Acheter un bien en copropriété avec une procédure en cours

La mention « procédure en cours » concerne généralement les logements en copropriété. Elle signale que la copropriété fait l'objet d'une démarche particulière en raison de difficultés financières, administratives ou de gestion. Pour l'acheteur, les conséquences peuvent être très différentes selon la nature de la procédure.

Ces difficultés peuvent notamment concerner les dépenses d'entretien et de conservation des parties communes de l'immeuble, comme les espaces verts, la façade ou la toiture. Chaque copropriétaire participe aux charges de copropriété selon sa quote-part dans les parties communes, exprimée en tantièmes. Or, il peut arriver que certains copropriétaires ne règlent pas leurs charges ou que la copropriété rencontre des difficultés financières ou de gestion. Une mention « procédure en cours » peut alors apparaître dans les informations relatives à la copropriété. Il existe en réalité différents types de procédures, dont les implications sont très variables pour l'acheteur.

La loi impose de mentionner dans une annonce immobilière certaines difficultés affectant la copropriété, comme l'existence d'une procédure d'alerte ou la désignation d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire dans les conditions prévues par la réglementation. En revanche, ce n'est pas le cas pour de simples impayés de charges. En cas de doute, une démarche proactive auprès du syndic s'impose pour recueillir toutes les informations utiles.

On relève différents types de procédures, dont l'ampleur et les conséquences sont variables.

• La procédure d'alerte est un dispositif destiné à intervenir lorsque le niveau des impayés de charges atteint certains seuils prévus par la loi. Le syndic peut être à l'origine de la démarche ou un ensemble de copropriétaires réunissant au moins 15 % des quotes-parts. Un mandataire ad hoc peut alors être désigné par le juge afin d'établir un diagnostic de la copropriété et de proposer des mesures permettant de rétablir sa situation, notamment en matière de travaux ou de recouvrement des impayés.
• Le redressement judiciaire vise à permettre le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété lorsque celle-ci rencontre des difficultés importantes. Le juge désigne un administrateur provisoire chargé de prendre les mesures nécessaires au redressement de la situation. Des mesures de recouvrement peuvent notamment être mises en œuvre à l'encontre des copropriétaires défaillants dans ce cadre.
• La procédure pour copropriété en état de carence concerne les situations dans lesquelles le syndicat des copropriétaires n'est plus en mesure d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité de ses occupants. Cette procédure peut, dans certaines conditions, conduire à une expropriation de l'immeuble.

L'existence d'une procédure en cours peut avoir des conséquences pratiques sur votre projet d'achat. Certaines banques peuvent se montrer plus prudentes lorsqu'elles étudient une demande de crédit immobilier pour l'acquisition d'un appartement dans une copropriété faisant l'objet d'une procédure de redressement judiciaire ou d'état de carence. Vérifiez ce point en amont avec votre conseiller bancaire.

Par ailleurs, une procédure en cours peut entraîner une décote du prix de vente : c'est souvent un levier de négociation pour l'acheteur. Enfin, même après la résolution des difficultés, la revente future peut être plus complexe et le bien peut conserver une moins-value. Une analyse approfondie de la situation financière et technique de la copropriété peut s'avérer utile avant de signer.

Lorsque vous achetez un bien en copropriété, vous devez recueillir un ensemble de documents et d'informations sur la situation de la copropriété. Le pré-état daté, établi par le syndic à l'occasion de la vente, permet notamment d'informer le notaire et l'acquéreur sur les sommes dues par le vendeur et celles qui peuvent incomber à l'acquéreur. Si le vendeur s'est vu infliger une procédure pour impayés, il devra assumer seul ses dettes. S'il n'est pas en mesure de les régler lors de la signature de l'acte de vente, le montant correspondant sera alors déduit du prix de vente.

D'autres documents doivent être transmis à l'acquéreur lors de la vente :

• Les documents relatifs à la situation financière du copropriétaire vendeur et ceux de la copropriété.
• Le règlement de copropriété ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années. L'analyse approfondie des PV d'AG permet notamment de détecter des désaccords récurrents, des difficultés financières ou des travaux importants à venir.
• Le diagnostic technique réalisé lors de la mise en copropriété, pour les biens de plus de 15 ans.
• Le carnet d'entretien du bâtiment, qui répertorie notamment les informations relatives à la maintenance et aux travaux réalisés dans la copropriété. Ce document est facultatif dans certains cas, mais son existence est un indicateur de bonne gestion.