Vous avez repéré un superbe local commercial à vendre, et vous vous imaginez vivre dedans ? SeLoger vous explique la marche à suivre pour acheter un local commercial et le transformer en habitation.
Nul besoin d’être entrepreneur : en tant que particulier, vous pouvez très bien acheter un local commercial et le convertir en logement, à condition de respecter certaines démarches administratives.
S’assurer avant l’achat que la transformation d’un local commercial en habitation est réalisable
Consulter le plan local d’urbanisme (PLU)
La première chose à faire est de vérifier que votre projet est réalisable. Pour cela, vous devez d’abord consulter le Plan local d’urbanisme, document qui indique toutes les règles d’urbanisme d’un secteur à respecter. Avant de prévoir le moindre chantier, vous devez donc vous assurer qu’aucune de ces règles ne s’y oppose.
Par exemple, il se peut que le PLU interdise de transformer le rez-de-chaussée de certains immeubles, ou de convertir un local commercial en logement afin de préserver les commerces de proximité.
Résilier le bail commercial
Après vous être assuré que votre projet est réalisable d’un point de vue urbanisme, vous devez savoir si le local est encore occupé et s’il fait l’objet d’un bail commercial en cours. Si c’est le cas, l'acquéreur doit refuser le renouvellement du bail ou bien le résilier de manière anticipée.
Cependant, comme le locataire qui se voit évincé doit trouver un autre lieu de travail, il peut demander un versement d’indemnité d’éviction pour le préjudice subi. A moins que le propriétaire ne lui trouve un local de remplacement à un emplacement équivalent, et qui corresponde à ses besoins.
Demander l’accord de la copropriété
Si le local commercial se trouve dans une copropriété, il y a un autre point à considérer : obtenir l’accord des copropriétaires pour le changement de destination du local. En effet, le règlement de copropriété peut aussi interdire le changement d’usage d’un local. Pour cela, les copropriétaires doivent se réunir lors d’une assemblée générale et délibérer. L’accord doit être unanime.
À noter qu’il est possible d’insérer une clause suspensive d’obtention de l’accord de la copropriété sur le compromis de vente. En cas de refus, vous pourrez vous rétracter sans pénalité.
Réaliser les travaux d’aménagement d'un local commercial pour le transformer en habitation
Le permis de construire
Certains travaux nécessitent d’obtenir l’accord du service d’urbanisme. C’est le cas si vous envisagez de modifier la façade (ajout d’une fenêtre, modification d’ouverture…) et/ou la structure porteuse (murs, poutres, linteaux…) du bâtiment.
Pour demander un permis de construire, vous devez constituer un dossier comprenant le formulaire Cerfa 13409*12 "Demande de Permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle)", accompagné de tous les documents annexes (photographies pour situer le local, un plan de situation…).
Certaines communes disposent d’un téléservice pour effectuer les démarches d’urbanisme en ligne. Mais, dans le cas contraire, vous devrez déposer le dossier en main propre ou en l’adressant par courrier recommandé avec accusé de réception auprès de la mairie dont dépend le bien. Le délai d’instruction est de 3 mois maximum. En l’absence de réponse après ce délai, vous bénéficiez d’un permis tacite, et vous pourrez commencer les travaux.
La déclaration préalable de travaux
Si les travaux n’entraînent aucune modification de la façade ou de la structure porteuse, vous devez faire une simple déclaration préalable de travaux.
Tout comme pour le permis de construire, vous devrez monter un dossier en suivant le formulaire Cerfa 13404*11 "Déclaration préalable (construction, travaux, installations et aménagements non soumis à permis de construire)", ainsi que tous les documents annexes demandés. Le délai d’instruction est de 1 mois. Si vous ne recevez pas de réponse après ce délai, vous bénéficiez d’une décision de non-opposition.
Dans l’éventualité où aucuns travaux ne sont à prévoir pour rendre l’endroit habitable, tout changement de destination doit faire l’objet d’une demande de déclaration préalable.
Si vous prévoyez des travaux sur une surface de plancher supérieure à 150 m², vous devez impérativement recourir aux services d’un architecte pour valider votre projet.
Le changement de fiscalité
Il est important de souligner que la conversion d’un local commercial en habitation entraîne aussi des modifications sur le plan cadastral et fiscal.
Un local commercial est soumis à la contribution économique territoriale (CET). En le transformant en logement, l’affectation du bien n’est plus la même. Cette taxe va donc disparaître, et la taxe foncière du bien va être recalculée.
Le nouveau propriétaire dispose alors de 90 jours, à partir de l’autorisation de changement de destination, pour déclarer la modification d’affectation de son bien immobilier. Pour cela, il doit compléter le formulaire Cerfa 10517*02 "Changement de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et des propriétés non bâties".
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