Acheter un bien avec une procédure en cours

La mention « procédure en cours » concerne généralement les logements en copropriété. En achetant un tel logement, vous vous engagez à contribuer aux travaux et à l’entretien des espaces communs de l’immeuble, comme les parties communes, les espaces verts, la façade, la toiture, etc.

Ces contraintes impliquent de contribuer au budget commun de la copropriété pour faire face aux dépenses de gestion de l’immeuble. Le montant de la participation de chaque copropriétaire est calculé en fonction de ses tantièmes : ce sont les charges de copropriété. Or, il peut arriver que des copropriétaires ne règlent pas leurs charges, ce qui peut donner lieu à une mention « procédure en cours ». On relève en réalité différents types de procédures, dont les implications sont différentes.

Notez que la loi exige de mentionner dans une annonce immobilière toute éventuelle procédure d’alerte, procédure de redressement judiciaire ou procédure pour état de carence. En revanche, elle n’impose pas d'indiquer une procédure d’impayés. Si une annonce indique « aucune procédure en cours », cela ne signifie donc pas nécessairement qu'aucun problème n'a été relevé au sein de la copropriété.

On relève différents types de procédures, dont l’ampleur est variable :

• La procédure d’alerte est un procédé qui permet de réagir lorsque le taux d’impayés au sein d’une copropriété atteint 25 %, pour les copropriétés composées de moins de 200 lots, et 15 % pour les copropriétés de plus de 200. C’est le syndic qui déclenche cette procédure, ou un ensemble de copropriétaires réunissant au moins 15 % des quotes-parts. Dans ce cas de figure, le juge du tribunal de grande instance peut procéder à la nomination d’un mandataire ad hoc, qui effectuera un diagnostic de la copropriété. Il proposera ensuite des préconisations pour redresser la barre, que ce soit en matière de travaux ou de de procédures judiciaires contre les impayés, par exemple. 
• Le redressement judiciaire vise à rétablir le fonctionnement normal de la copropriété le plus rapidement possible. Le juge désigne alors un administrateur provisoire, qui doit identifier et appliquer des mesures visant à redresser la situation.
• La procédure pour copropriété en état de carence est le stade le plus grave. Dans ce cas, le syndic n’est plus en mesure d’assurer la conservation de l’immeuble, car la situation s’est trop enlisée. Cette procédure peut mener jusqu’à l’expropriation des habitants, sur décision du juge.

Lorsque vous achetez un bien en copropriété, sachez pour commencer que vous devez recueillir un pré-état daté, émis par le syndic de copropriété. Ce document mentionne toutes les procédures en cours éventuelles. Si le vendeur s’est vu infliger une procédure pour impayés, il devra assumer seul ses dettes. S’il n’est pas en mesure de les régler lors de la signature de l’acte de vente, le montant correspondant sera alors déduit du prix de vente.

Toutefois, d’autres documents doivent être transmis à l’acquéreur lors de la vente :

• Les documents relatifs à la situation financière du copropriétaire vendeur et ceux de la copropriété.
• Le règlement de copropriété ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années.
• Le diagnostic de la mise en copropriété, pour les biens de plus de 15 ans.
• Le carnet d’entretien du bâtiment, avec la mention des travaux réalisés dans la copropriété.