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Comment se déroule une assemblée générale de copropriété ?

Comment se déroule une assemblée générale de copropriété ?

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a modifié de nombreuses dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété et particulièrement sur la tenue des assemblées générales de copropriétaires. Explications.

Comment se déroule une assemblée générale de copropriété ?

Qui peut être représenté en assemblée générale de copropriété ? 

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat. Antérieurement à la loi ELAN, ce pourcentage était plafonné à 5%.

Bon à savoir

Il est également possible dorénavant, pour les époux communs ou indivis d’un lot de la copropriété, de recevoir personnellement des délégations de vote.

Le syndic de copropriété ne peut pas représenter un copropriétaire

Le syndic de copropriété ne peut pas recevoir mandat pour représenter un copropriétaire lors d’une assemblée générale. Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires ne peuvent pas non plus représenter un copropriétaire. Depuis le 24 novembre 2018, les concubins, ascendants, descendants, et préposés (et leurs ascendants, descendants, conjoints, partenaires de PACS, ou concubins) du syndic sont également concernés par cette interdiction. 

Qui peut participer à l'assemblée générale de copropriété ?

Par principe, il n’est possible de voter en assemblée générale des copropriétaires qu’en se rendant physiquement à la réunion. La loi ELAN ouvre une porte vers une tout autre possibilité. L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 a été créé. Il rappelle que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique mais marque une certaine innovation : les copropriétaires pourront voter par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils pourront, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire. Les formulaires dénués de sens précis de vote ou exprimant une abstention seront toutefois considérés comme des votes défavorables. Il en est de même pour les votes portant sur des résolutions, qui à l’issue de l’assemblée générale, ont évolué de manière substantielle.

Le vote par correspondance

Le vote par correspondance n'est pas en application immédiate. Les modalités de vote par correspondance seront définies par un décret en Conseil d’Etat. Pour l’heure, tant que le décret n’est pas entré en vigueur, les copropriétaires ne peuvent voter en assemblée générale qu’en étant présent physiquement ou en étant représenté par une personne ayant reçu mandat à cet effet.

Le vote des travaux d’économie d’énergie simplifié

Les travaux d’économie d’énergie en copropriété étaient, avant la loi ELAN, votés à l’article 24 de la loi de 1965, soit à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Depuis l’entrée vigueur de la loi ELAN, ce type de travaux fait, désormais, l’objet d’un vote à la majorité de l’article 25, soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cela simplifie les choses, et unifie les majorités requises au vote de travaux de rénovation énergétique dans le cadre d’une copropriété.

Le procés verbal d'une assemblée générale de copropriété

Antérieurement à la loi ELAN, le procès-verbal d’une assemblée générale devait être notifié dans un délai de deux mois suivant le déroulé de l’assemblée. Aujourd’hui, depuis le 24 novembre 2018, ce délai est réduit à un mois permettant ainsi de réduire également le laps de temps pendant lequel une décision d’assemblée peut être remise en cause. Le délai de contestation d’une décision d’assemblée est de deux mois à compter de la notification. La réduction du délai de notification permet donc à la copropriété d’être dans « l’attente » d’une éventuelle contestation pendant un délai moins important, et permettrait de procéder à l’exécution des décisions dans de plus brefs délais.

Références juridiques

  • Article 211 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN.
  • Articles 17-1, 22 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.