249 mois : c’est la durée moyenne de remboursement d’un prêt immobilier, selon l’Observatoire Crédit Logement. Mais plus elle est longue, plus le crédit coûte cher. Alors, sur quelle durée vous engager ? Réponse !
Des disparités dans le neuf et l'ancien
Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, la durée moyenne de remboursement s’élève à 263 mois dans le neuf, 262 mois dans l’ancien.
Sur quelle durée maximum je peux rembourser mon prêt immo ?
Une recommandation du Haut conseil de stabilité financière (HSCF) fixe à 25 ans la durée maximale de remboursement du prêt immo.
Vous achetez en VEFA ? Vous faites construire ou engagez de gros travaux ? La durée peut être portée à 27 ans lorsque vous n’entrez pas en jouissance immédiate des lieux.
Exception : le prêt d’accession sociale, accordé sous conditions de ressources aux ménages modestes, peut se rembourser sur 35 ans.
La durée de remboursement : pourquoi c’est important ?
Parce qu’elle conditionne le taux d’intérêt
La règle est simple : plus vous empruntez sur une durée courte, meilleur est le taux. Pourquoi ? Parce que vous faites courir moins de risque à la banque sur 15 ans que sur 25 ans.
Concrètement, toujours selon l’Observatoire, vous pouvez obtenir un taux d’emprunt de :
- 3.02 % sur 15 ans
- 3.04 % sur 20 ans
- 3.13 % sur 25 ans.
Parce qu’elle détermine le montant des mensualités
Les mensualités du crédit immobilier, primes d’assurance incluses, doivent rester sous le plafond des 35 % d’endettement. Pour vous maintenir sous ce seuil, vous pouvez moduler la durée.
Exemple ultra-simplifié, sans taux d'emprunt
- Vous percevez 3 000 € nets par mois.
- Votre mensualité ne doit pas excéder 1 050 €, pour respecter les 35 % d’endettement.
- Vous souhaitez emprunter 200 000 € sur 15 ans (180 mois).
Pour rembourser 200 000 € en 180 mois, le montant de la mensualité serait de 1 111 €, au-delà des 35 % d'endettement. Vous devez donc partir sur une durée plus longue, au minimum 190 mois pour obtenir votre emprunt.
Et d’augmenter la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt, c’est le capital maximum que les banques accepteront de vous prêter en fonction de différents facteurs comme vos revenus, votre apport personnel et la durée de remboursement.
Reprenons notre exemple ultra simplifié.
Avec la mensualité à 1050 euros, vous pouvez emprunter 252 000 euros sur 20 ans, 315 000 euros sur 25 ans.
Parce qu'elle impacte le coût du crédit
Plus la durée est longue, plus le prêt immo vous revient cher. Déjà, vous obtiendrez un moins bon taux. Mais en outre, vous verserez plus d’intérêts et de primes d’assurance emprunteur.
Comparaison des coûts du crédit en fonction de la durée de remboursement
Avec une mensualité de 1 050 euros et un taux d’assurance de 0.30 %.
Crédit sur 15 ans (taux de 3.02 %)
- Capital emprunté : 138 114 €
- Intérêts : 44 671 €
- Primes d’assurance : 6 215 €
- Coût total du crédit : 50 886 €
Crédit sur 20 ans (taux de 3.04 %)
- Capital emprunté : 171 701 €
- Intérêts : 69 997 €
- Primes d’assurance : 10 302 €
- Coût total du crédit : 80 299 €
Crédit sur 25 ans (taux de 3.13 %)
- Capital emprunté : 197 135 €
- Intérêts : 97 865 €
- Primes d’assurance : 14 785 €
- Coût total du crédit : 112 650 €
Comment choisir sa durée de remboursement ?
Il faut essentiellement tenir compte de la nature du projet immo. En investissement locatif, où vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt pour réduire vos impôts, vous avez tout intérêt à partir sur une durée longue. Vous profiterez plus longtemps de l’avantage fiscal.
Modulez aussi la durée de manière à ce que les loyers financent la majorité ou la totalité de la mensualité. Vous optimiserez ainsi le cashflow de l’investissement.
Pour la résidence principale, qui constitue un passif, deux possibilités. Vous engager sur la durée la plus courte possible, pour être libéré rapidement de cette charge financière.
Ou au contraire, allonger le remboursement pour conserver de la capacité d’emprunt, qui vous permet de concrétiser d’autres projets.
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