives ;
• Les indications en lien avec la copropriété ;
• Les renseignements concernant les modalités d’exercice du droit de réflexion. Si aucun compromis de vente n’a été signé, l’acquéreur a un délai de 10 jours calendaires pour réfléchir avant de signer l’acte authentique.

Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit obligatoirement figurer dans les annexes de l’acte authentique de vente. Ce dernier est paraphé, puis signé par le cédant et l’acquéreur devant un officier public et ministériel. La signature est soit manuscrite, soit électronique. Dans le dernier cas, il s’agit d’un acte authentique électronique (AAE). Si l’une des deux parties n’est pas disponible le jour J, elle peut se faire représenter. Elle confie alors à un tiers une procuration sous seing privé.

Le dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être remis au notaire réunit jusqu’à 11 documents :

• diagnostic plomb,
• diagnostic amiante,
• diagnostic termites,
• état de l’installation intérieur de gaz,
• état des risques naturels et technologiques,
• diagnostic de performance énergétique (DPE) et audit énergétique,
• diagnostic électricité,
• diagnostic assainissement non-collectif,
• diagnostic mérule,
• état des nuisances sonores aériennes,
• appareils de chauffage à bois.

Une fois l’acte de vente signé, le notaire communique à l’acquéreur une attestation de propriété. Il procède à l’enregistrement d’une copie de l’acte de vente auprès du service de la publicité foncière et du cadastre. Le notaire adresse une copie de l’acte de propriété officiel à l’acquéreur en main propre, par courrier recommandé ou via un commissaire de justice (ex-huissier). Le délai de réception du titre de propriété est de 6 mois en moyenne après la signature de l’acte de vente.

Par la suite, la perte accidentelle d’un acte de propriété n’est jamais à exclure. Heureusement, plusieurs méthodes existent pour obtenir un nouvel exemplaire de ce document essentiel à la définition de vos droits.

Contacter le notaire en charge de l’acte de vente

Les notaires sont légalement tenus de conserver une copie originale de l’acte de propriété, connue sous le nom de « minute ». Cette pièce est archivée dans les dossiers de l’étude notariale pendant une période pouvant s’étendre jusqu’à 100 ans. En cas de perte, il vous suffit donc de prendre contact avec le notaire ayant rédigé l’acte de vente initial. Il peut d’ailleurs aussi s’agir d’un acte relatif à une donation ou une succession.

Ce professionnel pourra vous fournir une copie de l’acte moyennant des frais de désarchivage et de reproduction. Leur montant peut varier en fonction des politiques tarifaires propres à chaque étude notariale.

Si vous avez oublié quel notaire était en charge de la transaction, ou si vous ne disposez pas de ses coordonnées, il existe différents moyens de retrouver cette information. La chambre des notaires de votre département, notamment, peut vous fournir la liste des professionnels exerçant dans votre zone géographique.

Attention, ces différentes démarches sont uniquement possibles si vous êtes le titulaire légal de ce document. Un tiers ne peut obtenir une copie de l’acte de vente ou de l’acte de propriété par ce moyen.

Obtenir l’acte de vente auprès du service de la publicité foncière

Que vous ayez égaré votre acte de vente ou n’en soyez pas le titulaire, le Service de la Publicité Foncière (SPF) est un autre interlocuteur pouvant être sollicité. Depuis sa création en 2010, le SPF a remplacé l’ancien Bureau des Hypothèques pour vous offrir un accès simplifié à différents documents fonciers et immobiliers.

Un acte de vente peut être obtenu par simple demande auprès du SPF, moyennant des frais nominaux de 15 €.

La démarche peut être réalisée en personne, en vous rendant à l’antenne du SPF la plus proche de votre domicile, ou à distance en remplissant un formulaire n°3236-SD de demande de copie de documents (pour tous les actes de vente rédigés à compter du 1^er janvier 1956).